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京城掛牌土地出售情況分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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在房地產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)盡管不能完全真實地反映價格的走勢，但卻足以讓整個地產(chǎn)市場的冷暖暴露無遺。
7月10日，北京市國土局相關(guān)負責人在公布2008年的土地供應(yīng)計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。
而來自北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)則顯示，今年二季度原定入市和當時正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計劃出讓，導(dǎo)致二季度74%未完成入市計劃的地塊被順延到三季度出讓。同時，今年上半年北京市成交樓面地價均價比去年同期下降7%，出現(xiàn)2005年以來樓面地價的首次下跌。
“整個房地產(chǎn)行業(yè)的低迷以及開發(fā)商在拿地上的日趨謹慎是影響政府完成供地的主要原因，而且未來這種影響還將持續(xù)一段時間�！睂Υ�，北京市土地學會的專家對土地市場表示憂患。
土地市場有價無市
來自北京市國土局和北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，真實反映了北京土地市場上半年的低迷。
7月10日，北京市國土局公布的土地供應(yīng)計劃顯示，商品住宅用地的計劃供應(yīng)量，從去年的1200公頃減少到1000公頃，并且布局上將向功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)轉(zhuǎn)移，占總供應(yīng)量的75%以上，功能區(qū)主要包括朝陽、海淀、石景山、豐臺、通州、順義、昌平、大興、房山和亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。
今年的土地供應(yīng)大幅增加了政策性土地供應(yīng)量，全年保障性住房和限價房供地相比于2007年增加了300公頃，達到700公頃，占年度住宅用地供應(yīng)的40%。
“往年都是年初公布土地供應(yīng)計劃，今年一直拖到7月份，可能也是受了上半年土地市場出讓低迷的影響。”7月10日，一開發(fā)商告訴記者，上半年土地市場低迷，開發(fā)商大都處于觀望狀態(tài)，導(dǎo)致土地市場和樓市一樣，進入了有價無市的狀態(tài)。
而一組從北京土地整理儲備中心得到的數(shù)據(jù)，則進一步暴露了北京土地市場上半年的冷清。
北京土地整理儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，在3月初，原定二季度入市的37塊土地，加上當時正在交易的13宗，達50宗，但二季度僅有10塊土地完成出讓，加上目前正在交易的3地塊，最終仍有37塊土地未按照計劃出讓，占二季度計劃總量的74%，在北京首現(xiàn)大批量土地未按照計劃完成出讓的情況。
據(jù)了解，目前這些地塊擬出讓時間全部改為三季度，屆時，北京三季度至少有39塊土地入市，延續(xù)了二季度土地放量的高潮。
當天，北京市國土局副局長張維也坦承，“目前北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，全市的各類供地均未完成一半的計劃量”。
政策性土地屢遭流拍
北京2008年最新土地供應(yīng)計劃中，政策性土地的供量增加了300公頃，但目前的狀態(tài)卻是政策性地塊開始遇冷。
7月3日，回龍觀限價房地塊開標，僅有3家企業(yè)參加，參與限價房地塊投標的開發(fā)商隊伍嚴重縮水。競拍中3家企業(yè)叫價雖然都高于底價，但無一公司中標，使得該地塊成為北京市首塊未能順利成交的限價房地塊。
“3家企業(yè)設(shè)計的規(guī)劃都不符合限價房小區(qū)的要求，而是基本仿效利潤更高的普通商品房小區(qū)進行規(guī)劃�！笔袊辆钟嘘P(guān)負責人在解釋該地塊流拍原因時透露。
同樣的，在二季度，名噪一時的朝陽區(qū)廣渠路15號地塊竟也未能按原計劃成功出讓，目前也順延至三季度。
該地塊曾被視為“距離CBD最近的兩限房”，原系北京化工廠所在地，規(guī)劃建筑面積417663平方米，將配建20000平方米廉租房。該地段靠近東四環(huán)路，緊鄰正在開發(fā)的原北京吉普車廠廣渠路36號地，按照套型面積不超過50平方米計算，建成后規(guī)�？膳c目前居住著400戶低收入家庭的廣渠門廉租房小區(qū)相當。
“北京新增的供應(yīng)土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進一步加大，將使得北京土地市場在下半年進一步持續(xù)有價無市的冷清�！币坏禺a(chǎn)企業(yè)負責拿地的副總告訴《華夏時報》記者。
該副總表示，政策性地塊，對開發(fā)商來說盈利微薄。在目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力無比緊張的形勢下，很多去年瘋狂拿地的企業(yè)，到現(xiàn)在連去年的地價款還沒有結(jié)清，根本沒有實力去新納土地，更不用談是政策性土地。
地價未降殃及一級開發(fā)
盡管北京土地市場已經(jīng)進入有價無市的窘境，但開發(fā)商們一致認為土地價格并未下落。
“因為政府價格機制問題，土地價格短期內(nèi)很難下落，而且土地市場的低迷，對政府影響不大，受影響最大的則是已經(jīng)將前期開發(fā)資金砸在土地上的一級開發(fā)商�！睂I(yè)土地評估機構(gòu)北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限公司(下稱中地聯(lián)合)相關(guān)負責人認為。
不過，北京土地整理儲備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市成交樓面地價均價比去年同期下降7%，這也是2005年以來樓面地價的首次下跌。
中地聯(lián)合相關(guān)負責人認為，這并不意味著土地價格的下降，因為地產(chǎn)市場是個區(qū)域市場，尤其北京市場分為很多區(qū)域，每個區(qū)域的地價不盡相同，中心城區(qū)和郊區(qū)地價差別很大，土地價格的走勢并不能用平均數(shù)的增減來衡量。
“簡單地從土地平均交易樓面價來判斷地價下降或上漲有失偏頗，況且兩時期的地塊位置、用途占比均有所不同，正確的分析方式應(yīng)該是按所屬區(qū)域、地塊用途進行劃分，分項進行統(tǒng)計說明，并須注明每項統(tǒng)計方法，一般而言，土地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅做參考使用�！北本┦型恋貎渲行南嚓P(guān)負責人也表示。
地產(chǎn)中國網(wǎng)則依據(jù)北京市土地儲備中心公布的數(shù)據(jù)分項統(tǒng)計得出，北京土地單價、樓面均價不僅未降反而上漲了。無論是按城、郊區(qū)域劃分還是按土地性質(zhì)、全市總量計算，樓面價格每平方米多上漲上千元。
“即使房價走跌，地價短期內(nèi)也很難輕易下降，因為目前的土地價格都有個政府行政審批的底價，目前的價格形成機制往往要滯后于市場。”中地聯(lián)合相關(guān)負責人說。
該負責人認為，目前政府把土地的一級開發(fā)授權(quán)或者委托給一級開發(fā)商，由一級開發(fā)商出錢對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，成為熟地，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。所以政府面對土地市場的冷清并不會感覺到壓力，因為這是土地供應(yīng)方(一級開發(fā)商)和需求方(二級開發(fā)商)之間的供求關(guān)系。
“反而是已經(jīng)把錢砸在土地上的一級開發(fā)商將感到很大壓力。”該負責人說。
一位土地一級開發(fā)商告訴記者，目前各方資金進入地產(chǎn)市場都很謹慎，導(dǎo)致這一市場資金壓力巨大，購房者觀望心理濃重，導(dǎo)致面臨資金壓力的二級開發(fā)商在拿地時觀望心理加劇。但一級開發(fā)中的成本越來越高，土地出讓利潤越來越薄，土地供應(yīng)方寧愿延遲土地的上市時間，卻絕不愿降低土地價格。該人士同時告訴記者，部分一級開發(fā)商可能會采用一級開發(fā)+二級開發(fā)的模式到二級市場牟利。
7月10日，第三個限價房地塊位于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)開標，被命名為回龍觀(黃土店)地塊。一家曾參與了該地塊土地一級開發(fā)的一級資質(zhì)開發(fā)商——北京泰華房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，前往參加競拍，意欲進入二級市場。 - ■ 與【京城掛牌土地出售情況分析】相關(guān)新聞
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