中國(guó)需8個(gè)一線城市 現(xiàn)在住房空置率到底是多少？

• 2018年7月3日 ZhouXun來(lái)源：秦朔朋友圈 1438 95
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  2019-2024年中國(guó)展覽裝飾裝修行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  報(bào)告對(duì)中國(guó)展覽裝飾裝修行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)展覽裝飾裝修...

按照國(guó)際常見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間;20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。盡管官方的估算與學(xué)者的測(cè)算相差甚遠(yuǎn)，但一致的結(jié)論是，中國(guó)樓市的空置率已經(jīng)到了危險(xiǎn)的地步。

香港“空置稅”要來(lái)了?

關(guān)于打擊囤房炒房的探索，各個(gè)城市都在繼續(xù)。

6月28日，香港樓市迎來(lái)重大消息利空。當(dāng)天，香港行政會(huì)議召開(kāi)特別會(huì)議，討論新的房屋政策。行政會(huì)議通過(guò)了居屋與市價(jià)脫鉤，開(kāi)征物業(yè)空置稅，將賣(mài)地表中地皮興建公營(yíng)房屋等3項(xiàng)政策。第二天，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥再次重申港府將對(duì)空置一手房征稅。

在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對(duì)房?jī)r(jià)不可遏制的走高的擔(dān)憂。香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個(gè)月，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。美國(guó)咨詢公司Demographia研究發(fā)現(xiàn)，在2018年1月份香港繼續(xù)成為全球房?jī)r(jià)最高的城市，這已經(jīng)是香港連續(xù)8年蟬聯(lián)全球購(gòu)房難度最高的城市了。

香港房?jī)r(jià)到底貴到了什么程度?第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年間，香港的房?jī)r(jià)上漲了160%?，F(xiàn)在香港房子的平均售價(jià)是24900港元(3182美元)/平方英尺，基本上是倫敦中心區(qū)房?jī)r(jià)2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房?jī)r(jià)1757美元/平方英尺的2倍。從房?jī)r(jià)中位數(shù)來(lái)看，香港的房?jī)r(jià)中位數(shù)已經(jīng)是香港家庭的收入中位數(shù)的19.4倍了，而倫敦的房?jī)r(jià)中位數(shù)目前是收入中位數(shù)的8.5倍。

在此前，港府也推出了一系列針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，但并未改變樓價(jià)上行的趨勢(shì)。和內(nèi)地面臨的情況類似，香港樓市的投機(jī)行為十分明顯，瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)(UBS Global RealEstate Bubble Index)將香港列為全球第七大最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫市場(chǎng)。

針對(duì)港府將對(duì)樓市開(kāi)征物業(yè)空置稅，市場(chǎng)反應(yīng)褒貶不一。有分析人士認(rèn)為，如果港府只將征稅范圍框定在一手房，而非目標(biāo)“量?jī)r(jià)齊升”的二手房，效果可能并不會(huì)那么明顯，因?yàn)閺臄?shù)量上說(shuō)，二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上。但樂(lè)觀者認(rèn)為，對(duì)一手房開(kāi)征空置稅，未來(lái)不排除將向二手房蔓延。而一旦將征稅范圍覆蓋到二手房，影響將立竿見(jiàn)影，讓炒房者顫栗，畢竟，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，空置稅將大大提高物業(yè)的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。

很多人擔(dān)心的是，未來(lái)內(nèi)地會(huì)不會(huì)在各種調(diào)控手段技窮的時(shí)候，也推出空置稅。

內(nèi)地會(huì)跟進(jìn)嗎?

不會(huì)!至少短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有跟進(jìn)的條件。

“內(nèi)地樓市一個(gè)最大的問(wèn)題，就是我們對(duì)房地產(chǎn)的總體底數(shù)都不是特別清楚，所以我們政策的出臺(tái)，有點(diǎn)盲人摸象的感覺(jué)?！苯眨?018年正和島創(chuàng)變者年會(huì)上，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在接受筆者的專訪時(shí)說(shuō)。管清友2012年加入民生證券，任副總裁、研究院院長(zhǎng)，2017年離職創(chuàng)立如是金融研究院，提供“研究+咨詢+投資”一站式金融服務(wù)。

不清楚房地產(chǎn)的基本盤(pán)，那么對(duì)空置率的計(jì)算也就存在非常大的差距。原中財(cái)辦副主任楊偉民近日在“2018陸家嘴論壇”演講時(shí)表示：“我在中央財(cái)辦時(shí)，曾經(jīng)請(qǐng)有關(guān)單位通過(guò)對(duì)用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況摸底調(diào)查，顯示我國(guó)無(wú)論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國(guó)家還要高，日本是13%?！?/p>

楊偉民沒(méi)有指出具體的空置率數(shù)據(jù)。但根據(jù)今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)兼辦公室主任陳錫文披露的這項(xiàng)由國(guó)家電網(wǎng)主導(dǎo)的空置率調(diào)查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。

但不少學(xué)者對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，人口遷移和投機(jī)性買(mǎi)房導(dǎo)致的空置矛盾已經(jīng)非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測(cè)算得出，截至2015年底，我國(guó)城鎮(zhèn)已經(jīng)被購(gòu)買(mǎi)的竣工住宅的空置率約在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500~8800萬(wàn)套之間。結(jié)合中國(guó)城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移和炒房現(xiàn)狀，這個(gè)數(shù)據(jù)在很大程度上為公眾所接受。

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