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2008年上半年京滬二手房漲幅分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-2
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2008年上半年的樓市在“愁云慘淡”和喊跌聲中度過，又到年中該交“成績單”的時候了。那么，在成交量萎靡不振的情況下，大家最關(guān)心的房價到底是漲了還是跌了？分析反映國內(nèi)樓市晴雨表的京滬市場可見端倪。
“我們根據(jù)政府相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)推算，今年上半年北京市一、二手房交易量預(yù)計將達到75772套，比去年同期的101227套減少了25.1%，上海的新房交易面積同比更是減少了27.7%�！钡�21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇對本報記者表示，成交量的下跌，并不意味著價格的下滑，尤其是二手房價格，仍然保持著穩(wěn)中趨升的態(tài)勢。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對近兩年來京滬二手房市場中交易活躍的200個樓盤進行的監(jiān)測顯示，2008年上半年，京、滬二手房價格仍普遍有所上漲，最高漲幅超50%。
北京漲幅下降
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房價漲幅前十名樓盤的平均漲幅為24.7%，比去年下半年68.3%的漲幅下降了43.6個百分點，月平均漲幅也由去年的11.4%降為4.1%，房價上漲速度明顯放緩。
其中，北京價格漲幅最高的項目是位于亞奧片區(qū)的海晟名苑，半年漲幅達55.6%，平均月漲幅達9.3%；其次是卡爾公寓，半年漲幅28%；再其次名是萬國城，半年漲幅25%。
孟奇認(rèn)為，多方面原因使得這些樓盤價格快速上漲：一是項目內(nèi)部及周邊配套齊全。項目內(nèi)部的綠化率、容積率，項目周邊的商場、醫(yī)院、銀行、交通體系，以及高檔項目內(nèi)部的會所都是房屋升值的基礎(chǔ)保證。
二是項目自身的獨特設(shè)計。例如卡爾公寓70%為12層的高層板樓，比較充分地利用空間的同時保證了房屋良好的通風(fēng)、采光效果，此外該項目每套房贈送一間車庫，保證了項目內(nèi)部的停車秩序及業(yè)主居住的便利，形成其獨特之處。
三是消費者定位明確。例如海晟名苑住戶當(dāng)中有30%-40%為外國人，盡管他們當(dāng)中有不少人只是租房者，但這類消費者經(jīng)濟實力相對來講比較雄厚，對租金、房價上漲的敏感度低，這類住戶對于項目的穩(wěn)步增值有著較強的支撐作用。
上海漲幅微升
上海上半年二手房價漲幅前十名樓盤的平均漲幅為31.7%，比去年下半年的漲幅12.9%還上升了18.8個百分點，月平均漲幅也由去年的2.2%增加至5.3%，房價上漲幅度小幅增加。
其中，上半年二手房價漲幅最大的三個項目分別是大華錦繡華城，半年漲幅72.5%，匯景苑為52.6%，百花公寓為45.3%。
孟奇分析，從半年平均漲幅和排行榜前三名的項目漲幅來看，上海二手房價格的上漲幅度較北京更高，這主要與上海商務(wù)人士和投資人士數(shù)量較多有關(guān)。
他指出，現(xiàn)在距2010年上海世博會還有兩年的時間，此時上海的房地產(chǎn)市場面臨和北京2006年房地產(chǎn)市場類似的機遇，2006、2007年北京房價的大幅上漲對消費者有著極大的吸引力，因此盡管去年一系列的調(diào)控政策使上海樓市出現(xiàn)了一定的觀望氛圍，但許多自住或長期投資型的客戶仍看好上海樓市，這在很大程度上支持了市場的回暖，拉開了與北京房地產(chǎn)漲幅的差距。
中心區(qū)價值凸現(xiàn)
雖然整體交易冷淡，但并不排除個別區(qū)域有突出表現(xiàn)。
“今年上半年京滬兩地的二手房價領(lǐng)漲區(qū)域已經(jīng)易位。”孟奇告訴記者，北京去年年底區(qū)域排行榜前三名是亞北、雙井、崇文，漲幅分別為51.9%、49.2%和48.7%；今年上半年位居排行榜前三名的則是西城區(qū)、朝陽門內(nèi)片區(qū)、亦莊片區(qū)，漲幅為12.1%、11%和8.8%，漲幅較去年底有著明顯回落，這與去年底出臺的第二套房政策以及今年上半年一直以來的觀望氛圍有著直接的關(guān)系。
而中心區(qū)的物業(yè)價值再次凸現(xiàn)，在弱市中成為領(lǐng)漲區(qū)域。此外，雖然亦莊區(qū)域二手房單價與其他區(qū)域相比并不算高，且區(qū)域成熟度和配套設(shè)施遠落后于CBD、崇文、亞奧等區(qū)域，但該區(qū)域卻成為了2008年上半年北京房價的領(lǐng)漲區(qū)域之一，可見隨著中心城區(qū)房價的不斷攀高，以及“兩軸兩帶多中心”城市布局所帶來的外延區(qū)域配套的不斷完善，使得總價較低的外延區(qū)域房地產(chǎn)項目越來越受到人們的追捧。
上海2008年上半年區(qū)域排行榜前三名是徐匯、虹口、黃浦，價格漲幅分別為52.6%、12.8%和10.6%；而2007年下半年則是普陀、靜安、盧灣，漲幅分別為14%、11.4%和9.1%。從上海各區(qū)域二手房價格漲幅排名來看，排名比較靠前的都是一些中心城區(qū)，主要位于內(nèi)環(huán)和中環(huán)，例如黃埔、盧灣區(qū)域，此外徐匯區(qū)位于內(nèi)環(huán)的部分也是上海六大核心商圈之一，商業(yè)的繁華為區(qū)域帶來了成熟的配套，對于高端人群尤其是一些商業(yè)人士的吸引力也就更大，這對房價的上漲起到了一定的支撐作用。
此外，領(lǐng)漲第一名的徐匯區(qū)之所以比第二名有4倍以上的漲幅，還與區(qū)域內(nèi)部的大量老公房有關(guān)系，老公房房價大幅攀升，從而拉高了區(qū)域房價。
孟奇表示，從京滬區(qū)域排行榜來看，隨著中心區(qū)房價的不斷上漲及外延區(qū)域交通配套的不斷完善，越來越多的購房者開始關(guān)注中心區(qū)內(nèi)一些價值被低估的樓盤以及經(jīng)濟中心區(qū)周邊的延展區(qū)域，從而助推了這些區(qū)域房價的上漲。
在當(dāng)前市場觀望氛圍較濃但自身又有剛性住房需求的情況下，這種發(fā)展中區(qū)域以及發(fā)達區(qū)域中價值被低估的項目保值增值性能也更強。
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