2017年以來(lái)，在調(diào)控政策和市場(chǎng)機(jī)制的共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生一些微妙的變化。

據(jù)國(guó)信證券、中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，全國(guó)房屋市場(chǎng)整體交易數(shù)據(jù)同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市卻錄得極高的漲幅。在土地市場(chǎng)，威海、萊蕪、昆明、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等城市占據(jù)近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

這些城市的特點(diǎn)較為鮮明，有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個(gè)關(guān)鍵詞。這也說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)正在從此前的一二線城市，向上述城市和區(qū)域轉(zhuǎn)移。

一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為這是一個(gè)趨勢(shì)性的變化。如果該判斷準(zhǔn)確，則意味著在本輪市場(chǎng)周期內(nèi)，樓市資金正出現(xiàn)新一輪的流動(dòng)大潮。此前的兩輪發(fā)生在去年年初和年中，資本先從一線城市流向“強(qiáng)二線”城市，然后又流向區(qū)域中心二線城市。

柳州商品房成交套數(shù)漲幅最大

根據(jù)國(guó)信證券的統(tǒng)計(jì)，在wind有完整房地產(chǎn)日交易數(shù)據(jù)的62個(gè)城市中，2017年以來(lái)(1月1日至2月16日)，有38個(gè)城市的商品房累計(jì)交易量同比為正，占比61%，累計(jì)同比增速超過(guò)50%(含)的有23個(gè)。這些城市絕大部分為三四線。

其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚(yáng)州、湘潭、汕頭7個(gè)城市的商品房成交套數(shù)同比漲幅超過(guò)100%。柳州、徐州兩地的漲幅分別達(dá)到678.6%和471.5%。

此前交易量較為火爆的部分一二線城市，同期卻出現(xiàn)明顯降溫。上述機(jī)構(gòu)表示，東莞、深圳、南京、蘇州、杭州、上海成為跌幅最大的6個(gè)城市。

國(guó)信證券指出，自去年國(guó)慶節(jié)各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，這種趨勢(shì)就開(kāi)始出現(xiàn)。去年11月和12月，三四線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)就被多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為“好于預(yù)期”。

土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出類(lèi)似的特征。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，最近四周(1月23日-2月19日)，除武漢、南京、蘇州、鄭州等熱點(diǎn)城市外，在周度住宅用地成交活躍度城市TOP10中，還出現(xiàn)了西安、昆明、貴陽(yáng)、西寧、濟(jì)寧、廊坊、萊蕪、威海等二三線城市的身影。

值得一提的是，由于土地單價(jià)較低等因素，這些城市的土地成交金額不如熱點(diǎn)城市。但相比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)體量，其土地交易規(guī)模被認(rèn)為十分可觀。且根據(jù)公開(kāi)信息，春節(jié)過(guò)后，長(zhǎng)沙、青島、柳州、臨沂等地均出現(xiàn)了溢價(jià)率超過(guò)100%的個(gè)案——相比這些城市過(guò)去的交易記錄，同樣較為罕見(jiàn)。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于融資監(jiān)管、限購(gòu)限價(jià)、土地供應(yīng)等政策的差異化，樓市資金正在從熱點(diǎn)城市“外逃”，并造成了二三線城市的超預(yù)期發(fā)展。

從去年10月直至今年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會(huì)先后發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、表外融資、土地貸款、私募資金流向等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。一些文件明確點(diǎn)出“16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市”，說(shuō)明熱點(diǎn)城市是上述監(jiān)管的重點(diǎn)。

另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，全國(guó)實(shí)施“限購(gòu)令”的城市超過(guò)16個(gè)，在土地出讓中實(shí)施最高限價(jià)的城市至少有17個(gè)。其中絕大部分為一二線城市。

新一輪資金流動(dòng)潮

一家南方大型房企負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)似乎能為此提供佐證。該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年公司的策略是，核心城市“緩售”，非核心城市“速售”。

這是因?yàn)?，核心城市的土地供?yīng)緊缺、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，若拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，既能夠保證利潤(rùn)，又不至于過(guò)快地消化庫(kù)存。相比之下，隨著市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，非核心城市需通過(guò)快速去化為規(guī)模做貢獻(xiàn)，甚至不惜“以價(jià)換量”，犧牲一定的利潤(rùn)。

該人士表示，這一差異化策略從去年就已實(shí)施。所不同的是，去年曾作為規(guī)模貢獻(xiàn)者的南京、蘇州市場(chǎng)，如今已轉(zhuǎn)為利潤(rùn)導(dǎo)向。公司擬開(kāi)辟更多的非核心城市，來(lái)維持規(guī)模。

沿著這條脈絡(luò)，梳理出本輪周期中的資本流動(dòng)的可能線路圖：

隨著2015年的5輪降息和信貸政策松綁，一線城市率先吸引資本進(jìn)入，上海、深圳等樓市也于去年年初出現(xiàn)暴漲;2016年初，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，資金外流，并催生了房?jī)r(jià)上漲“四小龍”(南京、蘇州、合肥、廈門(mén))，這四個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、樓市供應(yīng)相對(duì)不足的城市，也被稱為“強(qiáng)二線”城市;去年年中，“強(qiáng)二線”城市出手調(diào)控，資金又進(jìn)一步流向武漢、鄭州、福州、天津等二線城市。

如今樓市資金正表現(xiàn)出新一輪流動(dòng)的端倪。從城市層級(jí)上看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩的“弱二線”城市，以及三四線城市都可能有資金流入;從區(qū)域分布來(lái)看，這些城市多位于中西部。

但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一旦熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策放松，這些資金就會(huì)迅速回潮，因此尚不能斷言資金的流動(dòng)將成為“趨勢(shì)”。

事實(shí)上，隨著對(duì)房企融資層面的監(jiān)管力度加大以及加息預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨“流動(dòng)性收縮”的環(huán)境。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在這種情況下，資金外逃效應(yīng)的主要受益者將是熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域，以及長(zhǎng)沙、西安、昆明等中西部核心城市。廣大三四線城市很難受到同樣的帶動(dòng)。

但平安證券對(duì)三四線市場(chǎng)頗為看好。該機(jī)構(gòu)指出，三四線樓市的庫(kù)存過(guò)剩局面已經(jīng)大為改善，并可能成為2017年投資、開(kāi)工及銷(xiāo)售的重要支撐。

根據(jù)平安證券的統(tǒng)計(jì)，從2012年以來(lái)的儲(chǔ)備和去化來(lái)看，當(dāng)前三四線城市的去化周期僅為1.46年，同樣略低于全國(guó)及40個(gè)大中城市。從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，三四線人均可支配收入與房?jī)r(jià)比為6.4，遠(yuǎn)大于全國(guó)(4.7)和40個(gè)大中城市(3.9)。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明一個(gè)事實(shí)：三四線城市的庫(kù)存大幅縮減，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。

華泰證券的看法更為樂(lè)觀，該機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前三四線城市邏輯和2011年不同，那時(shí)的主要邏輯是一二線城市限購(gòu)后的資金外流，但由于三四線城市供地過(guò)多、庫(kù)存龐大，很快被證偽。也不同于2013年的三四線城市邏輯，即新型城鎮(zhèn)化。

華泰證券表示，本輪三四線城市邏輯在于，隨著一二線城市人口飽和，以及房?jī)r(jià)梯度不斷拉大，一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口將不斷外流，并成為三四線樓市的新增需求。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這個(gè)趨勢(shì)將可能持續(xù)3-5年。