今年以來，消費(fèi)者持幣觀望的氣氛日漸濃厚。開發(fā)商為了緩解資金危機(jī)，開始采取各種促銷辦法。這種促銷手段雖然在一定程度上促成了一部分意向購(gòu)房客戶的成交速度，同時(shí)也激發(fā)了那些已訂房的購(gòu)房者萌生退房之念，而且促銷力度越大，已購(gòu)房者退房的行動(dòng)就越強(qiáng)烈。

    樓市涌現(xiàn)退房潮

    近期北京的樓盤打折促銷如火如荼，退房現(xiàn)象在京城樓市已經(jīng)越來越突出。截至6月18日，北京1439個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有退房或退定記錄，較之6月初有所增加，其中韋伯國(guó)際發(fā)展中心、金長(zhǎng)安大廈等很多項(xiàng)目，退房或退定次數(shù)均達(dá)到百次以上，有的退房記錄甚至接近500次。

    針對(duì)在售的1000多個(gè)退房項(xiàng)目中統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，15000元/平方米以上的高端住宅退房10套以上（含10套）的項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，而朝陽(yáng)區(qū)居榜首，多達(dá)29個(gè)。這些項(xiàng)目中，30000元/平方米（不含30000元/平方米）以下的樓盤退房的最多，占74%。

    業(yè)內(nèi)人士表示，退房潮一般是發(fā)生在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，其中期房退房的現(xiàn)象較為突出。如果北京市場(chǎng)接下來還是持續(xù)觀望成交低迷，那么退房現(xiàn)象很有可能會(huì)愈演愈烈，這也正是樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)的特點(diǎn)之一。

    值得一提的是，出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象的城市，并不只有北京。2008年初以來，上海、深圳、武漢、南京等地都不同程度出現(xiàn)消費(fèi)者要求退房，還有不少來自知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目。

 
    一篇質(zhì)疑“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房?jī)r(jià)翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引起廣泛關(guān)注。自2008年初開始，這20個(gè)樓盤中卻有8個(gè)樓盤合同撤銷率(含預(yù)訂)超過40%，最高的竟達(dá)100%。

    北京、上海之外，深圳自2007年創(chuàng)下半年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲45%的記錄后，下半年起，卻坐上了房?jī)r(jià)“過山車”，一路領(lǐng)跌全國(guó)。一些樓盤的三、四期價(jià)格比首期還要便宜。樓市振蕩開始引發(fā)退房潮，降價(jià)成為業(yè)主與開發(fā)商沖突的導(dǎo)火索，許多業(yè)主看著新買的房子迅速貶值，寧愿賠償違約金也要求開發(fā)商退房。

    而南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，2008年4月24日的退換房換手套次排行榜中天潤(rùn)城、文化名園等項(xiàng)目的退房套數(shù)分別高達(dá)133套和128套。

    據(jù)稱，這股有席卷全國(guó)的退房潮也正在武漢出現(xiàn)。在武昌南湖、中北路、漢口中心城區(qū)等區(qū)域的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主集體要求退房的事件。

    不僅如此，在這一次退房浪潮中，地產(chǎn)大鱷旗下的一些項(xiàng)目也未躲過這一劫。包括萬科、遠(yuǎn)洋等知名地產(chǎn)企業(yè)旗下的項(xiàng)目也出現(xiàn)了前所未有的高退房率，如萬科中糧-假日風(fēng)景在2008年前的總退房次數(shù)僅有2次，在2008年以后的退房次數(shù)達(dá)到14次；遠(yuǎn)洋一方在2008年前的總退房次數(shù)有7次，2008年的退房次數(shù)達(dá)到47次；金地格林小鎮(zhèn)6在2008年前的總退房次數(shù)為零，在2008年以后的退房次數(shù)在統(tǒng)計(jì)時(shí)達(dá)到了9次。

    開發(fā)商博弈退房潮

    在這一輪退房大潮中，期房退房的現(xiàn)象較為突出，而現(xiàn)房退房較少。但是，一些在高價(jià)位買了房的老業(yè)主也開始采取行動(dòng)一一或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，其訴求是：要么退房，要么補(bǔ)償差價(jià)！

    在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的大背景下，退房對(duì)于開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜，開發(fā)商是不會(huì)輕易接受退房的，而最壞的結(jié)果是補(bǔ)償差價(jià)。

    去年7月，深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期開盤，均價(jià)約每平方米1.56萬元，好的戶型和樓層達(dá)到每平方米1.7萬元。今年2月24日，金地梅隴鎮(zhèn)三期開盤，價(jià)格比二期每平方米低了約4000元，還附帶精裝修。為此，購(gòu)買該樓盤二期的業(yè)主們要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)，甚至退房！

    同樣位于深圳的萬科第五園，2007年9月8日三期開盤，高層單位映月居和攬?jiān)戮右悦�坯房形式推出，均價(jià)每平方米14800元；而今年3月1日，該樓盤剩余單位以全新精裝修的形式銷售，均價(jià)下調(diào)到每平方米11500元，下降了3000多元。

    隨后，部分第五園已購(gòu)房業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)、電話、銷售現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)、簽約現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)等方式，要求深圳萬科就房屋差價(jià)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。為此，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局舉行座談會(huì)，出面把買賣雙方召集在一起進(jìn)行對(duì)話，部分地產(chǎn)商表示雖然溝通的大門沒有關(guān)上，但補(bǔ)償?shù)目赡苄圆淮蟆?

    金地地產(chǎn)深圳公司營(yíng)銷總監(jiān)董小明表示，梅隴鎮(zhèn)三期與二期的價(jià)格不同是因?yàn)閮烧呶恢貌煌�、資源不同，定位也不同，所以兩者價(jià)格不具備可比性。比如由于受國(guó)家“90、70”政策影響，新開盤的三期以中小戶型為主，面向首次置業(yè)者，不能和先前的大戶型進(jìn)行價(jià)格對(duì)比。

    董小明認(rèn)為，購(gòu)房者提出的“降價(jià)補(bǔ)償”要求不合理，開發(fā)商沒有責(zé)任和義務(wù)答應(yīng)。金地為了更好地提升梅隴鎮(zhèn)的物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)，決定撥款1000萬元成立增值服務(wù)基金，用于提升項(xiàng)目及其周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育等配套設(shè)施。

    深圳萬科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹表示，對(duì)第五園部分業(yè)主提出的補(bǔ)差價(jià)、免物業(yè)管理費(fèi)和免費(fèi)車位等要求，公司很難給予滿足；但是萬科從來沒有關(guān)閉溝通的大門，購(gòu)房者可以理性、合法地進(jìn)行溝通。

    深圳市國(guó)土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)管理處陳鎧科長(zhǎng)表示，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋，預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。這就是說，開發(fā)商不能因?yàn)榻ú纳蠞q或者房?jī)r(jià)上漲而將原來約定的房?jī)r(jià)提高或者解除合同，同時(shí)購(gòu)房者也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而要求將原約定的房?jī)r(jià)下降或者解除合同。

    降價(jià)考驗(yàn)金融穩(wěn)定

    “對(duì)中國(guó)來說，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發(fā)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難�！痹�2008博鰲地產(chǎn)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士語出驚人。由于目前中國(guó)普遍實(shí)行20%-30%房地產(chǎn)貸款首付標(biāo)準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)下跌20%-30%，很大一部分購(gòu)房者即便將房子賣掉也無法償還銀行貸款。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾明確指出：“既要防止房?jī)r(jià)過快上漲，又要防止過快下跌�！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作是否真的到了“防下跌”的階段？

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008年5月國(guó)房景氣指數(shù)為103.34，較4月下跌0.73，是連續(xù)6個(gè)月下跌。而每半年中房協(xié)都要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，形成報(bào)告后上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考。這份正在制定報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、深圳等華南等主要城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)，分別有了8%-13%左右的降幅。

    華南地區(qū)房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)，已經(jīng)引起了央行、銀監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等決策層的高度關(guān)注。按照通常的理論計(jì)算，房?jī)r(jià)跌幅不超過首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種下跌趨勢(shì)。

    有關(guān)專家表示，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會(huì)引發(fā)貸款人大規(guī)模的拒絕還貸現(xiàn)象。如果跌幅繼續(xù)加大，會(huì)有越來越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物拋給銀行，這樣呆壞賬會(huì)大量上升，銀行即使拋售抵押物也不足以填平呆壞賬。

    分析人士指出，國(guó)家在出臺(tái)各項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策時(shí)，從來沒有提出希望房?jī)r(jià)快速下跌，只是希望房?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定，讓更多中低收入家庭不斷改善居住條件。如果說快速上漲的房?jī)r(jià)是政府不希望看到的情況，是一種不理性的現(xiàn)象，那么讓房?jī)r(jià)快速下跌同樣也是政府不希望看到的結(jié)果。

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