金地集團(tuán)?大動(dòng)作！ 一個(gè)完整的擴(kuò)張計(jì)劃逐漸浮現(xiàn)？

• 2017年9月11日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1050 67
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8月30日，金地下發(fā)內(nèi)部信，鼓勵(lì)符合條件的城市公司“可直接拿地”，在此之前，金地提出用3年時(shí)間沖擊年銷售額2000億元的目標(biāo)，并相繼做出系列人事調(diào)整、下發(fā)新的獎(jiǎng)懲制度、給中層管理層加薪等措施，一個(gè)完整的擴(kuò)張計(jì)劃逐漸浮現(xiàn)。

　　金地集團(tuán)?將重新回歸一線梯隊(duì)？為此金地集團(tuán)?又做出哪些行動(dòng)呢？

　　作為老牌標(biāo)桿地產(chǎn)商“萬(wàn)保招金”成員之一的深圳金地集團(tuán)?在經(jīng)歷失速后一直試圖重新回歸一線梯隊(duì)。這家今年剛好成立第30周年的老牌國(guó)企在第三方研究機(jī)構(gòu)克爾瑞發(fā)布的《2017年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中勉強(qiáng)擠入前十。而遙遙領(lǐng)先的三家公司（碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大）前8個(gè)月銷售已經(jīng)突破3000億元，體量接近于自己的四倍。

　　這意味著金地不得不做出更加積極的調(diào)整：8月30日，金地下發(fā)內(nèi)部信，鼓勵(lì)符合條件的城市公司“可直接拿地”，在此之前，金地提出用3年時(shí)間沖擊年銷售額2000億元的目標(biāo)，并相繼做出系列人事調(diào)整、下發(fā)新的獎(jiǎng)懲制度、給中層管理層加薪等措施，一個(gè)完整的擴(kuò)張計(jì)劃逐漸浮現(xiàn)。

　　集權(quán)7年后，兌現(xiàn)“放權(quán)”承諾

　　為新一輪擴(kuò)張，集權(quán)7年之后，金地主動(dòng)在集團(tuán)權(quán)力的防線上撕開一道口子，授權(quán)地方直接拿地，但也同時(shí)設(shè)置了重重關(guān)卡，以至于集團(tuán)可以在權(quán)力的收放上，掌控自如。

　　8月30日，金地發(fā)布內(nèi)部郵件，宣布投資授權(quán)安排，“集團(tuán)將結(jié)合城市公司在投資評(píng)審分類管理的實(shí)際執(zhí)行結(jié)果和投資工作質(zhì)量評(píng)估結(jié)果，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異的城市公司逐步實(shí)施部分投資授權(quán)?！眮?lái)自金地的內(nèi)部人士解讀為，部分城市公司獲取直接拿地的權(quán)限。

　　“放權(quán)”背后，是金地新一輪的擴(kuò)張需求。今年年初，在金地華東區(qū)域年會(huì)上，公司總裁黃俊燦喊出，3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)年銷售2000億元的目標(biāo)，同時(shí)承諾會(huì)將更多的投資權(quán)限下放至區(qū)域公司。

　　此次“放權(quán)”即半年前承諾的兌現(xiàn)，這也是7年以來(lái)，金地地方公司首次獲得投資權(quán)限。

　　事情追溯到2010年，這是金地集團(tuán)和區(qū)域公司權(quán)力分割的分水嶺，當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷，集團(tuán)想要改變此前較為冒進(jìn)拓展風(fēng)格，卻發(fā)現(xiàn)地方公司已是“諸侯割據(jù)”。最終，金地強(qiáng)行收回集團(tuán)掌控大權(quán)，但這一權(quán)利回歸以區(qū)域大將和集團(tuán)多位高管的離職得以實(shí)現(xiàn)，代價(jià)慘重。

　　此后，金地結(jié)束“地方兵團(tuán)”模式，重回“中央集權(quán)”模式。房企最核心的投資環(huán)節(jié)，幾乎所有的決策權(quán)限均收至集團(tuán)。

　　而為了避免重新回到區(qū)域獨(dú)大模式，此次放權(quán)仍然有諸多限制。

　　比如，“放權(quán)”對(duì)象直達(dá)城市公司，并不是由區(qū)域公司統(tǒng)轄管理；第二，“放權(quán)”之后，最終的主動(dòng)權(quán)把握仍在集團(tuán)。上述來(lái)自金地的內(nèi)部人士透露，集團(tuán)最終判定城市當(dāng)前狀況是否適合授權(quán)，集團(tuán)定期更新城市是否符合授權(quán)時(shí)機(jī)的判定。

　　另一方面，金地公布的投資工作質(zhì)量評(píng)估方案中，投資成果僅占比45%，換言之，更多的考核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)自于城市公司的日常工作，這些有助于集團(tuán)對(duì)地方公司動(dòng)向的了解和把控。

　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控、土地供求信息監(jiān)控、投資月報(bào)編制、季度投資策略、初判及可研報(bào)告編制等，日常工作占整個(gè)投資工作質(zhì)量的55%。

　　此外，為防止地方公司的盲目擴(kuò)張和急于求成，即使日常工作做的出色，集團(tuán)仍有一票否決權(quán)。按照授權(quán)條款的要求，在評(píng)估分?jǐn)?shù)基礎(chǔ)上，城市2015年至今所獲取項(xiàng)目下銷售額承諾實(shí)現(xiàn)低于70%，集團(tuán)可以不予授權(quán)。

　　投資額預(yù)算接近翻番

　　擴(kuò)張的當(dāng)務(wù)之急是拿地。授權(quán)郵件發(fā)出的同一天，金地發(fā)布了一份董事會(huì)決議，“根據(jù)公司發(fā)展的戰(zhàn)略安排，董事會(huì)批準(zhǔn)調(diào)整2017年度公司權(quán)益內(nèi)土地投資總額為550億元?！?/p>

　　有報(bào)道顯示，在4月份的股東大會(huì)上，金地管理層對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)表達(dá)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，將拿地金額控制在300億元，比此前一年實(shí)際購(gòu)置土地金額399億元低了近100億元。

　　此外，為了適應(yīng)公司擴(kuò)張，集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克簽發(fā)文件，宣布已經(jīng)深耕城市可基于自身?xiàng)l件和需要設(shè)立總監(jiān)職位、推行片區(qū)制、成立新業(yè)務(wù)部門;文件同時(shí)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)各區(qū)域的投資力量。

　　與此同時(shí)，金地調(diào)整土地儲(chǔ)備策略，在堅(jiān)持“深耕”已有城市的基礎(chǔ)上，喊出“廣拓”的戰(zhàn)略，今年以來(lái)，新進(jìn)入海南省海口、重慶等城市。

　　密集的動(dòng)作之下，金地收獲頗豐。9月5日，金地發(fā)布公告，前8個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積487.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.30%；累計(jì)簽約金額902.7億元，同比增長(zhǎng)48.88%。

　　對(duì)比過(guò)三年的銷售額，銷售額的增加更為顯著。2016年-2014年，金地分別實(shí)現(xiàn)銷售額1006億元、617億元和490億元。

　　金地公布的上半年業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)，金地共獲取32 宗土地，總投資額約 258 億元，完成公司總投資目標(biāo)的47%，新增土地儲(chǔ)備445 萬(wàn)平方米。截止上半年，金地已進(jìn)入全國(guó) 37 個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備3300 萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備1800萬(wàn)平方米。

　　完善激勵(lì)：加薪，結(jié)果觸發(fā)機(jī)制

　　為調(diào)動(dòng)地方區(qū)域的積極性，金地給區(qū)域公司立下新的懲罰規(guī)矩、上調(diào)薪資，目標(biāo)是區(qū)域公司和城市公司的高管們。

　　今年4月，金地啟東一項(xiàng)全新的“結(jié)果觸發(fā)機(jī)制”，如目標(biāo)達(dá)不成，管理層不得不面臨罰款、降級(jí)，甚至是調(diào)崗的風(fēng)險(xiǎn)。

　　具體而言，城市公司總經(jīng)理需要對(duì)城市公司所有經(jīng)營(yíng)指標(biāo)負(fù)責(zé)，主要包括土地獲取、銷售完成、利潤(rùn)完成和運(yùn)營(yíng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)四個(gè)維度，觸發(fā)一項(xiàng)，獎(jiǎng)金扣除10%。

　　就扣罰結(jié)果看，土地拓展成為重中之重。在對(duì)城市公司總經(jīng)理和投資分管領(lǐng)導(dǎo)的考核中，土地拓展連續(xù)兩年未能完成任務(wù)，面臨的后面不僅僅是扣罰獎(jiǎng)金，還有職級(jí)下調(diào)。

　　同樣被重視的還有銷售目標(biāo)。城市公司銷售目標(biāo)同比上漲幅度位于集團(tuán)倒數(shù)5名的、公司銷售額比自身前兩年銷售額沒有增長(zhǎng)的，且在當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)排名比去年降低的，城市公司的營(yíng)銷分管領(lǐng)導(dǎo)則需扣罰10%獎(jiǎng)金，第二年仍未達(dá)標(biāo)的，則面臨降級(jí)。

　　為更好的執(zhí)行集團(tuán)的計(jì)劃，金地同時(shí)進(jìn)行了數(shù)次人事變動(dòng)，幾乎是涉及到華東、華南、華東、東南等幾乎全部的區(qū)域。

　　以東南區(qū)域?yàn)槔瓿?，東南區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)去職，而調(diào)往集團(tuán)負(fù)責(zé)全球化研究工作，此前一年，東南區(qū)域的毛利率未16.34%，位于金地集團(tuán)7個(gè)區(qū)域公司的末尾，也是唯一一個(gè)毛利率跌破20%的區(qū)域，期內(nèi)，金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為28.73%。

　　另有有知情人士透露，今年早些時(shí)候，金地給區(qū)域公司的中層管理者進(jìn)行了一輪幅度不小的加薪，使得這部分人的薪水更具競(jìng)爭(zhēng)力，從而減少單純的因?yàn)樾剿畣栴}帶來(lái)的人員流動(dòng)。

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