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中研網(wǎng)訊：

剛剛過去的2007年，伴隨著宏觀調(diào)控政策的不斷收緊和社會公眾的高度關(guān)注，房地產(chǎn)市場運行從年初的慣性上漲，到年中的房價"井噴"，再發(fā)展到年底以來買賣雙方的"僵持"。房地產(chǎn)市場是不是出現(xiàn)"拐點"已成為大家普遍關(guān)注的問題。

　　一、關(guān)于"拐點"爭論

　�。ㄒ唬⿲Ψ康禺a(chǎn)市場"拐點"論的緣由回顧。

　　2007年國慶節(jié)之后，受央行二套住房房貸政策明晰影響，深、滬、穗為首的城市出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。同年12月13日，在清華大學(xué)紫光國際交流中心召開的"海螺行動II"新聞發(fā)布會上，房地產(chǎn)市場的重量級人物萬科董事長王石拋出"樓市拐點說"，并建議百姓在三四年內(nèi)不要買房，引發(fā)了房地產(chǎn)市場"拐點"論爭戰(zhàn)，并愈演愈烈。

　�。ǘ┏址康禺a(chǎn)市場"拐點"論的主要論點。

　　1.貨幣緊縮政策，又缺乏房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈中斷。從緊的貨幣政策"卡"住了房地產(chǎn)市場的"咽喉"，房地產(chǎn)公司的資金主要來源于銷售收入、銀行貸款、資本市場，現(xiàn)在后兩條路已經(jīng)被徹底堵死了。

　　2.央行關(guān)于以戶為單位確定購買第二套房的新政。第二套住房貸款利率從基準(zhǔn)利率85%提高到110%，增加幅度為29.41%，并且首付提高到四成，將明顯抑制投機(jī)需求。

　　3.住房民生問題被強調(diào)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房比例的擴(kuò)大將對高價商品房形成沖擊，70%以上住房在90平方米以下等政策將得到實質(zhì)執(zhí)行。

　　4.房地產(chǎn)市場供求緊張的局面有所緩解。緩解的原因一方面是政策加大了小戶型住房的提供比例，以滿足公民居住性需求；另一方面是政府通過提高利率、緊縮信貸等方式，抑制了投機(jī)性需求。同時，對土地囤積的清理工作，也會加快開發(fā)商的房屋開發(fā)速度。

　　5.房地產(chǎn)價格畸高，已形成泡沫風(fēng)險，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實際購買力，房價需要暴跌。

　　（三）反對房地產(chǎn)市場"拐點"論的主要論點。

　　1.房地產(chǎn)市場受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動房市升溫的幾大宏觀經(jīng)濟(jì)因素依然存在，如外貿(mào)順差、流動性過剩，通脹壓力，利率、匯率的影響等，只要宏觀社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不出現(xiàn)大的波動，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢基本是不可逆轉(zhuǎn)的。

　　2.政府不愿樓市暴跌。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主要支持點之一，帶動了經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)達(dá)7%以上的增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，是財政收入的重要來源。

　　3.宏觀調(diào)控的總體思路是穩(wěn)定，防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落。此輪調(diào)控的措施重點在控制投資過快增長的同時控制投資或投機(jī)的消費。

　　4.房地產(chǎn)市場的最大矛盾是需求過于旺盛，而這一點在2008年仍然難以得到改變。我們看到，在宏觀調(diào)控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，這表明中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然處在黃金時段。

　　5.城市化進(jìn)程并未顯著放緩，更未停滯。城市化是推動住房需求、拉動房價的強大動力之一。

　　二、對"拐點"的思考

　　筆者認(rèn)為，從現(xiàn)實和國家經(jīng)濟(jì)運行情況看，目前的"拐點"只是房價穩(wěn)定，調(diào)控到位，從之前的離譜高漲回歸理性價格。對此，我們應(yīng)作以下思考：

　　1."拐點"。實際上拐點的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義是很清楚的，它表示由加速增長變成減速增長或加速降低變減速降低，并不是原來的增長或降低趨勢改變方向了，它絕不代表最高點，所以說如果拐點要出現(xiàn)，也不等于就是房價要下降。

　　2.我國房地產(chǎn)市場泡沫是客觀存在的。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點，房價連續(xù)三年以高于10%的速率上漲就意味著出現(xiàn)了一般性泡沫，而我國房地產(chǎn)價格已經(jīng)連續(xù)六年以接近或超過10%的速率上漲。再從房價收入比來看泡沫問題，國際上將合理的房價收入比定為6∶1-8∶1，而我國目前很多城市的房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)字（有關(guān)資料表明超過10∶1），即房價持續(xù)快速上漲，超出普通消費者的支付能力。因此部分地區(qū)存在房價泡沫現(xiàn)象已是不爭的事實。只有消除泡沫，房地產(chǎn)市場才能贏得穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

　　3.房價和其他物價一樣，應(yīng)該有漲有落。英國金融時報的記者吉林泰格針對日本上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)和后面的長期衰退現(xiàn)象指出，政府部門、監(jiān)管當(dāng)局和市場參與者千萬不要以為房價只會上去，不會下來。美國爆發(fā)的次貸危機(jī)，很重要的原因是緣自于房價泡沫破滅。因此，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上說，我國房地產(chǎn)價格不可能永遠(yuǎn)持續(xù)上漲。

　　4.政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，著力點是控制投機(jī)性房地產(chǎn)開發(fā)、投資性房地產(chǎn)商品的購買，在保持公平的競爭環(huán)境、維持良好的法制環(huán)境之外，強調(diào)政府的社會責(zé)任，照顧弱勢群體。國務(wù)院24號文件把重點放到了發(fā)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型房，這個轉(zhuǎn)移體現(xiàn)了我國以民為本、創(chuàng)建和諧社會的政策要點�；诟纳瞥鞘兄械褪杖爰彝プ》織l件的思路，未來房地產(chǎn)市場商品房、高端房的需求必然下降，其價格隨需求下降會有所下降或者說不再瘋狂飆升。

　　5.為了防止地方政府把土地當(dāng)作第二財政，盲目追求地方GDP增長指標(biāo)，不敢觸動利益集團(tuán)，中央政府對地方政府除了加大監(jiān)督檢查力度外，還要制定合理的績效考核辦法。這樣可以避免"政府機(jī)會主義"引致的地方投資沖動，并從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，避免因地方利益和中央利益沖突而弱化中央宏觀調(diào)控力度。

　　6.加強金融風(fēng)險防范，合理推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。金融風(fēng)險、房地產(chǎn)投資過熱和房價泡沫是相伴的，央行不斷提高存款準(zhǔn)備金率就是要求各商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險，銀發(fā)[2007]452號文件的發(fā)布也有同樣的目的。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)快速增長，人民有一定創(chuàng)造財產(chǎn)性收入的投資需要，而由于我國可供投資渠道太少，目前主要資金流向是股市和樓市，資本市場容納不了那么大的流動性。這就需要在加強金融風(fēng)險防范的設(shè)計下，合理推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，繼續(xù)研究和實踐房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)、住房抵押貸款證券化(Mortgage-backed Sscurities，簡稱MBS)等金融工具。

　　7.要實施積極的消費引導(dǎo)，減少非理性市場需求。住房市場需求，除了受收入、稅收、信貸等物質(zhì)要素的直接影響外，同時還受到購房人的觀念、心理和習(xí)慣等因素形成的選房偏好影響。應(yīng)采取適當(dāng)?shù)姆绞胶褪侄�，積極進(jìn)行消費引導(dǎo)，消除不合理的消費行為，引導(dǎo)居民樹立梯度消費的觀念，購房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，宜租則租，可購則購，進(jìn)行適度消費、合理消費，形成健康文明、節(jié)約資源的消費習(xí)慣。

　　8.房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展需要政府的宏觀調(diào)控，但更需要按市場經(jīng)濟(jì)體制運行，遵循市場內(nèi)在規(guī)律是根本法則。因此，政府在調(diào)控中一定要把握度，不能把房地產(chǎn)市場完全變成政策市場，否則就成為歷史的倒退。

　　三、結(jié)論

　　嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)市場"拐點"即"極點"是不可能出現(xiàn)的，盡管學(xué)術(shù)界和廣大人民基本上都在期待畸高房價能夠出現(xiàn)強烈向下的"拐點"。目前，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正如火如荼地開展，大量農(nóng)民工進(jìn)城，大量學(xué)生畢業(yè)留城，這些都是對房屋居住最強烈的需求，可以預(yù)期房地產(chǎn)市場依然是以買方市場為主，按其自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律在主導(dǎo)市場發(fā)展。但隨著政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深化，系列政策將得到落實執(zhí)行，房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步得到規(guī)范，持續(xù)高熱度的房地產(chǎn)熱在未來會有所降溫，房地產(chǎn)泡沫的"軟著陸"應(yīng)大有希望。

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對房地產(chǎn)市場“拐點”論的思考分析