洛陽樓市走向何方！目前二手房價持續(xù)下跌 2018年洛陽房價走勢預測

• 2018年5月15日 chinairnwz來源：互聯網 811 49
• 繁體

• 

  2018-2023年中國房屋建筑工程市場深度全景調研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房屋建筑工程行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)...

?

　　洛陽房價走勢（新房）

　　洛陽05月新房均價 7147 元/m2 環(huán)比上月增長 ↑ 0.44%

　　洛陽04月新房均價 7116 元/m2

　　洛陽當前在售樓盤 109 個

　　洛陽房價走勢（二手房）

　　洛陽5月二手房均價 6960 元/m2

　　洛陽4月二手房均價 6847 元/m2

　　環(huán)比上月上漲 1.66% ↑，同比去年同期上漲 20.64% ↑

　　2018年洛陽房價預測

　　2017年，洛陽樓市在市場利好與調控政策的輪番攪動下，經歷了差異巨大的冰火兩重天：新房成交量過山車一般驟升驟降，只有房價一如既往地堅挺著，即使增速減慢，仍保持上升勢頭。未等緩過神來，2018已掀開面紗一角，今年洛陽樓市又將迎來什么樣的走勢？且聽詳細分解。

　　【土地】城心無地依賴棚改 伊濱區(qū)或迎春天

　　由于2015年與2016年土地供應量持續(xù)下滑（分別為46塊、27塊），且在2017年上半年的新房市場進行了一輪集中釋放，今年可供建設上市的住宅類土地更加稀缺。特別是靠近城區(qū)中心的洛龍區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)各區(qū)域，已面臨無房可賣、無地可開發(fā)的局面。加強郊區(qū)、新區(qū)開發(fā)將是2018年土地供應的新方向，成為空置土地供應的主流趨勢。而伊濱區(qū)作為我市近年著力發(fā)展的“明日新城”，隨著基礎公共設施的到位完善，有望成為2018年洛陽供地的熱點區(qū)域。

　　依據去年8月24日洛陽市頒發(fā)調控政策中“全面挖潛增效，加大商品住宅供給力度”的相關規(guī)定，棚戶區(qū)改造力度將持續(xù)加大，因而棚戶區(qū)土地升級改造也很有可能是2018年土地供應的另一方向。

　　【房價】供不應求上升有理 購房成本增加

　　房價的走勢主要看供需結構，綜合近兩年洛陽樓市的供需比（2016年為0.86、2017年為0.76），供需比平均為0.81，供求關系表現為供不應求，房價仍有上升空間。

　　另外，土地環(huán)節(jié)也決定了價格的漲跌信號，可用土地成本（溢價率）估算房價高低與漲幅。2018年入市的土地多在2015年與2016年掛牌出售，從2016年成交的土地匯總情況來看，大部分土地溢價率為零，僅保利和園置業(yè)有限公司所拍土地溢價率20%（所在地塊現今案名為“保利林語溪”），因而對房價的影響可以忽略不計。

　　【政策】房住不炒是核心 綜合長效維穩(wěn)定

　　十九大會議上，住房城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，目前三四線城市房價已趨于穩(wěn)定，房地產調控效果持續(xù)顯現。目前在抓緊研究制定房地產長效機制，同時，抓緊推進住房租賃市場立法工作。十九大報告中進一步強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

　　去年，中央層面的政策方針一直在提醒我們：房住不炒，遏投機穩(wěn)市場，才是政策調控的核心指南。未來，洛陽市相關部門的政策調節(jié)預計將逐步由簡單的杠桿調節(jié)、需求端調節(jié)轉變?yōu)橥恋亍⒍愂?、戶籍各種維度綜合調節(jié)，以制約房地產的“粗放式發(fā)展”。

　　進入2018年，調控的長效機制會在洛陽持續(xù)有序地推進，首當其沖的便是官方租賃服務平臺的建立。而在新房市場，調控政策進一步加碼促使樓市降溫，會成為大概率事件。分類調控、精準調控將成為未來城市調控的大方向。在此影響下，洛陽房地產市場有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，政策調控—市場波動反饋的周期會被拉長，幅度變小，市場趨于理性。

　　【租賃市場】服務平臺有望落地 公租房供給優(yōu)先

　　去年下半年，洛陽懿皇房產經紀有限公司、洛陽市匯天房地產咨詢有限公司2家企業(yè)入選河南省首批住房租賃試點企業(yè)。同一時刻，市政府牽手建行，就“住房租賃服務平臺搭建”簽署合作協議。

　　兩則新聞都傳遞出同一個信號：今年，洛陽租賃市場的調控側重點主要將放在服務平臺建設上。力圖通過綜合性、權威性住房租賃服務平臺的搭建與運作，促使房屋租賃交易更加規(guī)范、透明、公平，全面提升洛陽住房租賃市場的整體水平。

　　供給側方面，由于洛陽仍屬人口流出城市，外來人口比例不高，本地人的買房需求多過于租房需求，大眾層面租購市場之間的供需矛盾并不十分突出。但近兩年持續(xù)高企的洛陽房價，確實對低收入購房者造成了最為直接的沖擊。因而搜狐焦點網預測，未來洛陽租房供給的重點仍是公租房。借由公租房的擴大供給，能夠保障低收入人群實現住有所居的生活愿望，也是對房子回歸居住屬性的有力實踐。

　　洛陽規(guī)模最大的公共租賃住房小區(qū)——力合恒昌家園在施工中

　　【熱點區(qū)域】房企扎堆道炒熱道北 伊川北高新亦有機會

　　在經歷了2016年底至2017年上半年的搶房大戰(zhàn)后，處于城區(qū)核心位置的洛龍區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)樓盤多已經清空庫存，無房可賣。特別是洛龍區(qū)，除了極個別的項目，占據主流的高層剛需樓盤目前多無房源可售。

　　進入2018年，隨著土地出讓的外擴，房產銷售的熱點區(qū)域也將由城心向周邊郊區(qū)轉移，西工老城交界的道北片區(qū)很有可能榮膺本年度最熱區(qū)域板塊。這里聚集了洛陽幾乎所有的名優(yōu)房企項目，包括全國一線房企品牌住總、保利、碧桂園，以及省內實力房企建業(yè)、增凱。去年年底，這些房企旗下的主力項目建業(yè)住總定鼎府、保利林語溪、碧桂園山河城、香榭里蘭溪，多已紛紛向公眾亮相，今年有望進入白熱化的銷售競爭階段，誰能拔得頭籌，榮登銷量榜首，可拭目以待。

　　除此之外，享受產業(yè)利好的伊川北、高新區(qū)，公共配套不斷升級的瀍河區(qū)，也都有機會爭奪熱門區(qū)域的第二席位，值得大家持續(xù)關注。

　　【熱點房企】九子在手 建業(yè)地產傲視群雄

　　論及2018乃至2019年，有可能沖擊銷售榜首位的熱門房企，非建業(yè)地產莫屬。因為無論看體量，還是在售項目數，建業(yè)都有絕對的話語權。

　　目前，建業(yè)在洛已開盤出售的項目包括建業(yè)桂園、建業(yè)華陽峰渡、建業(yè)龍城、保利建業(yè)香檳國際、建業(yè)智慧港、偃師森林半島、宜陽森林半島，今年有開盤意向的項目有剛的建業(yè)住總定鼎府（與住總集團合作開發(fā)）、以及位于瀍河核心位置的建業(yè)貳號城邦，后者會員招募數已達兩千多組。兩類相加，建業(yè)洛陽項目今年可直接產生銷售營收的項目有9個之多，所占市場地位不易撼動。

　　而在2017年，建業(yè)地產也未曾停止在洛陽的“攻城掠地”：拿下了高新區(qū)孫旗屯改造項目480畝、澗西區(qū)遇駕溝村改造項目300畝、符家屯村改造項目470畝，以及嵩縣、伊川、欒川等多個地塊，在洛陽已形成兩市（洛陽、偃師）四縣（宜陽、伊川、嵩縣、欒川）“六城聯動”的局面。這些儲地，毫無疑問都將為建業(yè)地產2018-2020年鞏固洛陽樓市霸主地位，備下充足的彈藥糧草。

　　調控政策正在逐漸明朗，未來每個人的居住權利都有望得到保障，但能住上什么樣的房子卻要看你自己的選擇。洛陽房價上漲已是不可逆的事實，握有充足資金的剛需與改善群體，建議盡快上車，切勿等諸多利好塵埃落定，房價高拋定錨，便無更多選擇余地。

　　洛陽各地區(qū)房價走勢

　　洛龍區(qū)房價走勢

　　洛龍區(qū)05月新房均價 9347 元/m2

　　澗西區(qū)房價走勢

　　澗西區(qū)05月新房均價 8131 元/m2

　　西工區(qū)房價走勢

　　西工區(qū)05月新房均價 8611 元/m2

　　瀍河區(qū)房價走勢

　　瀍河區(qū)05月新房均價 6890 元/m2

　　老城區(qū)房價走勢

　　老城區(qū)05月新房均價 6533 元/m2

　　伊濱區(qū)房價走勢

　　伊濱區(qū)05月新房均價 7200 元/m2

　　高新技術開發(fā)區(qū)房價走勢

　　高新技術開發(fā)區(qū)05月新房均價 7582 元/m2

　　2018年洛陽房價還會漲嗎？看看網友如何評論

　　網友1：

　　五一在洛陽陸陸續(xù)續(xù)看看不少盤，新房二手房都看，大多數樓盤都是趁著洛陽這波漲勢漲了20%-70%不等，有的盤去年4000+，五一時候直接7000+，翻了近一倍。但是這不是洛陽獨有，這波三四線房價上漲是全國性的，比如常州、邯鄲、開封、新鄉(xiāng)等全都是少則漲一兩千，多則幾乎翻一番，偃師這種四五線都漲了快一千了。主要原因還是全國一二線大范圍的限購限貸，資金流入三四線，導致的，加上開放商合謀提升房價，民眾恐慌購房，包括我也是這種心態(tài)，洛陽房價平穩(wěn)的幾年里，還沒有怎么想房子的事情，眼看著從去年底到今年一月一個價甚至一周一個價，我著著急急回來看房了(不漲價不急，漲價了急了)，我媽我姨包括她們這一代的人，都覺得現在不買還漲，讓我趕緊選個盤付首付買了就定了，家里也把錢都湊了，就等我決定了，中介也一直催我，差點就下手了，但我不甘心，我覺得我不能拿家里和自己辛辛苦苦的積蓄，就這么倉促給貢獻房地產商和政府。這段時間我一直在思索，去年那么便宜沒人買，今年漲到這樣的價格水平，售樓部全都是看房的，這樣的現象有一分合理性？經濟在變差，GDP在下滑，收入不漲了，房價卻竄天？同學一個今年3月份買的*元1號5300，短短兩三個月，現在7000+，WTF？伊濱區(qū)年前3000多，現在5000+，？？之前洛陽房價是被低估了，現在有了地鐵，所謂的副中心等政策支持，但這波漲勢漲的太猛了，虛高，可選擇性太少，好的樓盤的價格明顯夠不著了對我來說。并且今年房地產市場，國家政策接二連三，限售，限貸，形式非常不明朗，銀行現在也基準利率了，我決定暫時不買了，至少是今年不會買了，端午節(jié)又回來準備看房，中介一直聯系我，還漲，還在漲，但我不看了，暫時不考慮房子的事了。我覺得，現在最好的選擇還是等等吧，下半年或者明年。

　　網友2：

　　說句不好聽的雖然現在房價不低但是，我總感覺洛陽被低估了... 大量便宜的地方沒人買就是偏！其實開車的話沒有遠很多，而且還有公交，如果真的是買不起還是啥的話為啥那些便宜的地方沒人買呢....不是很理解 而且房價貴的也就是西工澗西洛龍而已老城也還好....其他地方并不貴 為啥人都不去那里買呢？開封中牟都均價一萬多.....洛陽市區(qū)均價也就七八千吧 作為副中心城市 大量基礎設施建設中 機場 航空港 地鐵 快速通道等等....以后發(fā)展前景除了鄭州外河南其他城市沒法比吧...但是洛陽確實存在國企多，人才流失的情況也確實嚴重，將來發(fā)展的后勁 得看政策了(利益相關 家里市區(qū)房子拆遷賠了將近600平，縣城也有自家蓋房離市區(qū)三十分鐘路程這邊房價還是很便宜的，去年末價格最低的時候上車一套三室兩衛(wèi)兩廳現在價格也已經翻一翻)因為我現在年齡不大剛剛畢業(yè)也不在洛陽離開一年了，好多理解錯誤請大家指正！

　　網友3：

　　洛陽房價拐點一萬二左右，是均價一萬二，具體什么時候到不好說，可能十年，或者十五年，這個是2012年左右業(yè)內人士計算過的，靠不靠譜還有待驗證。畢竟五年內畢業(yè)生打工一族購房需求只占一部分，舊房換新房的改需占大頭。

　　網友4：

　　根本沒有剛需這一說，之前房價沒漲我不急，想多攢點這樣就問父母少要點，但是房價一漲，我就覺得我是剛需了。所以大家考慮一下是不是真的剛需，真是剛需的話，洛陽現在沒有現房，二手房套路太多。

　　我也看不清洛陽房價未來走勢，但是我選擇再等等看，如果未來漲太多就選擇先不買。不要被剛需這個字眼沖昏頭腦。

　　2018洛陽房價面臨暴跌嗎？

　　近年來，洛陽的發(fā)展是有目共睹的，城市快速發(fā)展，幸福感指數不斷攀升，很多人都看好洛陽，選擇洛陽，但是洛陽的房價一直很讓人心疼。不過好在今年洛陽樓市調控再加碼，政策一出樓市果然稍許”降溫”，房價也開始往下慢慢地降了下來，從上圖，我們也可以看出洛陽新房上漲趨勢已經被抑制住了，二手價格也趨于平穩(wěn)了。小編認為2018年洛陽房價也將保持這樣的趨勢，暴跌是不大可能的，小幅度下跌還是比較現實的。畢竟伴隨著多座高架、大橋的通車，地鐵的修建、高速公路、機場的擴建，洛陽將迎來翻天覆地的變化，交通改善，新增商圈，規(guī)劃給力，多項重點工程火力全開……，或許三年后的洛陽，會讓你高攀不起！

　　具體到底是什么推動了洛陽這個連三線都排不上的城市，房價如此逆勢上升呢？小編認為有以下四個方面：

　　1、鄭州限購后的溢出效應

　　鄭州樓市在2016年漲幅全國靠前，這已經是有目共睹，自鄭州限購后，省內的炒房客開始往周邊城市延伸，這對洛陽房價的提升有相對推動作用。

　　2、自貿區(qū)概念

　　今年4月1日，河南自貿區(qū)洛陽片區(qū)正式掛牌成立，自此，拉開了洛陽尤其是高新區(qū)、洛龍區(qū)房價的上漲之路，而自貿區(qū)的成立對洛陽究竟有多大的利好，自貿區(qū)的利好足不足以支持洛陽房價的上漲呢？小編對此還是持保留意見，一到兩年后即可見分曉。

　　3、修建地鐵

　　而自去年8月國家發(fā)改委正式行文批復以來，洛陽地鐵開始了有條不紊的一期建設施工。洛陽地鐵總規(guī)劃4條線路，總長105公里，總投資將近800億元。其中地鐵一期規(guī)劃修建1號線與2號線兩條地鐵線路，總長42公里，投資近310億元人民幣。

　　地鐵的建設確實對洛陽房價起了推波助瀾的作用，小編認為，地鐵的修通肯定會帶動房價的上漲，但是洛陽的這波上漲，漲幅太大，已經把地鐵修通后的利好透支殆盡了。

　　4、投機炒房的疊加作用

　　像洛陽這樣的旅游城市，具有天然的炒房優(yōu)勢，炒房投機者怎么可能錯過呢？從過去的經驗看，任何一個市場一旦有投資者進入，推高房價是必然的結果。而上半年洛龍區(qū)某些樓盤外地人購房的比例曾一度超過50%。但是隨著首付比例和利率的提高，炒房的成本的逐步，洛陽的炒房客已經撤退殆盡。

　　在小編看來，一個城市的房價是否會持續(xù)上漲，主要看人口的是否增長，而洛陽的人口、資源仍然受到鄭州的虹吸效應。從小學生數量來看，洛陽從2010年63.95萬人下降到58.28萬人。雖然總體上看，受中國計劃生育制度影響，各城市小學生數量下降是常態(tài)，但河南人口極多，鄭州、南陽等城市小學生數量還在上升，而唯獨洛陽小學生數量是下降的，這說明洛陽是一個資源與人才流出的城市。

　　所以無論是內生的因素還是外在因素，洛陽此輪的房價上漲都不可能再繼續(xù)下去，10月18日，習大大又再次重申了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，這個定位之后，會場響起熱烈掌聲。說明在相當大程度上，這一主旨精神在中央到地方，已經徹底完成了共識和統一。小編甚至覺得，對于投資性、投機性購房，除了“抑制”、“遏制”之外，甚至會出現“打擊”的可能性。

　　隨著全國50城開啟“限售”打擊炒房政策，房地產的調控作用也已經向三四線城市蔓延。而銀行對于首套房利率的不斷上浮，無論是炒房者還是剛需買房的成本都大大加重了，所以，沒有人口和產業(yè)支撐的洛陽的房價已經觸頂了。

　　近日國家統計局局長寧吉喆表示，房地產長效機制將會適時推出，也可以看出國家對于維護房地產市場穩(wěn)定的決心和力度。

　　小編不止一次強調，房地產原有的格局正在被打破，新的格局也正在加速建立，如果還一直沿用過去的眼光和經驗看當下的房地產市場勢必會付出慘重的代價，雖然洛陽等三四線城市的房價確實已經上升了，但是也只是新房市場的畸形現象，真正體現市場真實情況的二手房市場卻基本沒有發(fā)育，這更加說明了洛陽升值的房子有價無市的，這樣的市場是極不正常的。相信等到這波潮水退去，洛陽的炒房者和開發(fā)商都會后悔現在行為的。

　　洛陽熱門小區(qū)房價走勢

　　中僑綠城

　　奧體花城

　　寶龍城市廣場

?

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡