根據(jù)一二季度對全國房價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析，07年房價(jià)暴漲已呈定局。究其原因，有如下5點(diǎn)：

    一、城市貧富差距過大，兩級分化嚴(yán)重

     中國基尼系數(shù)在0.46左右，超過大部分發(fā)達(dá)國家。并且收入分布呈“金字塔”型，底部特別龐大。由于中產(chǎn)階層沒有形成規(guī)模，不是中間大兩頭小的“橄欖型”社會(huì)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前的高房價(jià)遇到這種類型的收入分布狀態(tài)，必然導(dǎo)致“金字塔”頂部的富人有能力購買多處住房，而底部的低收入階層買不起房，很長的一段時(shí)期內(nèi)這種收入分配狀態(tài)不會(huì)改變。在一個(gè)房價(jià)不斷上漲的市場，作為投資者的富人很少關(guān)心房屋的租金狀況，更多的是關(guān)心自己持有的物業(yè)價(jià)格有沒有漲，即使房租沒有上來，只要房價(jià)在漲，資產(chǎn)在增值，心理感覺仍會(huì)很好，而不管物業(yè)的價(jià)值是否被高估。

    由于市場上很大比例的低收入階層仍有強(qiáng)烈的住房需求，房地產(chǎn)市場會(huì)在未來很長一段時(shí)間內(nèi)顯得供不應(yīng)求，即使政府增加供應(yīng)一定數(shù)量的土地，開發(fā)成房屋，結(jié)果大部分還是被富人（包括一定的外國投資者）買去。因?yàn)樵谝粋�(gè)價(jià)格較高的房地產(chǎn)市場上，低收入者的競價(jià)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于富人。這樣就會(huì)出現(xiàn)有多少房子供應(yīng)就有多少被富人買去的情況，低收入者永遠(yuǎn)在市場競價(jià)中處于劣勢。

    有人認(rèn)為低收入者的住房應(yīng)該靠政府的住房福利制度（經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等）解決。但是由于金字塔底部人群數(shù)量較多，地方政府無法在短時(shí)期內(nèi)劃出數(shù)量足夠多的土地，而且這樣的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)會(huì)大大降低地方政府的收益，類似于經(jīng)濟(jì)適用房這樣的保障性住房為什么斷檔，政府應(yīng)該深思。

    二、城市發(fā)展戰(zhàn)略失誤促進(jìn)地產(chǎn)飛速發(fā)展

    我國過度發(fā)展大中城市，忽視中小城市、衛(wèi)星城的發(fā)展，城市規(guī)劃單一中心現(xiàn)象明顯，即使出現(xiàn)數(shù)量有限的副中心或次中心，還是無法有效分流城市中心人口。中國13億人口中還有８億左右農(nóng)民，在未來的幾十年內(nèi)這些人將陸續(xù)變?yōu)槌抢锶�，這些人進(jìn)城后必然要衍生住宅需求。因此，中國房地產(chǎn)市場至少還要發(fā)展２０年才能趨于飽和。但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不代表房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲。當(dāng)中國80％－90%的居民為城市人口時(shí)，將這些人安排在什么樣的城市、安排在城市的什么區(qū)域尤為重要，安排不合理會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。當(dāng)前由于過多地發(fā)展了大城市，忽視了中小城市發(fā)展，這導(dǎo)致了大城市房價(jià)飛漲、而中小城市房價(jià)處在穩(wěn)步上漲階段。大城市集中了全國最好的教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂資源，而且近年來大城市和中小城市的資源享有的差距似乎在拉大，這也就導(dǎo)致了小城市的居民要往大城市涌，農(nóng)民也要往小城市涌的潮汐現(xiàn)象。

    另一方面，在大城市的發(fā)展規(guī)劃中，過多地注重城市中心區(qū)的建設(shè)，而在其他次中心的建設(shè)上相對滯后，導(dǎo)致原有居民不愿離開市中心，新的居民都涌向城市中心。這樣必然導(dǎo)致城市中心的房價(jià)迅速上漲。并且在城市道路規(guī)劃建設(shè)沒有跟上的時(shí)候，一下子放開小汽車市場，城市交通十分擁擠，使得城市居民更不愿意離開市中心，這樣市中心的房價(jià)上漲速度更快。

    一般說來，城市發(fā)展會(huì)經(jīng)歷分散――集中――分散幾個(gè)階段，也就是城市發(fā)展到一定階段會(huì)出現(xiàn)逆城市化或者稱為郊區(qū)化。我國城市發(fā)展水平不一，有的中小城市仍需要集中，取得規(guī)模效應(yīng)。而另一些大城市、特大城市則急需分散，當(dāng)然這種分散并不是無目的的擴(kuò)散，而是要出現(xiàn)多個(gè)城市副中心、次中心，以分散人流。當(dāng)前很多大城市和特大城市房價(jià)過快上漲，主要是城市人口擁擠在城市中心，抬高了房價(jià)。

    雖然很多城市采用“攤大餅”的方式擴(kuò)展了城市空間，但是由于沒有形成有效的副中心、次中心，對居民吸引力不強(qiáng)，人們?nèi)匀粫?huì)追逐市中心的高房價(jià)。根據(jù)國外城市發(fā)展的規(guī)律，像北京、上海這樣的特大城市如果有10－20個(gè)相對分散的城市次中心，城市房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)這樣高。當(dāng)然也有學(xué)者認(rèn)為，中國的城市化模式應(yīng)該學(xué)習(xí)歐洲建設(shè)緊湊型結(jié)構(gòu)的城市，而不能學(xué)習(xí)美國建設(shè)松散型結(jié)構(gòu)的城市。其實(shí)，這應(yīng)該考慮到我國城市發(fā)展的實(shí)際情況，由于一方面我國城市人口過多，二是在前幾年城市大發(fā)展階段，城市交通的建設(shè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有跟上城市發(fā)展的步伐。這決定了模仿歐洲建設(shè)緊湊型城市，增加城市中心的人口密度將會(huì)使得城市交通異常擁擠，大大增加了居民的出行成本。當(dāng)前與城市規(guī)劃緊密相關(guān)的交通問題已經(jīng)十分嚴(yán)重，很多城市交通高峰時(shí)段汽車的行使速度低于自行車。因此建立多個(gè)分散的城市中心是未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)，也是控制城市房地產(chǎn)價(jià)格的重要手段。而這種狀況的改變需要5－10年時(shí)間，因此短期內(nèi)房價(jià)很難得到有效控制。

    三、城市用地的緊缺的背后是政府在操作地價(jià)上漲以謀暴利

    人多地少是我國的基本國情。但很多地方政府打著人多地少、保護(hù)耕地的旗號(hào)，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，其實(shí)是維護(hù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的上漲勢頭。我們必須對人多地少的基本國情要作客觀的分析，并且在政府的土地管理上也要具體問題具體分析。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，土地是用作耕地還是用作建設(shè)用地，主要是比較耕地帶來的價(jià)值大還是用于居住帶來的價(jià)值大。假設(shè)城市周邊一畝地，用于農(nóng)業(yè)用途，年收益按照1000元算，100年的收益10萬元（不考慮利息因素）；同樣的一畝地用于居住和商業(yè)用途，在一般城市價(jià)值少說也要50萬。兩者的價(jià)值差距明顯。對大城市而言，這樣的差距更明顯。像上海這樣的城市，周邊的土地是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還是用于房地產(chǎn)開發(fā)呢，結(jié)果不言而喻。

    以前提出人多地少國情，主要從國家糧食安全的大戰(zhàn)略角度考慮的，并且當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)這一國情很大程度上是從計(jì)劃生育政策和國際政治形勢方面考慮的。當(dāng)前，在農(nóng)業(yè)科技日益提高的情況下，糧食問題已大大緩解。從人的基本需求來看，衣食住行都是需求。在人的生理需求中，吃的問題最重要，吃的問題解決后就必須要考慮其他需求。我們認(rèn)為住的需求在上述需求中，僅次于吃。居住空間的改善直接影響到人的生理和心理以及精神狀態(tài)，也影響到人的創(chuàng)造性的發(fā)揮。當(dāng)前，在吃的問題已沒那么嚴(yán)重的情況下，在大城市仍然過多地宣傳保護(hù)耕地，過嚴(yán)控制土地供應(yīng)量，帶來的結(jié)果只能是土地價(jià)格的快速上漲，并推動(dòng)房價(jià)的上漲。因?yàn)�，從�?jīng)濟(jì)學(xué)的基本供求關(guān)系原理，土地供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致住房供應(yīng)減少，在需求不變的情況下，房價(jià)就會(huì)上漲。

    當(dāng)然，從增加土地供應(yīng)到增加住房供應(yīng)之間存在房地產(chǎn)的建設(shè)周期，尤其在當(dāng)前原材料和能源價(jià)格普遍上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹的壓力的情況下，過多的房地產(chǎn)投資必然進(jìn)一步加劇這方面的矛盾。但是我們認(rèn)為增加土地供應(yīng)是增加住房供應(yīng)的前提，也是從供給面調(diào)控房價(jià)的基本手段。只要在嚴(yán)格控制豪華住宅的比重，增加普通住宅比重方面加大政策措施，在增加的土地上盡可能增加住宅的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控壓力會(huì)大大降低。

    四、商業(yè)銀行寬松投資體制造就房價(jià)堅(jiān)挺

    房地產(chǎn)與金融是孿生兄弟，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)直接融資體系沒有健全的情況下，開發(fā)商的巨額投資以及居民預(yù)期收入向當(dāng)期需求的轉(zhuǎn)換都離不開銀行的支持。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)具有雙重效應(yīng)：一方面刺激產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮，另一方面，可能帶來資產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，帶來泡沫。歷史上的泡沫經(jīng)濟(jì)最后都轉(zhuǎn)化為金融危機(jī)。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場上供需雙方都會(huì)得到銀行資金的強(qiáng)烈支持，消費(fèi)信貸的巨額增長將居民未來收入充分轉(zhuǎn)化為當(dāng)前需求。供給方的貸款用于競爭性獲取政府有限供應(yīng)的土地，抬高了土地價(jià)格。在房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域市場勢力的狀況下，高地價(jià)轉(zhuǎn)化為高房價(jià)，高房價(jià)又有消費(fèi)信貸的支持，得以維持。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也給金融業(yè)帶來了巨大的利潤，據(jù)估計(jì)目前很多銀行50％左右的利潤與房地產(chǎn)有關(guān)。

    雖然金融機(jī)構(gòu)在06年出臺(tái)系列政策來抑制投資增速，07年更具沖擊力政策也已相應(yīng)出臺(tái)，但是相信銀行不會(huì)放棄地產(chǎn)商信貸和個(gè)人住房消費(fèi)信貸這兩類最優(yōu)秀的信托產(chǎn)品，因此出臺(tái)政策最多是毛毛雨，帶來不了任何震撼效應(yīng)。

    五、調(diào)控房價(jià)，中央政府雷聲大，地方政府雨點(diǎn)小

    房地產(chǎn)市場是一個(gè)需要政府高度管制的市場，對房地產(chǎn)市場管理的好壞直接反映了政府的宏觀調(diào)控能力。很多人知道，房地產(chǎn)價(jià)格過高對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是好事，這除了考慮到低收入階層買不起住房會(huì)引起社會(huì)矛盾，更多考慮的是從價(jià)格上漲出現(xiàn)泡沫后帶來商品價(jià)格信號(hào)扭曲，要素報(bào)酬分配不公而言的，并且泡沫到了一定程度必將破滅，定會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)帶來巨大損害，這已經(jīng)被眾多國家的歷史事實(shí)所證實(shí)。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場似乎陷入怪圈，房價(jià)要么快速上漲，要么可能出現(xiàn)房價(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)下滑，介于兩者中間的房價(jià)穩(wěn)定或溫和上漲似乎很難達(dá)到。

    與其他商品不同，房地產(chǎn)商品具有區(qū)域壟斷性。這使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大部分成果可以為地方政府所享。房地產(chǎn)發(fā)展帶來的稅收、就業(yè)、土地收入大部分轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)氐胤秸�府收入，而很難流失到其他地區(qū)。因此政府都有強(qiáng)烈發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動(dòng)。經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地，城市面貌的改善、GDP的上漲，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最直接、最迅速的方法。地方政府在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面最常用的方法是：一是搬遷行政中心，將老的位于市中心的行政中心搬到郊區(qū)。與國外以市場為中心的城市擴(kuò)張規(guī)律不同，中國城市擴(kuò)張一般都圍繞行政中心展開。政府搬遷既可以獲得老城區(qū)行政中心土地轉(zhuǎn)讓的收入，也可以將新的行政中心周邊的土地價(jià)格抬高，一舉兩得。二是控制市區(qū)土地供應(yīng)，供應(yīng)郊區(qū)土地，攤大餅式發(fā)展城市。這樣的結(jié)果是郊區(qū)地價(jià)被抬高，郊區(qū)價(jià)格高了后，再推出市區(qū)土地，市區(qū)價(jià)格自然上漲。在此背景下，打壓房價(jià)等于革了地方政府的命？誰愿意自己扇自己的耳光，傻子才會(huì)這么干！

   在上述5大因素聯(lián)合推動(dòng)下，07年中國房價(jià)暴漲已呈定局之勢，誰也無法撼動(dòng)。

• · 重慶試水廉租住房
• · 房地產(chǎn)價(jià)值鏈與資本市場的關(guān)系
• · 2007年上半年全國樓市掃描
• · 民營房地產(chǎn)企業(yè)于夾縫中尋求資本
• · 小產(chǎn)權(quán)房緣何屢禁不止:價(jià)格便宜、居住舒適是主因
• · 地產(chǎn)聲音

• · · 我國建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)