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2008年8月房地產(chǎn)業(yè)投資策略
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-6
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- 中研網(wǎng)訊：
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房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)連續(xù)6個月下滑，行業(yè)處于調(diào)整期。
由于房地產(chǎn)市場銷售量不斷萎縮，房市清淡，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)也連續(xù)6個月下滑，從2007年11月的106.59下跌到2008年6月的103.08，行業(yè)處于調(diào)整階段。
全國大部分地區(qū)銷售依然呈現(xiàn)疲弱。
1-6月行業(yè)銷售同比減少7.21%，深圳、北京等城市出現(xiàn)了明顯的銷售疲軟。前期表現(xiàn)堅挺的上海近期調(diào)整跡象顯現(xiàn)，7月商品房簽約面積同比下降約為50%。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況決定行業(yè)調(diào)整期以成交量的萎縮主要特征。
由于近幾個月房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)、實際完成投資額沒有回落，依舊在高位運(yùn)行；新開工面積稍有回落；開發(fā)商自有資金同比增長，可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的資金鏈并沒市場傳言的緊張，因此本次行業(yè)調(diào)整期以成交量的萎縮、價格環(huán)比下降為主要特征。
行業(yè)股票已深度調(diào)整，估值下調(diào)風(fēng)險來自于系統(tǒng)性風(fēng)險。
現(xiàn)在房地產(chǎn)股估值已經(jīng)反映了房價下跌25%左右的情況，如上所述，如果經(jīng)濟(jì)能夠維持高增長，目前的估值可以消化這次調(diào)整。但如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大調(diào)整，收入與租金都會下降，RNAV計算的一個主要假設(shè)是價格，而價格底線以房價收入比和租金收益比為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，隨之而來的是房價的進(jìn)一步下跌和地產(chǎn)股估值下調(diào)。
投資建議：
評級未來十二個月內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)：中性
出于對系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂，房價未見底的考慮，維持房地產(chǎn)業(yè)中性評級。
本月整體上宜對開發(fā)類地產(chǎn)股謹(jǐn)慎觀望，因上述估值風(fēng)險對開發(fā)類房地產(chǎn)公司有較大影響，建議關(guān)注低估的商業(yè)類、工業(yè)類地產(chǎn)股如浦東金橋、金山開發(fā)，另外中期業(yè)績預(yù)增的公司，如陸家嘴、海泰發(fā)展等。
數(shù)據(jù)預(yù)測與估值：
一、7月份行業(yè)市場動態(tài)概述
1、房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)連續(xù)6個月下滑，行業(yè)處于調(diào)整期。
由于房地產(chǎn)市場銷售量不斷萎縮，房市清淡，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)也連續(xù)6個月下滑，從2007年11月的106.59下跌到2008年6月的103.08，行業(yè)處于調(diào)整階段。
國家發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成58436億元，比上年同期增長26.8%，增速同比降低0.1個百分點，比一季度提高0.8個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)13195.67億元，同比增長33.5%，比一季度提高1.6個百分點。
今年1至6月，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積1.86億平方米，同比增長7.59%，增幅同比下降2.41個百分點；完成土地開發(fā)面積1.3億平方米，同比增長9.95%，增幅同比提高2.39個百分點。新開工面積5.35億平方米，同比增長19.11%，增幅同比下降0.68個百分點。
今年1至6月，全國商品住房竣工面積1.69億平方米，同比增長13.78%，增幅同比提高2.73個百分點；銷售面積2.59億平方米，同比下降7.21%，增幅同比下降28.66個百分點。
可見，房地產(chǎn)投資依然在高位運(yùn)行，而同期銷售不理想。而上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值130619億元，同比增長10.4%，同比回落1.8個百分點，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，銷售依然不景氣，供給增加加快，行業(yè)處于調(diào)整期。
2、1-6月行業(yè)銷售同比減少7.21%，期間交易量和成交價的不斷反復(fù)證明市場在尋求底部。
1-6月行業(yè)銷售同比減少7.21%，7月深圳、北京、上海等城市銷售繼續(xù)疲軟，可售量增加，與前幾個月情況相似，交易量和交易價格不斷反復(fù)，這證明市場還在尋找底部。
如在5月第一、二周，上海、北京、深圳出現(xiàn)了商品住宅成交量的持續(xù)上漲，但進(jìn)入第三周以后，均出現(xiàn)了環(huán)比下降。特別是深圳，第三周環(huán)比下降41%，第四周平均日成交119套商品住宅，環(huán)比下降33.47%。
7月份第一周，南京、蘇州、武漢、長沙等地成交量或價格有所下滑，第二周南京、長沙成交或價格有所回升，第三、四周各城市表現(xiàn)不一，有回落有回升。
房地產(chǎn)市場還未到底部，第一輪的底部預(yù)計出現(xiàn)在今年的第四季度。
二、行業(yè)中期趨勢的展望
1、房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況決定行業(yè)調(diào)整以成交量的萎縮為主要特征。
由于近幾個月房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)沒有回落，依舊在高位運(yùn)行；實際完成投資額同比增長率小幅上升；新開工面積稍有回落；開發(fā)商自有資金同比增長，再結(jié)合近三年的銷售、開發(fā)、土地儲備情況，可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的資金鏈并沒市場傳言的緊張，因此本次行業(yè)調(diào)整期以成交量的萎縮、價格環(huán)比下降為主要特征。
目前投資額和新開工面積沒有明顯減速，證明目前為止資金壓力沒有外界想象的緊張。如果宏觀經(jīng)濟(jì)沒有很大的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的抗壓能力還是比較強(qiáng)，調(diào)整將以成交量的萎縮和價格環(huán)比下降為主基調(diào)。
05-07年銷售額與投資額的余額達(dá)5000億左右，過去兩年資本市場2000億左右的融資規(guī)模也補(bǔ)充了企業(yè)的自有資金，企業(yè)現(xiàn)在主要是加快竣工、銷售，采取各種措施融資，隨之減少開發(fā)量，只要資金鏈不斷，土地成本比較低，有足夠的毛利空間，已竣工的降價銷售有利潤空間，沒開工最大的成本就是利率，就可安然過冬。
2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績兩級分化
目前（截至7月31日），公布的房地產(chǎn)企業(yè)中期業(yè)績預(yù)告中，業(yè)績分化明顯，其中，沙河股份同比減少760%，深長城預(yù)減121%，新湖創(chuàng)業(yè)2400%等，濱江集團(tuán)18641%，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的兩級分化足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的周期性之強(qiáng)，去年在高度景氣時留下大量已售未結(jié)項目的企業(yè)必然業(yè)績大增，去年沒有糧草的房地產(chǎn)企業(yè)由于今年的資金緊張、銷售清淡導(dǎo)致業(yè)績大減。
從上市公司業(yè)績預(yù)告中看，業(yè)績分化明顯�？梢越y(tǒng)計得知，61家上市公司，6家首虧，9家續(xù)虧，6家預(yù)減，10家扭虧，30家公司預(yù)增。
3、行業(yè)股票已深度調(diào)整，估值下調(diào)風(fēng)險來自于系統(tǒng)性風(fēng)險。
現(xiàn)在房地產(chǎn)股估值已經(jīng)反映了房價下跌25%左右的情況，如上所述，如果經(jīng)濟(jì)能夠維持高增長，目前的估值可以消化這次調(diào)整。但如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大調(diào)整，收入與租金都會下降，RNAV計算的一個主要假設(shè)是價格，而價格底線以房價收入比和租金收益比為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，隨之而來的是房價的進(jìn)一步下跌和地產(chǎn)股估值下調(diào)。
根據(jù)對房地產(chǎn)股RNAV計算，房地產(chǎn)股已現(xiàn)在房地產(chǎn)股估值已經(jīng)反映了房價下跌25%左右的情況
三、6月行業(yè)評級、策略及重點股票
維持前期的"中性"評級。
在本期策略中，我們繼續(xù)維持房地產(chǎn)業(yè)的"中性"評級，本月整體上宜謹(jǐn)慎觀望，出于對系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂，房價未見底的考慮，維持房地產(chǎn)業(yè)中性評級。
建議價值投資者關(guān)注低估的非開發(fā)類地產(chǎn)股，或者中期業(yè)績預(yù)增的公司。
本月整體上宜謹(jǐn)慎觀望，出于對系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂，房價未見底的考慮，維持房地產(chǎn)業(yè)中性評級。
以上估值風(fēng)險只對開發(fā)類房地產(chǎn)公司有較大影響，我們建議關(guān)注低估的商業(yè)類、工業(yè)類地產(chǎn)股，如上海本地股浦東金橋、金山開發(fā)等。另外中期預(yù)增的公司，如陸家嘴、海泰發(fā)展等。
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