謝謝各位，我是連續(xù)第三次來參加博鰲地產(chǎn)論壇的演講，第一次是2005年我講的內(nèi)容是房地產(chǎn)信托基金就是RICHS，當(dāng)年講了以后在國內(nèi)掀起了一股RICHS的熱潮，房地產(chǎn)的行業(yè)由于宏觀調(diào)控以后，必然會(huì)帶來一股房地產(chǎn)企業(yè)的并購浪潮，結(jié)果是去年到今年房地產(chǎn)企業(yè)的并購接二連三的發(fā)生，今天要講的話題是房地產(chǎn)價(jià)值鏈與資本市場的關(guān)系。

    這個(gè)話題剛才巴教授已經(jīng)講了，就是要注重房地產(chǎn)價(jià)值鏈的關(guān)系問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是非常強(qiáng)的相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)它能夠帶動(dòng)價(jià)值鏈中的上游和下游的一大片的產(chǎn)業(yè)，比如說從價(jià)值鏈上面看，有土地投資和綜合開發(fā)，房地產(chǎn)的開發(fā)又可以細(xì)分為住宅、商業(yè)酒店、工業(yè)地產(chǎn)還包括剛才白教授講的教育地產(chǎn)業(yè)都存在，還有就是房地產(chǎn)的服務(wù)，我們有房地產(chǎn)的策劃、銷售代理，還有房地產(chǎn)的施工，房屋的裝飾。

    房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)還包括室內(nèi)設(shè)計(jì)工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，物流的設(shè)計(jì)還有各種各樣的設(shè)計(jì)，包括景觀設(shè)計(jì)，還有物業(yè)管理，房地產(chǎn)二手房的交易，還有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，現(xiàn)在大家討論的重點(diǎn)都是開發(fā)商，都是把開發(fā)商作為房地產(chǎn)的代名詞在討論。

    一講上市就是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的上市，但是正好我們房地產(chǎn)開發(fā)商這些年中國資本市場發(fā)展10多年的時(shí)間里面，也正好遇到了和資本市場對接的難題，為什么呢？比如說從早期就93年以前，有一些開發(fā)商上市，那時(shí)候股市剛剛創(chuàng)辦，當(dāng)時(shí)萬科是第一個(gè)上市的，從1994到1995年的時(shí)候，中國又開放股市，發(fā)行了新股，只有50億的只有四類行業(yè)限制上市，就是金融、服務(wù)業(yè)、流通業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)公司，一直限制到2000年左右，當(dāng)2000年中國證監(jiān)會(huì)再次出臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)商上市的特殊規(guī)定的時(shí)候，要求土地儲(chǔ)備量要有一個(gè)大的額度，所以在此以后，房地產(chǎn)開發(fā)商上市仍然是很困難的，從2000年到現(xiàn)在有金地集團(tuán)、天鴻、保利等幾家公司上市了，這個(gè)比例跟資本市場的上市速度是及其不相襯的，所以今天很多的開發(fā)商只有繞路海外去上市，例如金地等等。

    十年前我做了幾個(gè)跟房地產(chǎn)相關(guān)的公司上市的情況，例如海南環(huán)島，當(dāng)時(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)公司，我們要避開房地產(chǎn)，我們將環(huán)島酒店的概念拿過來，將房地產(chǎn)的小區(qū)寫成旅游度假區(qū)，是以旅游公司上市的，當(dāng)時(shí)招股書中寫到在三亞搞一個(gè)海底觀光船，現(xiàn)在是否建立起來了，就不知道了。

    當(dāng)初我們幫中地產(chǎn)業(yè)上市的時(shí)候，寫的是體育地產(chǎn)，直到上市后，吳總很好的利用體育和地產(chǎn)的概念做成了中國體育地產(chǎn)的第一品牌，盡管政策上有很多的限制，但是在投資銀行家的手上仍然有很多的機(jī)會(huì)，事實(shí)上凌總總結(jié)了目前100多家的上市公司，正規(guī)途徑上市的是比較少的，很多的都是借殼上市的。今天講的重點(diǎn)是，房地產(chǎn)開發(fā)商是否應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候，轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路，剛才易總也講了開發(fā)商的問題。

    目前，上市公司和非上市公司的市值的落差，使上市公司有機(jī)會(huì)大規(guī)模的配置土地的資源，上市公司可以按10-20倍的市盈率拿到資金，利用資本市場拿到更多的資金，所以萬科就可以募集很多的資金，包括金地都是很巧妙的利用市值的管理，來提高公司的盈利水平，擴(kuò)張他們的規(guī)模。

    除此之外，開發(fā)商如果上市前沒有那么多的資金進(jìn)行土被儲(chǔ)備，可以建議大家持有物業(yè)，不要做銷售的物業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商跟做礦產(chǎn)資源的公司是相似的，產(chǎn)品也可以變?yōu)橘Y產(chǎn)，如果老是賣產(chǎn)品資產(chǎn)就越來越小，在信托基金沒有出來的時(shí)候，要保持現(xiàn)金流，符合上市條件的時(shí)候，證監(jiān)會(huì)審核的時(shí)候，就會(huì)認(rèn)為該公司具有可持續(xù)性，等到上市后，有了資金再大規(guī)模的購買土地和儲(chǔ)備土地。

    除此之外，跟大家介紹的是，除了開發(fā)商以外的價(jià)值鏈，到現(xiàn)在為止，除了建筑商外，房地產(chǎn)商在服務(wù)鏈上沒有上市公司，例如二手房交易和服務(wù)公司、商業(yè)地產(chǎn)管理的公司都沒有上市公司。幾年前我就想跟陳智說，你們銅鑼灣是最有可能成為中國第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的公司，我相信他的公司一上市就有幾十倍的市盈率，甚至?xí)�超過開發(fā)商的市盈率的估價(jià)。每次參加博鰲論壇，都會(huì)看到大量的機(jī)構(gòu)，包括決策資源集團(tuán)，在房地產(chǎn)的價(jià)值鏈上，是非常完整的，他們有開發(fā)、策劃、代理、房地產(chǎn)的支持服務(wù)，如果再加之連上做得更加的完整，用資本的方式聯(lián)動(dòng)起來，為公司今后的上市做鋪墊。如果現(xiàn)金流非常好，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也好的公司，在國際資本市場上是非常流行的。

    最近一個(gè)客戶，大家知道重慶的檀木匠，國家培育了七年，如果將他當(dāng)成制造商，認(rèn)為是生產(chǎn)梳子的制造商估價(jià)不會(huì)超過10倍，市場將他當(dāng)成服務(wù)商的時(shí)候，市值就已經(jīng)有了30倍的市盈率，希望在座各位在房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的每一位應(yīng)該學(xué)習(xí)游戲的規(guī)則，如何將房地產(chǎn)的價(jià)值鏈打造起來，成為進(jìn)入資本市場新的群體，我也希望在未來幾年在中國的股票市場上多出現(xiàn)幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的上市公司，很多的技術(shù)性的環(huán)節(jié)沒有時(shí)間講得很多，在座的企業(yè)對這方面有興趣大家可以在下面來很好的交流。這方面我們有非常多的經(jīng)驗(yàn)，幫助企業(yè)獲得資本和上市的機(jī)會(huì)。

    從市場來看，大家不要擔(dān)心中國的股市是否是去年和今年熱了，明年就出現(xiàn)問題，我希望大家放心，從房地產(chǎn)服務(wù)鏈條來看，這是資本市場非常歡迎的，我們的存量資本是很大的，我們的服務(wù)價(jià)值一定會(huì)得到市場的追捧，我的發(fā)言就到這里，謝謝大家。

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