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成本控制是房企持續(xù)發(fā)展的潤(rùn)滑劑
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-7-10
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隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多挑戰(zhàn)，部分專家和學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理給予了前所未有的關(guān)注，認(rèn)為今后房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，很大程度上依賴于其對(duì)成本的控制程度。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成因素
房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本、變動(dòng)直接成本和銷售成本。間接成本則有機(jī)會(huì)成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。
一般說(shuō)來(lái)，土地成本、設(shè)計(jì)成本、建安成本等均可以計(jì)入不變直接成本，這些成本在一個(gè)項(xiàng)目中是相對(duì)固定且可以預(yù)測(cè)的，并且一旦發(fā)生就固定不變。土地成本一般在招拍掛過(guò)程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設(shè)計(jì)風(fēng)格確定、建筑級(jí)別確定的情況下就可以做出比較精確的預(yù)測(cè)，相對(duì)穩(wěn)定。
變動(dòng)直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。即使在前期策劃過(guò)程中比較精確地計(jì)算了某個(gè)項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計(jì)算，這種成本還是與項(xiàng)目的進(jìn)展密切相關(guān)，不斷變動(dòng)。
在房屋建設(shè)銷售過(guò)程中，主要有市場(chǎng)推廣費(fèi)用和銷售傭金兩大塊的成本費(fèi)用。這些費(fèi)用基本是明確的：市場(chǎng)推廣費(fèi)用可以在銷售策劃過(guò)程中做出比較明確的計(jì)劃，而銷售傭金更是可以按照公司政策和被銷售房源的數(shù)量確定。
機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)重要的間接成本，實(shí)際上，房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)面臨這樣的選擇：是盡快銷售還是等待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲？這取決于公司決策者對(duì)機(jī)會(huì)成本的預(yù)測(cè)和控制，控制不好會(huì)使得機(jī)會(huì)成本大大超出公司所能承受的范圍。前不久鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的上海社保案涉及上海多家房地產(chǎn)公司，對(duì)那些嚴(yán)重依賴社保基金的公司來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難，其機(jī)會(huì)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他實(shí)際成本，輕者造成項(xiàng)目延誤，陷入一片討債聲中，重者公司破產(chǎn)，項(xiàng)目成為爛尾樓。在當(dāng)前的中國(guó)國(guó)情下，影響機(jī)會(huì)成本的因素主要是國(guó)家政策，需要房地產(chǎn)公司組織專門機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行解讀。
而管理成本則主要是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和其他不確定成本。
如何控制房地產(chǎn)企業(yè)成本？
現(xiàn)在人們很關(guān)心房地產(chǎn)公司的精細(xì)化管理，對(duì)于如何進(jìn)行精細(xì)化管理，不同人都有不同的理解。在筆者看來(lái)，精細(xì)化管理就是把房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的任務(wù)分解到最易控制的程度，并明確每個(gè)子任務(wù)的所需因素。
任務(wù)的目標(biāo)就是指明該任務(wù)需要實(shí)現(xiàn)的要求，包括資源要求（如各種資源計(jì)劃，人員、設(shè)備等）、資金計(jì)劃、時(shí)間計(jì)劃、質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和上下關(guān)聯(lián)任務(wù)。
這些因素是描述一個(gè)任務(wù)的重要信息。只有把每個(gè)任務(wù)的成本控制好了，才能實(shí)現(xiàn)成本的綜合控制。但單純考慮單個(gè)任務(wù)的成本往往會(huì)產(chǎn)生相反的結(jié)果。比如采購(gòu)經(jīng)理花了很大心血買到了物美價(jià)廉的建材，但耽誤了工期3天，這樣進(jìn)行成本控制是否有益是需要深入分析的。
一般說(shuō)來(lái)，可以采用動(dòng)態(tài)控制法和靜態(tài)控制法兩種方法來(lái)控制成本。
動(dòng)態(tài)控制法需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)生了變化，那么由該模型自動(dòng)得到的該項(xiàng)目總預(yù)測(cè)成本也會(huì)實(shí)時(shí)改變并被測(cè)算出來(lái)，將其與項(xiàng)目的目標(biāo)成本相比較可以判斷當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。公司多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)對(duì)公司可能的利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而指導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展。
靜態(tài)控制法則把每個(gè)任務(wù)的成本按照目前市場(chǎng)情況進(jìn)行精確設(shè)定，包括額定成本、最高成本、最低成本，只要滿足單任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃以及成本在最高、最低范圍內(nèi)要求的任務(wù)都認(rèn)為是受控的。
該方法看似簡(jiǎn)單，但實(shí)際上在執(zhí)行時(shí)也會(huì)碰到許多困難，在不同節(jié)點(diǎn)的控制上需要公司的各層面的人員參與，每個(gè)人都要參與活動(dòng)和考核，需要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、加強(qiáng)績(jī)效考核，從而使項(xiàng)目的復(fù)雜性大大增加。
房地產(chǎn)管理信息化
房地產(chǎn)是典型的項(xiàng)目型運(yùn)作，一般周期很長(zhǎng)，住宅一般在15個(gè)月左右，而商業(yè)地產(chǎn)則在25個(gè)月以上，在這么長(zhǎng)的周期內(nèi)，對(duì)成本的管控是非常重要的。目前針對(duì)房地產(chǎn)信息化的解決方案中，國(guó)外產(chǎn)品集中于項(xiàng)目進(jìn)度管理，而國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品集中于成本管理，兩者必須很好地結(jié)合在一起考慮，使之成為適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并提供多方參與、協(xié)同工作的應(yīng)用系統(tǒng)。這也是房地產(chǎn)應(yīng)用系統(tǒng)提供商面臨的挑戰(zhàn)。
追求暴利的公司的存活時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，只有那些追求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、加強(qiáng)管理的企業(yè)才會(huì)有強(qiáng)大的生命力。 - ■ 與【成本控制是房企持續(xù)發(fā)展的潤(rùn)滑劑】相關(guān)新聞
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