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房地產(chǎn)行業(yè)臨山重水復(fù)待柳暗花明
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-16
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 日本 貨幣政策
- 中研網(wǎng)訊：
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我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)背景和行業(yè)發(fā)展約束條件與70 年代初的日本十分相似，因此我們通過(guò)對(duì)比兩國(guó)行業(yè)具體驅(qū)動(dòng)因素的異同，對(duì)我國(guó)行業(yè)目前的調(diào)整和未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)作一判斷。
對(duì)于目前的調(diào)整，我們認(rèn)為幅度不會(huì)很深，即房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌，因?yàn)槲覈?guó)考慮基尼系數(shù)后的房?jī)r(jià)收入比與日本70 年時(shí)代接近，而日本當(dāng)時(shí)并沒(méi)有發(fā)生價(jià)格的劇烈波動(dòng)。但本次調(diào)整周期可能會(huì)較長(zhǎng)，因?yàn)榫o縮貨幣政策是導(dǎo)致行業(yè)調(diào)整的重要因素，而貨幣政策受通貨膨脹的牽引，通脹壓力沒(méi)有減輕前，貨幣政策放松可能性也不大。考慮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)影響的重要性，通過(guò)相對(duì)長(zhǎng)的周期實(shí)現(xiàn)并不深的價(jià)格調(diào)整應(yīng)該是政府愿意看到的最理想調(diào)控結(jié)果。
日本房地產(chǎn)業(yè)也曾在緊縮貨幣政策下發(fā)生了波動(dòng)，但在調(diào)整后的75 年至泡沫開(kāi)始膨脹前的85 年之間保持了十年的穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)人口因素、家庭人口系數(shù)與日本相當(dāng)，而城市化進(jìn)程遠(yuǎn)落后于70 年代的日本，因此我國(guó)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定向上趨勢(shì)較為確定。
行業(yè)屬性。從行業(yè)自身縱向比較，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)正從外部資源整合為重轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理，即盈利來(lái)源以土地升值為主轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理組織效率的提升；但與成熟市場(chǎng)國(guó)家之間的橫向比較，外部資源整合能力作為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)仍將在長(zhǎng)期存在，所以對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，制造業(yè)屬性短期內(nèi)尚不能替代其金融屬性。
本輪行業(yè)調(diào)整周期將會(huì)較長(zhǎng)，而宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性也加大調(diào)整結(jié)束時(shí)點(diǎn)判斷的難度。但在調(diào)整周期內(nèi)也可能會(huì)發(fā)生一些意外的驚喜，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)中存在一部分正常需求由于預(yù)期的不穩(wěn)定而受到抑制，這部分剛性需求在適當(dāng)?shù)臈l件下，例如季節(jié)性因素刺激或政府穩(wěn)定調(diào)控行業(yè)態(tài)度明確后，會(huì)得到釋放，幫助市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)一定程度的轉(zhuǎn)暖。
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