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北京奧運(yùn)房租大幅縮水的三因素分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-5
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- 中研網(wǎng)訊：
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奧運(yùn)房租大幅縮水，出乎很多人意料，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三種因素起了主要作用。
原因之一：安保嚴(yán)格
七年的奧運(yùn)準(zhǔn)備時(shí)間，旅游客房需求似乎成為一個(gè)公開的"黃金商機(jī)"，就在今年年初，大量的經(jīng)濟(jì)型酒店如雨后春筍在京城出現(xiàn)，大多摩拳擦掌，準(zhǔn)備將"奧運(yùn)"作為開業(yè)后的第一桶金。然而，大量綜合因素的制約卻出乎僅從商業(yè)角度出發(fā)的商家之預(yù)料，安保就是其中之一。
位于里巷深處的北京城市庭院客棧，是經(jīng)濟(jì)型酒店中的幸運(yùn)兒。這家4月1日才正式營(yíng)業(yè)的酒店，因?yàn)槠傅椒⻊?wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店接待人員和管理人員，終于踏過安保門檻。該酒店工作人員告訴記者，奧運(yùn)期間，入住旅客的資料必須在規(guī)定時(shí)限內(nèi)上報(bào)公安部門，而協(xié)助公安部門對(duì)入京旅客進(jìn)行安保管理也是工作人員的要?jiǎng)?wù)之一。
如今，京城的很多經(jīng)濟(jì)型酒店，尤其有涉外服務(wù)的，因?yàn)楣ぷ魅藛T經(jīng)驗(yàn)不足，在報(bào)批過程中，開業(yè)時(shí)間都被推到了奧運(yùn)之后。
原因之二：預(yù)期過高
預(yù)期過高被認(rèn)為是奧運(yùn)房?jī)r(jià)大幅縮水的原因之一。
去年8月，有機(jī)構(gòu)測(cè)算，整個(gè)奧運(yùn)期間，北京將會(huì)增加國(guó)內(nèi)外游客260萬人，很多酒店預(yù)測(cè)，到時(shí)房?jī)r(jià)將提高到平時(shí)的十倍左右，而普通公寓則可達(dá)到每日千元租金。于是，許多北京業(yè)主也將自己的房子裝修一新，準(zhǔn)備一月賺回一季的錢，甚至有新婚夫妻將裝修新房也拿出來迎接奧運(yùn)季。
然而，預(yù)期到目前，仍然只是傳說中的童話。擁有700多家連鎖店的北京房屋中介機(jī)構(gòu)鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，前期熱炒過度，使人們心理預(yù)期值過高，所以出現(xiàn)跳水現(xiàn)象。其實(shí)，即便是奧運(yùn)的特殊時(shí)期，房?jī)r(jià)也是按市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)，前期過高的熱炒，使得外地，尤其是國(guó)內(nèi)游客對(duì)京城房?jī)r(jià)望而卻步，有赴京打算的游客也早早另做安排。據(jù)該機(jī)構(gòu)掌握的信息，赴京以后投親靠友安排住宿的游客比例到8月已經(jīng)上升到45%，工作人員笑言，這都是給前期報(bào)出的超高房?jī)r(jià)嚇出來的。
原因之三：供大于求
以前在北京要租一個(gè)月的房子，業(yè)主們基本上是不租的。一般都在半年以上，而且得預(yù)繳房錢。因?yàn)榻衲陫W運(yùn)的原因，才出現(xiàn)了一個(gè)月的短租。
然而，奧運(yùn)期間，旅游市場(chǎng)會(huì)空前井噴的狀況，如今還沒有成為現(xiàn)實(shí)。北京旅游局的數(shù)據(jù)稱，國(guó)內(nèi)游客的預(yù)訂率目前還不足一成。
嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)讓房東們坐不住了。陳女士有一套50平方米的小戶型房，距離鳥巢僅15分鐘的步行路程，奧運(yùn)前期，她將以3500元每月長(zhǎng)期租用的租客"請(qǐng)"出去，重新裝修后，準(zhǔn)備以月租2萬的價(jià)格賺個(gè)"奧運(yùn)錢"，然而，到昨日，她的房已經(jīng)空了半月，因?yàn)閮r(jià)高仍未能出租。她委托的鏈家中介稱，目前她已準(zhǔn)備將房子長(zhǎng)租給中關(guān)村一名白領(lǐng)，傳說中的"奧運(yùn)金缽"，她已準(zhǔn)備放棄。
記者在北京鼓樓寶鈔胡同里看到，地安門附近一套60平方米的兩居室，奧運(yùn)期間一月租金為3500元。但據(jù)中介說，若真的想租，跟業(yè)主商量一下，大概3000元就能行。這樣的價(jià)格比平時(shí)也高不出多少。
奧運(yùn)客房市場(chǎng)之過招：
房?jī)r(jià)，可以談，可以再談
真正能達(dá)到奧運(yùn)房?jī)r(jià)預(yù)期的，是極少數(shù)的高端酒店。這些酒店的客房，大多是海外預(yù)訂，提前幾個(gè)月甚至半年就訂下房間，而能訂到五星級(jí)以上酒店的客人，價(jià)格也不是主要考量。
然而，這樣的酒店對(duì)于整個(gè)京城旅游客房市場(chǎng)而言，比例實(shí)在太少。大多數(shù)中端及經(jīng)濟(jì)型酒店，預(yù)訂率并不高，還是要靠現(xiàn)場(chǎng)訂房。
和平里一家距離鳥巢不足6公里的三星級(jí)賓館，平時(shí)價(jià)在300元上下。昨日掛上了788元的奧運(yùn)價(jià)。然而，記者在詢問時(shí)對(duì)方卻表示可以降至500元，而且可以談，可以再談。據(jù)記者了解，該賓館的入住率還不到8成。
這就是場(chǎng)心理戰(zhàn)
鏈家中介的工作人員笑言，如今的奧運(yùn)客房市場(chǎng)，就是一場(chǎng)心理戰(zhàn)。雙方都在試探，就看誰撐得住。
房源那一方，包括短租的房東，不少都為奧運(yùn)客房做了裝修，先期投資，心理預(yù)期很高，但眼前的現(xiàn)實(shí)一再挑戰(zhàn)他們的心理價(jià)位。而租房一方，如今也一再試探市場(chǎng)的心理底位，方便而快捷的信息資訊，也為客人砍價(jià)并尋找合適房源提供了"殺手锏"。
老外的錢也不好賺
外國(guó)游客是短租市場(chǎng)最垂涎的群體，然而，事實(shí)上，這個(gè)錢也并不好賺。奧運(yùn)開始在京的外國(guó)游客已經(jīng)沒有預(yù)期那么多。長(zhǎng)居北京的美籍外語教師Stephen以2800元/月的租金從中國(guó)房東那租來兩套房子，然后進(jìn)行了一場(chǎng)大改造，正式加入"奧運(yùn)二房東"大軍。今年5月，他以3萬元/月的價(jià)格把房子成功租給了兩個(gè)歐洲人。當(dāng)時(shí)市面上的價(jià)格是3萬-10萬元每月。但是沒過幾天，市場(chǎng)一路走冷，奧運(yùn)前夕，歐洲客人提出退房，轉(zhuǎn)而租住價(jià)錢更便宜的酒店。
奧運(yùn)客房市場(chǎng)之找房：
奧運(yùn)房?jī)r(jià)跳躍式漲跌，讓在北京租住超過一個(gè)月的游客，包括各地趕來的媒體記者，成為奧運(yùn)客房市的"遷房族"。
不過，跟奧運(yùn)房?jī)r(jià)的陡勢(shì)不同，一些游客不住過去較為偏僻、房?jī)r(jià)較低的四環(huán)，反往繁華二環(huán)、三環(huán)搬。
湖南游客王宏偉，7月30日來京，前兩天住在北京北四環(huán)靠近奧運(yùn)村的一家經(jīng)濟(jì)型酒店內(nèi)，前日酒店通知，從4日起酒店將實(shí)行奧運(yùn)房?jī)r(jià)，他原來住的238元的標(biāo)間，要漲到1500元左右。而過去繁華的二環(huán)周邊，許多小酒店的房?jī)r(jià)雖然也漲了，但漲幅不大，600元左右也能訂到類似的標(biāo)間。而且二環(huán)通往奧運(yùn)場(chǎng)館的地鐵、公汽也很方便，就算打的也在 10元左右。王宏偉昨日搬到北二環(huán)附近，通過路邊執(zhí)勤的社區(qū)大媽打聽到，附近還有一些類似過去招待所的酒店，價(jià)格比較便宜。王宏偉根據(jù)大媽的指引，走街串巷，把周邊2公里左右的范圍翻騰了個(gè)遍，最后總算找到一家400元左右的酒店。
要在京城打持久戰(zhàn)的媒體記者，也成了奧運(yùn)遷房族的主力。重慶一家媒體的同行，到京不到一個(gè)月，搬了三次家。他們笑言，總的說，是越搬越往奧運(yùn)中心區(qū)靠，越搬越往胡同里鉆，越搬越能擠出水分。他們?nèi)缃裨谶h(yuǎn)離大街約一公里的居民區(qū)一胡同里，找到一家涉外的四合院賓館，最后1000元拿到兩間環(huán)境優(yōu)雅的標(biāo)準(zhǔn)間。據(jù)這家四合院賓館的服務(wù)員介紹，他們環(huán)境優(yōu)雅，很是清靜的酒店，之所以比那些街面上的酒店便宜一半，主要是藏在里弄人不知。
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