目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入存量房時(shí)代。按照鏈家的數(shù)據(jù)，當(dāng)前整個(gè)中國(guó)租房市場(chǎng)體量仍然很小，中國(guó)城市一年的租金在1萬(wàn)億元左右，相比10萬(wàn)億元的新房和6.5萬(wàn)億元的二手房交易，只占到6%的比例。與國(guó)外相比，差距非常大，日本租金占整個(gè)房屋交易額比重在80%左右，美國(guó)是50%左右。

“所以，我認(rèn)為未來(lái)租房這件事情發(fā)展空間非常大?！苯眨溂壹瘓F(tuán)董事長(zhǎng)左暉在中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年年會(huì)上公開表示，鏈家當(dāng)初涉足租賃市場(chǎng)并沒有覺得這個(gè)是風(fēng)口，而是因?yàn)榭吹叫袠I(yè)痛點(diǎn)。

“沒有在北上深租過(guò)房的人，不足以談人生?！痹诜?jī)r(jià)高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多經(jīng)歷過(guò)糟糕的租房體驗(yàn)：黑中介、房東毀約、克扣押金等。

不同于發(fā)達(dá)國(guó)家，長(zhǎng)期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)極不成熟，市場(chǎng)中充斥著大量個(gè)人房東和中介二房東，租客在這個(gè)體系中處于弱勢(shì)，權(quán)益得不到保障。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，需求不能有效滿足背后是巨大的市場(chǎng)蛋糕。隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來(lái)，大量的長(zhǎng)租公寓品牌在大城市興起，大型開發(fā)商紛紛加碼出租物業(yè)。從C2C到B2C，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)正在成為住房租賃市場(chǎng)的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰(zhàn)。

租戶權(quán)益難保障

地處深圳福田區(qū)西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區(qū)，地鐵線路四通八達(dá)，這里也被稱為“福田另一個(gè)CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，楊青(化名)在這里生活了四年。

三個(gè)月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因?yàn)槭懿涣饲胺繓|隨意漲價(jià)。2013年來(lái)深圳工作后她一直租住在下沙，當(dāng)時(shí)的房租是1200元每個(gè)月，還在可承受范圍之內(nèi)，就做好了長(zhǎng)租的準(zhǔn)備。

繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計(jì)劃，彼時(shí)旁邊的京基濱河時(shí)代正在修建，配套有大型購(gòu)物中心，下沙城中村的農(nóng)民房借此機(jī)會(huì)漲租金。

“剛開始還好，但去年上半年以來(lái)房東動(dòng)不動(dòng)漲房租，這個(gè)月漲100元，下個(gè)月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最后實(shí)在忍受不了，只能搬家?！睏钋鄬?duì)此充滿無(wú)奈。退房的時(shí)候房東還故意找茬，借口墻壁臟、燈管損壞各種借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。

楊青氣得想報(bào)警，但著急搬家上班怕麻煩，最后只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠(yuǎn)的地方，每天早晨依然穿過(guò)“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側(cè)的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦后。

實(shí)際上，楊青的經(jīng)歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房?jī)r(jià)的背景下，租房往往是人們?nèi)谌氤鞘械拈_始。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人口中有12%通過(guò)租賃的方式解決住房問(wèn)題，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，尤其租賃需求的住房供給只能通過(guò)二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)。對(duì)于租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現(xiàn)合同糾紛等問(wèn)題。

全國(guó)人大代表、龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在今年的兩會(huì)議案中稱，中國(guó)租房市場(chǎng)存在的問(wèn)題包括：第一，市場(chǎng)供給不足，租金高居不下;第二，房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在;第三，租賃市場(chǎng)尚未建立嚴(yán)格法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以得到保障。

長(zhǎng)租公寓暗藏合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)的空缺也意味著巨大的機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的邊際效應(yīng)在遞減，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新機(jī)會(huì)，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。

鏈家研究院去年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，但僅占房屋交易市場(chǎng)規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國(guó)家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來(lái)5~10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年市場(chǎng)體量可達(dá)到1.6萬(wàn)億元。

作為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價(jià)之后開始競(jìng)拍自持面積，也迎合了當(dāng)前住房租賃大發(fā)展的趨勢(shì)。

幾年前萬(wàn)科已經(jīng)推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)間公寓持有運(yùn)營(yíng)。除了萬(wàn)科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。

與租賃有天然黏合性的房產(chǎn)中介，自然深諳其中巨大商機(jī)。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨(dú)立的品牌公寓則是機(jī)構(gòu)房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國(guó)際青年社區(qū)等。

裹挾資本的力量，長(zhǎng)租公寓品牌搶占一線城市市場(chǎng)份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領(lǐng)域。但一個(gè)不容忽視的真實(shí)現(xiàn)狀是，未經(jīng)規(guī)劃許可，破壞城市規(guī)劃，損壞建筑結(jié)構(gòu)，很多廠改公寓越過(guò)政策紅線引發(fā)監(jiān)管重拳整治。

2月10日，深圳寶安區(qū)強(qiáng)拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業(yè)園區(qū)的部分公寓，涉及70多棟建筑，共計(jì)20多萬(wàn)平方米建筑面積。按照每間30平方米計(jì)算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬(wàn)元計(jì)算，損失超過(guò)3億元。

YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋表示，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，相關(guān)法律存在缺失。希望政府能夠盡快完善立法，規(guī)范市場(chǎng)行為，明確哪些物業(yè)可以做長(zhǎng)租公寓哪些不能做，同時(shí)建立和完善監(jiān)管機(jī)制。

世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，世聯(lián)行旗下運(yùn)營(yíng)有“紅璞”公寓品牌，非常關(guān)注長(zhǎng)租公寓的政策動(dòng)向，“到底能不能隔斷，隔斷之后消防怎么做才能過(guò)關(guān)，這是我們目前最關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題?！?/p>

在今年深圳市兩會(huì)期間，有人大代表建議就廠房改公寓現(xiàn)狀，出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，確保工改住的合法性。建議由市規(guī)土委明確工業(yè)廠房改變使用功能申請(qǐng)手續(xù)的具體流程，違規(guī)改變使用功能的具體查處部門和具體職責(zé)。

就機(jī)構(gòu)房東大舉入市后如何建立有效監(jiān)管，吳亞軍在議案中表示，應(yīng)該建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供稅收優(yōu)惠;應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過(guò)認(rèn)證且經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。

租金回報(bào)率低制約資產(chǎn)擴(kuò)張

目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)除了面臨無(wú)法可依及較大的政策不確定性之外，更為現(xiàn)實(shí)的是自身的盈利模式問(wèn)題。前期多靠大把“燒錢”，未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)又在哪里?

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，規(guī)模和盈利之間有條臨界線，長(zhǎng)租一旦拓展到2萬(wàn)間房源左右的數(shù)量時(shí)，規(guī)模效應(yīng)才會(huì)出現(xiàn)。但集中式的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張很難，目前能達(dá)到2萬(wàn)間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方等少數(shù)幾家。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然會(huì)加大，最理想的持有資產(chǎn)人應(yīng)對(duì)接REITs產(chǎn)品，否則很難獲得高估值。

雖然國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品暫無(wú)入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的3億元ABS產(chǎn)品。今年，青客、寓見、未來(lái)域、愛上租等也將在相關(guān)領(lǐng)域試水。

劉洋表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”，要解決這一問(wèn)題，需要從降低物業(yè)售價(jià)和提升公寓租金方面著手。

去年6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。

制度設(shè)計(jì)中還包括很重要的一點(diǎn)——提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。