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2008年上半年重慶樓市發(fā)展情況深度分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-5
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- 中研網(wǎng)訊：
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近日，中國指數(shù)研究院西南分院發(fā)布的《2008年上半年重慶房地產(chǎn)市場分析報告》(下稱《報告》)顯示：
2008年1-6月我市主城區(qū)商品房成交均價4132元/平方米，與去年同期相比每平方米上漲了1083元，上漲幅度為35.53%。
中國指數(shù)研究院西南分院相關(guān)分析人士表示，自2007年6月開始，在全國房價普漲的情況下，重慶在"試驗區(qū)"利好因素刺激下，城市價值預期看好。去年第三季度市場需求劇增，投資性購房、恐慌性購房拉動房價的大幅增長。"不過，隨著2007年10月來相關(guān)銀根緊縮、抑制投資性購房等宏觀調(diào)控政策的出臺，市場需求逐步回歸理性，但房價仍在高位運行。"
月度房價走勢平穩(wěn)
據(jù)統(tǒng)計，從2008年上半年各月商品房成交均價來看，走勢相對平穩(wěn)。雖然上半年市場觀望情緒較為濃厚，成交量同比有較大程度下降，但商品房成交價格仍在高位運行。
上述分析人士稱，各月成交均價在4100元上下波動，2月成交價格最低為4060元/平方米，6月成交均價最高為4242元/平方米，主要在一些高檔樓盤帶動下繼續(xù)走高。
從2007-2008年上半年各月成交均價對比來看，3月、4月成交均價同比增幅最大，分別為41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上漲幅度集中在33%-35%之間，2月成交均價增長幅度相對較少為29.19%。
北部新區(qū)均價最高
從2008年上半年區(qū)域成交均價來看，北部新區(qū)作為我市的"富人區(qū)"，房價一直領(lǐng)軍重慶樓市�！秷蟾妗凤@示，上半年北部新區(qū)房屋成交均價5008元/平方米，是主城11區(qū)中唯一超過5000元/平方米的區(qū)域；其次是江北區(qū)，成交均價4931元/平方米；巴南區(qū)成交均價最低為2755元/平方米。
中國指數(shù)研究院西南分院相關(guān)分析人士表示，從2007-2008年上半年區(qū)域成交均價對比來看，江北區(qū)上漲幅度最大，同比增長55.51%；九龍坡區(qū)上漲幅度最低，為11.60%。
房價出現(xiàn)回落可能性大
對我市房地產(chǎn)后市的預測，中國指數(shù)研究院西南分院與部分業(yè)內(nèi)人士和政府部門的"量升價穩(wěn)"的結(jié)果不同。該院認為，重慶房價還有一定的回落空間。
該院相關(guān)人士表示，從上半年主城區(qū)各月商品房成交價格來看，仍在高位運行，尤其是6月成交價格更達到高峰4242元/平方米。2007年主城區(qū)商品住宅成交均價為3241元/平方米，同比漲幅達20.34%。作為重慶市場來說，雖然房價相對其它城市較低，但也沒有理由上漲20%，面臨需求的減少而價格不做相應調(diào)整，盤整期的重慶房地產(chǎn)市場價格應該理性回歸，在觀望狀態(tài)下擠壓出樓市泡沫。
目前，房價的投機屬性基本喪失，貸款利率基本在8%左右，如果不能保證房價每年10%的增長，基本就沒有什么收益可言。所以，目前很多投機客均已離場，而隨著需求不足、成交低迷的市場環(huán)境持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨越來越大資金困局影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過打折促銷，加速資金回籠將是必然選擇，房價出現(xiàn)回落可能性加大。
同時，我市今年規(guī)定控制單宗土地供給規(guī)模，同時土地出讓樓面單價控制在房價的三分之一以下。"上半年主城區(qū)成交商品房土地樓面地價為1070元/平方米，如果按次計算，主城區(qū)房價3210元/平方米，而2008年重慶主城區(qū)商品房成交均價4132元/平方米，如果從政策層面上看按此標準重慶房價還有很大回落空間。"
供求
主城區(qū)商品房預售面積 同比減1成多
受今年銀根緊縮、市場觀望氣氛濃厚、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場信心不足等因素的影響，上半年商品房入市量出現(xiàn)一定幅度的減少。
統(tǒng)計顯示，上半年重慶主城區(qū)商品房批準預售面積947.10萬平方米，較去年同期減少了117.33萬平方米，同比減幅為11.02%。其中商品住宅批準預售面積831.85萬平方米，較去年同期減少了79.54萬平方米，同比減幅為8.73%。
上半年商品房批準預售面積區(qū)域分布看，批準預售面積超100萬平方米的有五個區(qū)域，渝北區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)，但主要集中在"三北一南"區(qū)域，批準預售面積占總量62.79%。
商品房成交套數(shù)同比下降近2成
《報告》統(tǒng)計表明，今年1-6月主城區(qū)商品房成交61629套，較去年同期減少18.02%；成交面積589.77萬平方米，較去年同期減少20.33%。
中國指數(shù)研究院西南分院相關(guān)人士分析認為，2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投資性購房受到抑制、去年消費透支等多重因素導致市場觀望氣氛濃厚、市場需求不旺。
5月份商品房成交量最高
從上半年各月成交量分布來看，5月份在房交會的推動下，成交面積位居首位，成交134.36萬平方米，占總成交量22.78%；2月因春節(jié)長假成交量最低，為59.55萬平方米，所占比重為10.10%。
總體上看，2-6月商品房的成交量同比均低于去年。1月份成交量為125.99萬平方米，同比增長了10.73%，而6月下降的幅度最大，同比達40.72%。
"三北一南"是成交熱點區(qū)域
從區(qū)域成交分析， "三北一南"(渝北、江北、北部新區(qū)和南岸)依舊是成交熱點區(qū)域。統(tǒng)計顯示，四個區(qū)域占總成交量57.89%。
中國指數(shù)研究院西南分院相關(guān)人士表示，南岸區(qū)作為目前熱點開發(fā)區(qū)域，同時作為渝中區(qū)輻射區(qū)域，樓盤物業(yè)形態(tài)豐富、供應量大，同時價格相對江北區(qū)、北部新區(qū)低，成交面積108.56萬平方米，占主城區(qū)總量的18.41%；其次是"三北"區(qū)域，北部新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)分別成交87.38萬平方米、75.25萬平方米、70.25萬平方米。
對比區(qū)域成交面積，僅北碚區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)較去年同期有較大程度增長，其余各區(qū)成交面積均有不同程度下降。其中，北碚區(qū)、巴南區(qū)、沙坪壩區(qū)同比分別增長86.25%、42.67%、17.06%；下降幅度最大是渝北區(qū)，同比下降了47.37%。
土地
成交價格3268元/平方
《報告》統(tǒng)計顯示，上半年主城區(qū)商品房用地成交價格為3268元/平方米，較去年同期增長134.54%。
上半年主城區(qū)商品房用地共成交43塊地，較去年同期減少74.67%；成交土地239.94萬平方米，同比減少65.60%；土地成交金額78.41億元，同比減少40.58%。
"2008年國家加大了土地清理整頓力度，各開發(fā)企業(yè)更注重已有土地的開發(fā)，同時銀根緊縮，各企業(yè)均面臨著不同程度資金壓力，市場觀望氣氛濃厚，市場信心不足，導致了拿地的積極性下降。"中國指數(shù)研究院西南分院相關(guān)人士表示。
據(jù)介紹，今年上半年土地成交主要集中在九龍坡區(qū)、巴南區(qū)、江北區(qū)，而北碚區(qū)無商品房用地成交。同時，受政策影響，開發(fā)商小規(guī)模拿地特征明顯，93%的地塊低于300畝。
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