深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制 附修訂草案全文

• 2018年11月26日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 209 5
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求，就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等...

深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

11月23日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、深圳市人民政府法制辦公室聯(lián)合發(fā)布關(guān)于征求《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見稿）》意見的通告 。

通告稱，為進(jìn)一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）有關(guān)規(guī)定，深圳市規(guī)劃國土委會同市法制辦聯(lián)合開展了《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》的修訂工作，經(jīng)研究討論形成《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂草案征求意見稿）》。為保證立法的科學(xué)性、民主性，現(xiàn)將征求意見稿及其說明全文發(fā)布，征求社會各界意見。

修訂的主要內(nèi)容包括，修訂和完善房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定、房地產(chǎn)（土地）估價相關(guān)規(guī)定，同時增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定。

其中，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的修訂條款涉及，完善房地產(chǎn)銷售價格備案制度，改變過去由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到價格監(jiān)管部門備案的做法，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價格并由房地產(chǎn)主管部門對外公示后，房地產(chǎn)主管部門可通過數(shù)據(jù)共享方式報價格監(jiān)管部門備案，簡化備案程序。

完善房地產(chǎn)預(yù)售許可管理。一方面，明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件，即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”；另一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預(yù)售許可。

銷售精裝修商品房的，應(yīng)公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規(guī)格、型號等信息。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實(shí)施的價格違法行為中增加“商品房銷售不予明碼標(biāo)價，或在標(biāo)價之外加價出售或收取未標(biāo)明的費(fèi)用；不符合商品房銷售條件，以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價格”兩種情形。

增加的房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定包括，明確住房的最小出租單位和建立租賃資金監(jiān)管制度等。

具體而言，明確住房的最小出租單位。結(jié)合國家發(fā)展住房租賃市場、實(shí)行規(guī)模化租賃的要求，同時保障承租人的基本居住條件，修訂稿規(guī)定，出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設(shè)計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。建立租賃資金監(jiān)管制度。

建立租賃資金監(jiān)管制度，房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)的個人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行監(jiān)管，為租賃當(dāng)事人提供租賃資金安全保障。歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格，并符合地質(zhì)安全條件的，可以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。

修訂的主要內(nèi)容：

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度

為完善行業(yè)監(jiān)管手段，提升監(jiān)管水平，《征求意見稿》從以下幾方面作了制度設(shè)計：第一，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)依法履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任，組織安全生產(chǎn)培訓(xùn)，提高安全生產(chǎn)意識。第二，建立房地產(chǎn)行業(yè)年報制度。根據(jù)我市房地產(chǎn)行業(yè)管理的改革措施，取消房地產(chǎn)行業(yè)年檢制度，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機(jī)構(gòu)的年報制度，并在各行業(yè)管理以及監(jiān)督檢查的相關(guān)內(nèi)容中將“年檢制度”修改為“年報制度”。第三，完善房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度。根據(jù)《深圳市公共信用信息管理辦法》（深府297號令）有關(guān)公共信用信息的管理的最新規(guī)定，將原辦法中有關(guān)誠信管理的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一修訂，明確規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門建立房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度，向社會公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用信息并推送給市公共信用機(jī)構(gòu)，實(shí)行守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒。

（二）修訂完善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)規(guī)定

一是優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)手冊管理。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊的信息化水平，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立項(xiàng)目開發(fā)手冊。

二是完善房地產(chǎn)銷售價格備案制度，改變過去由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到價格監(jiān)管部門備案的做法，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定銷售價格并由房地產(chǎn)主管部門對外公示后，房地產(chǎn)主管部門可通過數(shù)據(jù)共享方式報價格監(jiān)管部門備案，簡化備案程序。

三是完善房地產(chǎn)預(yù)售許可管理。一方面，明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件，即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”；另一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預(yù)售許可。

四是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房應(yīng)對外公示的內(nèi)容。一方面，增加公示的內(nèi)容，即在原辦法要求公示內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加“不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾；深圳市房地產(chǎn)誠信公示系統(tǒng)查詢方式；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的，應(yīng)公示商品房銷售委托書以及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書；投訴方式和途徑；銷售住宅商品房的，應(yīng)當(dāng)公示商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書示范文本”五項(xiàng)內(nèi)容。此外，銷售精裝修商品房的，應(yīng)公示裝修裝飾材料的名稱、品牌、價格、規(guī)格、型號等信息；商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，應(yīng)公示銷售商品房的建筑隔聲情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施。另一方面，明確采取網(wǎng)絡(luò)銷售的，應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)銷售平臺公示應(yīng)在銷售場所公示的所有材料。

五是加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷售活動中行為的監(jiān)管。根據(jù)近年來我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房[2016]223號）的有關(guān)要求，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得損害購房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實(shí)施的價格違法行為中增加“商品房銷售不予明碼標(biāo)價，或在標(biāo)價之外加價出售或收取未標(biāo)明的費(fèi)用；不符合商品房銷售條件，以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價格”兩種情形。

（三）增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定

按照國家發(fā)展住房租賃市場、完善住房租賃管理的要求，結(jié)合建設(shè)部正在起草的《住房租賃管理?xiàng)l例》最新思路，《征求意見稿》增加“房屋租賃”一章內(nèi)容。主要包括以下幾個方面：

第一，建立實(shí)名租賃制度。房屋租賃活動中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)身份信息。出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。

第二，加強(qiáng)租賃房屋管理。一是出租房屋應(yīng)當(dāng)有合法的來源證明，合法的來源證明包括不動產(chǎn)權(quán)證書、房屋買賣合同等權(quán)屬證明材料。二是出租房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、地質(zhì)災(zāi)害、衛(wèi)生等方面的安全標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。三是未依法取得規(guī)定的來源證明材料、未經(jīng)共有人書面同意、經(jīng)鑒定為危房不能使用、違規(guī)改變房屋使用功能、室內(nèi)裝修不符合國家或地方標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得用于出租。四是明確住房的最小出租單位。結(jié)合國家發(fā)展住房租賃市場、實(shí)行規(guī)?；赓U的要求，同時保障承租人的基本居住條件，修訂稿規(guī)定，出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設(shè)計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。

第三，完善租賃合同備案制度。除明確房屋租賃合同備案的條件和程序外，進(jìn)一步規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上簽訂和網(wǎng)上備案；經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證，依法享受基本公共服務(wù)和便利。

第四，建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度。一是建立房屋租賃企業(yè)備案制度。在本市從事房屋租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)以及出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達(dá)到10間及以上的自然人，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并向房地產(chǎn)主管部門辦理備案。已備案的房屋租賃企業(yè)和自然人的名稱、地址、服務(wù)內(nèi)容等發(fā)生變化或者租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)終止的，應(yīng)辦理備案變更或注銷手續(xù)。二是加強(qiáng)對房屋租賃企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，包括房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在營業(yè)場所公示規(guī)定的材料、規(guī)范房屋租賃企業(yè)發(fā)布租賃廣告、明確房屋租賃企業(yè)禁止實(shí)施的十種違法經(jīng)營行為、明確房屋租賃企業(yè)禁止實(shí)施的三種金融性行為、建立商業(yè)銀行對租賃資金的監(jiān)管機(jī)制。

第五，建立租賃資金監(jiān)管制度。建立租賃資金監(jiān)管制度，房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)的個人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行監(jiān)管，為租賃當(dāng)事人提供租賃資金安全保障。

第六，明確歷史違建的出租要求。按照《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的要求，歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格，并符合地質(zhì)安全條件的，可以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。

（四）修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的新形勢，解決新問題，《征求意見稿》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整：

第一，修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理。一是改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)備案方式，強(qiáng)化信息化管理手段，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中將其設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)的地址、人員等信息進(jìn)行備案，但主管部門可對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中備案的分支機(jī)構(gòu)信息進(jìn)行抽檢核查。二是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的備案變更規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)到主管部門辦理變更或者注銷手續(xù)；其分支機(jī)構(gòu)變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中變更相關(guān)信息。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的監(jiān)管，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得實(shí)施的行為中增加“捏造發(fā)布不實(shí)信息；泄露或者不當(dāng)使用客戶信息，謀取不正當(dāng)利益；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動產(chǎn)登記”三種情形。

第二，修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理。結(jié)合國務(wù)院取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的實(shí)際，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理規(guī)定進(jìn)行修訂完善。一是取消“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的有關(guān)規(guī)定，將“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員”界定為“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的從業(yè)人員”。二是將原辦法中有關(guān)“執(zhí)業(yè)登記”或者“執(zhí)業(yè)信息”的規(guī)定，分別修改為“實(shí)名登記”或者“從業(yè)信息”。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員行為的監(jiān)管，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得實(shí)施的行為中增加“泄露或者不當(dāng)使用客戶信息，謀取不正當(dāng)利益；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動產(chǎn)登記；采取暴力、脅迫等不正當(dāng)手段強(qiáng)迫當(dāng)事人接受服務(wù)，或者對當(dāng)事人報復(fù)滋事”三種情形。

（五）修訂完善房地產(chǎn)（土地）估價相關(guān)規(guī)定

《征求意見稿》進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)（土地）估價機(jī)構(gòu)備案管理。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)（土地）估價機(jī)構(gòu)備案管理的實(shí)踐，為加強(qiáng)備案管理，《征求意見稿》將房地產(chǎn)（土地）估價機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)備案的時間要求由原來的“開展估價業(yè)務(wù)之日起30日內(nèi)”修改為“自取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持”，并在備案材料中增加房地產(chǎn)（土地）估價人員的身份證明、人事檔案托管證明材料。

（六）完善相關(guān)法律責(zé)任

《征求意見稿》結(jié)合前述具體的修訂內(nèi)容，主要增加網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布虛假房源的法律責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價機(jī)構(gòu)未按規(guī)定提交年報或者漏報、瞞報、虛報年報數(shù)據(jù)的法律責(zé)任，以及租賃當(dāng)事人違反房屋租賃管理規(guī)定的法律責(zé)任。其中，違反房屋租賃管理的法律責(zé)任主要包括違法將不得出租房屋進(jìn)行出租、違反最小出租單位進(jìn)行出租、未按規(guī)定辦理租賃合同備案、房屋租賃企業(yè)未備案實(shí)施租賃經(jīng)營、房屋租賃企業(yè)未按規(guī)定公示相關(guān)信息、房屋租賃企業(yè)的違法租賃經(jīng)營行為等方面的法律責(zé)任。

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