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2008年7月天津樓市發(fā)展情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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在本報(bào)做天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年總結(jié)的時(shí)候，曾經(jīng)判斷，天津樓市已經(jīng)進(jìn)入下行通道。7月份的成交數(shù)據(jù)驗(yàn)證了這一點(diǎn)。此外，成交價(jià)格環(huán)比下降6.4%，顯示房?jī)r(jià)已經(jīng)開始明顯下調(diào)，而這又將推動(dòng)成交量和成交價(jià)格的加速下滑。
樓市冬天來了，不再是預(yù)言，已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。
市場(chǎng)成交
7月樓市量?jī)r(jià)齊跌
價(jià)格再次明顯下調(diào)
據(jù)信達(dá)行投資研究部根據(jù)每日房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，7月本市成交商品住宅40.5萬平方米，環(huán)比下降17.2%；其中中心城區(qū)成交9萬平米，環(huán)比下降27.2%;；近郊四區(qū)成交10.8萬平米，環(huán)比下降22.4%；塘沽區(qū)成交2.97萬平米，環(huán)比下降65.2%。其它城區(qū)中，只有大港與靜海保持了一定比例的成交量增長(zhǎng)。
與成交量下跌相對(duì)應(yīng)的是，7月天津商品住宅全市成交均價(jià)環(huán)比下降6.4%，為6630元/平米。十八個(gè)區(qū)縣中，和平、河西、塘沽、漢沽、武清價(jià)格上揚(yáng)，河?xùn)|、津南、靜海價(jià)格持平，其它各區(qū)成交均價(jià)都有不同程度的下降。
二手房市場(chǎng)成交持續(xù)走低，據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月二手房市場(chǎng)依然“量跌價(jià)漲”，共成交2751套，環(huán)比下降5.4%，同比下降43.8%。在市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷的狀態(tài)下，二手房?jī)r(jià)格仍保持小幅上漲趨勢(shì)，本月全市成交均價(jià)為5493元/平米，環(huán)比上漲3.5%，同比上漲24.5%。
市場(chǎng)分析
多種因素推動(dòng)成交走低
打折促銷拉低成交均價(jià)
信達(dá)行投資研究部王超分析，影響市場(chǎng)的主因，一方面來自宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，一方面來自市場(chǎng)需求方的心態(tài)。在目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，面對(duì)難抑的CPI指數(shù)，銀根的緊縮、以及持續(xù)的市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的沖擊遠(yuǎn)比表面看起來要大的多。加之奧運(yùn)期間，消費(fèi)者的關(guān)注熱點(diǎn)偏移，也形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的間接影響。因此，較大范圍的樓盤不約而同的采取促銷、打折等手段企圖削弱以上影響，這是成交均價(jià)走低的主要原因。
內(nèi)業(yè)人士分析，市場(chǎng)成交量雖然走低，卻依舊保持在40-50萬平米/月的區(qū)間內(nèi)；并沒有出現(xiàn)低于30萬平米/月的成交量橙色警點(diǎn)。這顯示出目前市場(chǎng)狀態(tài)下，天津市依然有比較穩(wěn)定的購(gòu)買需求對(duì)市場(chǎng)形成支撐；市場(chǎng)成交態(tài)勢(shì)還處在一個(gè)相對(duì)安全的箱型波動(dòng)區(qū)間內(nèi)。同時(shí)二手房成交價(jià)格的穩(wěn)定，也給商品房市場(chǎng)起到了一定的積極作用。
多空博弈
開發(fā)商苦苦支撐
購(gòu)房者堅(jiān)持到“底”
記者上周六下午在本市南開區(qū)一帶踩盤時(shí)觀察到，大部分樓盤“人庭冷落車馬稀”。
某樓盤售樓員小蔣向記者訴苦：“現(xiàn)在的售樓員保底工資大約在1500-1700元/月，基本上都要靠賣樓獲得提成。現(xiàn)在樓銷售情況不好，也掙不上什么錢。我老婆在市中心項(xiàng)目售樓，收入比我高，實(shí)在不行就得換換地方�！�
北辰某樓盤在7月開盤推出150套房子，消化了30多套。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，銷售情況和我們預(yù)想得有差距，賣得不算好，但是和同區(qū)域其它樓盤相比，這已經(jīng)算不錯(cuò)了。
很少有樓盤不受這種市場(chǎng)大勢(shì)得影響，中北鎮(zhèn)某樓盤負(fù)責(zé)人對(duì)記者說：“我們7月開盤銷售率達(dá)到了50%左右，還可以。”但這樣的樓盤似乎不在多數(shù)。
去年曾經(jīng)熱銷的樓盤項(xiàng)目總監(jiān)認(rèn)為，“現(xiàn)在誰的資金鏈都緊張，但多數(shù)都還不至于死亡，只是休克�！�
家住和平區(qū)準(zhǔn)備結(jié)婚的張先生幾乎每周都去看萬科假日潤(rùn)園的房子，除離市中心比較遠(yuǎn)外，一家人從整體上都對(duì)“潤(rùn)園”很滿意。然而，“可能還會(huì)降價(jià)”的想法卻一再地動(dòng)搖著他們簽字的決心。張先生說出了他心中的想法：“都說奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)調(diào)整，已經(jīng)等了一年多了，不在乎這兩個(gè)月了�！�
和去年的房子瘋狂熱賣相比，今年開發(fā)商的日子越過越苦，但是購(gòu)房者的觀望態(tài)度卻日益堅(jiān)定，都想等房子價(jià)格到底再出手買房。但是這個(gè)“底部”到底什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)呢？
市場(chǎng)預(yù)測(cè)
外環(huán)以外調(diào)整最大
降價(jià)范圍繼續(xù)擴(kuò)大
對(duì)于下半年市場(chǎng)的判斷，地產(chǎn)界的結(jié)論正越來越一致：除非經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，或者政府部門出手“救市”，否則2008年底之前樓市恐怕都不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。行業(yè)深度整合將不可避免�！皩�(shí)在缺錢的，就只好降價(jià)了�！�
天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部總監(jiān)高飛表示，下半年市場(chǎng)價(jià)值回歸已成定論，去年漲得越多的城市和區(qū)域，今年的下調(diào)來得越早、越明顯。對(duì)于天津來說，中心城區(qū)樓盤由于稀缺和保值增值特性，不會(huì)大幅度調(diào)整，外圍組團(tuán)有可能出現(xiàn)10%-20%左右的調(diào)整幅度。
王超分析，就目前已知情況來看，支撐房?jī)r(jià)較大幅度回暖或成交量較大幅度提升的條件明顯不足，今后一兩個(gè)月內(nèi)，天津市場(chǎng)難以有較大幅度的起色，各項(xiàng)指標(biāo)很可能延續(xù)趨低的勢(shì)頭。而如果在第三季度，出現(xiàn)CPI漲幅不能得到有效控制，或糧食價(jià)格明顯提升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)將受到較大的間接沖擊，被迫采取促銷的樓盤數(shù)量將進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需雙方的博弈將加重彼進(jìn)我退的觀望心態(tài)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，除去2月份因特殊時(shí)節(jié)環(huán)境而產(chǎn)生的低成交量，7月份很有可能并非是今年天津樓市的谷底。
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