深圳開(kāi)年樓盤(pán)353套房?jī)H1套認(rèn)購(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

• 2022年1月12日 zengyan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 369 17
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2022年深圳開(kāi)年第一盤(pán)是位于光明的安聯(lián)尚璟府，但市場(chǎng)信息顯示，截至1月7日安聯(lián)尚璟府僅有1套房源為“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”狀態(tài)，352套房源均為“期房待售”狀態(tài)。

深圳開(kāi)年樓盤(pán)353套房?jī)H1套認(rèn)購(gòu)

2022年深圳開(kāi)年第一盤(pán)是位于光明的安聯(lián)尚璟府，但市場(chǎng)信息顯示，截至1月7日安聯(lián)尚璟府僅有1套房源為“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”狀態(tài)，352套房源均為“期房待售”狀態(tài)。

分析認(rèn)為，從2021年下半年開(kāi)始，由于二手房的銷(xiāo)售不暢旺，深圳新房市場(chǎng)出現(xiàn)分化，而且隨著時(shí)間的推移，分化的情況越來(lái)越嚴(yán)重，開(kāi)盤(pán)去化率明顯下降。十四五規(guī)劃期間，深圳新房供應(yīng)量有比較大的增長(zhǎng)，這使得購(gòu)房者選擇性更多，此外，受信貸收緊等多重調(diào)控措施影響，購(gòu)房者日趨理性。

無(wú)論最終的銷(xiāo)售結(jié)果如何，對(duì)于近幾年深圳的“網(wǎng)紅片區(qū)”光明來(lái)說(shuō)，僅15批客戶(hù)登記的結(jié)果已經(jīng)讓市場(chǎng)感到驚訝?！」饷餍卤P(pán)的遭遇與此前“萬(wàn)人打新”的新房市場(chǎng)反差巨大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

2021年12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交止跌回升，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比跌幅收窄至35%，較2019年同期下降26%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告統(tǒng)計(jì)分析顯示：

從全年市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)、弱轉(zhuǎn)折。上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲行情。下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴(kuò)至30%以上，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

各城市市場(chǎng)加劇分化。具體而言，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折，上半年急漲、下半年轉(zhuǎn)跌，部分板塊、部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門(mén)等核心一、二線(xiàn)城市，市場(chǎng)預(yù)期同樣轉(zhuǎn)折，購(gòu)房者觀(guān)望情緒愈加嚴(yán)重。壓力城市市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，天津、昆明、長(zhǎng)春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價(jià)常態(tài)化，特價(jià)房、工抵房等優(yōu)惠頻出。

2021年房企拿地?zé)崆橛兴陆?/strong>

受調(diào)控政策持續(xù)收緊、22城集中供地及房企加大降負(fù)債力度等因素影響，2021年房企拿地?zé)崆橛兴陆?。中指研究院發(fā)布的榜單顯示，2021年TOP100房企拿地總額25377億元，與上年同期相比下降21.5%。其中，12家房企拿地金額超過(guò)500億元，碧桂園以1397億元高居榜首;萬(wàn)科、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)緊隨其后，分別為1274億元、1272億元和1092億元。在TOP100房企中，有超過(guò)六成拿地金額與上年同期相比有所下滑。其中華發(fā)股份下降幅度最大，達(dá)79.8%;中南置地、佳兆業(yè)、金科股份、陽(yáng)光城、綠地控股、新城控股、雅居樂(lè)、榮盛發(fā)展、榮安地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等下降幅度也超過(guò)了50%;頭部的碧桂園和萬(wàn)科拿地金額也分別下降了7.61%和5.56%。

針對(duì)企業(yè)謹(jǐn)慎拿地的情形，當(dāng)前政策層面來(lái)看，雖接連釋放回暖信號(hào)，但是市場(chǎng)修復(fù)仍需較長(zhǎng)時(shí)間，同時(shí)部分民營(yíng)企業(yè)在資金方面的壓力仍然不小，而且1月份房企債務(wù)到期集中，資金流較為緊張。

多數(shù)企業(yè)2021年的銷(xiāo)售也不及預(yù)期。以公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)的32家代表房企為例，2021年房銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值為90.1%，大部分房企未完成年度目標(biāo)任務(wù)。其中恒大的目標(biāo)完成率僅為61.5%，首創(chuàng)置業(yè)為68.3%，萬(wàn)科、金科、當(dāng)代置業(yè)、花樣年等房企的目標(biāo)完成率均低于80%。

受政策、市場(chǎng)等因素影響，2021年出險(xiǎn)房企呈現(xiàn)大型房企增多、違約因素多樣的特點(diǎn)。2021年發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)事件的房企有12家。理財(cái)產(chǎn)品違約、美元債違約、信托違約成為觸發(fā)違約的主要因素。另有7家企業(yè)雖未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，但存在進(jìn)入債務(wù)展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約事件。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)償債高峰，將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%;海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。海外債主要以借新償舊形式置換到期債務(wù)。

近期發(fā)行低迷導(dǎo)致房企需動(dòng)用自有資金償債，部分房企將面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，2020年信托發(fā)行規(guī)模為9231.0億元，平均發(fā)行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大的償還壓力。

預(yù)計(jì)2022全年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模或?qū)⑼认陆?%-10%。受極高基數(shù)影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。下半年成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉(zhuǎn)正。各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化。核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)仍具韌性，改善性需求依舊堅(jiān)挺，豪宅市場(chǎng)更將持續(xù)火熱。弱二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)低迷，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力難免透支，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行。

展望2022年，從房地產(chǎn)金融政策來(lái)看，近期召開(kāi)的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議指出，2022年穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。為了體現(xiàn)“穩(wěn)妥”要義，房地產(chǎn)金融審慎管理會(huì)做出適當(dāng)?shù)倪呺H調(diào)整，更多體現(xiàn)為各地、各金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理時(shí)，會(huì)考慮過(guò)渡期，不再層層加碼。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年版房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)研究及決策咨詢(xún)報(bào)告》。