物業(yè)市場分析調(diào)研 2021物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景趨勢分析

• 2021年2月9日 zengyan來源：互聯(lián)網(wǎng) 374 17
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“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。

疫情發(fā)生以來，作為連接社區(qū)和居民家庭之間的服務(wù)載體，物業(yè)行業(yè)在社區(qū)防控中承載了大量基礎(chǔ)工作。通過生活物品代購、快遞代收等便民服務(wù)，有效發(fā)揮市場參與社區(qū)治理的作用，對(duì)社區(qū)服務(wù)功能進(jìn)行了有效補(bǔ)充，物業(yè)行業(yè)的服務(wù)價(jià)值由此得以凸顯。這次新冠疫情的突襲，給社會(huì)生產(chǎn)和生活帶來巨大壓力的同時(shí)，也讓人們重新認(rèn)識(shí)了物業(yè)行業(yè)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)作為城市運(yùn)營中重要的服務(wù)行業(yè)，已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)低杠桿、輕資產(chǎn)化發(fā)展的重要支撐。

物業(yè)市場分析調(diào)研 2021物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景趨勢分析

近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正逐步從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末端環(huán)節(jié)中獨(dú)立出來，轉(zhuǎn)變?yōu)橛兄S富商業(yè)內(nèi)涵的市場主力。眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2020年社區(qū)抗“疫”的進(jìn)程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，同時(shí)物管企業(yè)紛紛乘風(fēng)奔赴資本市場破浪。截至12月17日，共有37家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。

借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的大潮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)正在逐步從一個(gè)被忽視的傳統(tǒng)行業(yè)到引起前所未有的關(guān)注。面對(duì)物業(yè)行業(yè)的內(nèi)在生存困境及外部跨界威脅，不少物業(yè)企業(yè)開始尋求升級(jí)或轉(zhuǎn)型之路，行業(yè)迎來新一輪風(fēng)口。在物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展過程中，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)模式逐漸發(fā)展為兩種類型：一種是以彩生活、長城物業(yè)為代表的運(yùn)營派，通過拓展社區(qū)增值服務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收，主要側(cè)重于社區(qū)服務(wù)運(yùn)營;一種是以萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)、綠城物業(yè)為代表的服務(wù)派，在服務(wù)領(lǐng)域不斷開拓創(chuàng)新，以精益求精的服務(wù)質(zhì)量和絕佳的住戶體驗(yàn)來提升自身的品牌，主要側(cè)重于服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。

現(xiàn)在隨著社會(huì)分工的日益深化，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)新興而飛速發(fā)展的行業(yè)。隨著我國改革開發(fā)的不斷深入，生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)也得到了房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的派生性決定了它發(fā)展的局限性。但是隨著我國法律制度的不斷健全，行業(yè)規(guī)則的不斷完善我國的物業(yè)服務(wù)也會(huì)逐步走向正規(guī)化、科學(xué)化的發(fā)展軌道。

伴隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)管理服務(wù)這一“朝陽行業(yè)”未來將大有可為。物業(yè)行業(yè)飛速發(fā)展，擴(kuò)規(guī)模仍然是行業(yè)主旋律。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，物管行業(yè)將進(jìn)入整合和分化期，頭部企業(yè)將有機(jī)會(huì)享受A股市場所帶來的價(jià)值紅利。

物業(yè)上市新年再掀熱潮

在疫情防控、“五道紅線”、房企利潤增長瓶頸等因素的疊加下，房企分拆物業(yè)和商管公司上市已經(jīng)成為一股熱潮，僅在2020年就有17家物業(yè)公司上市。2021年伊始，榮萬家服務(wù)、宋都服務(wù)成功赴港上市，新希望服務(wù)和德信服務(wù)也遞交了上市申請，此外萬科、龍湖等還未上市的“明星物企”的一舉一動(dòng)也備受關(guān)注?！?021年第一個(gè)月，物業(yè)公司上市的熱情依舊不減。1月13日，新希望服務(wù)向港交所遞交了上市申請，成為2021年第一家向港交所遞交上市申請的物企，1月18日，德信服務(wù)也向港交所遞交了招股說明書。

2020年全年，有17家物業(yè)企業(yè)成功上市，其中以房企旗下物業(yè)公司上市為主，上市的時(shí)間集中在下半年，而在下半年，市場回歸理性，多個(gè)物業(yè)上市企業(yè)首日即破發(fā)。

現(xiàn)在隨著社會(huì)分工的日益深化，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)新興而飛速發(fā)展的行業(yè)。隨著我國改革開發(fā)的不斷深入，生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)也得到了房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的派生性決定了它發(fā)展的局限性。但是隨著我國法律制度的不斷健全，行業(yè)規(guī)則的不斷完善我國的物業(yè)服務(wù)也會(huì)逐步走向正規(guī)化、科學(xué)化的發(fā)展軌道。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合內(nèi)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2018—2020年，全國商品房加保障房銷售面積將超過40億平方米，以2017年全國246.65億平方米的管理面積為基準(zhǔn)，到2020年全國物業(yè)管理規(guī)模將超287億平方米;按百強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)計(jì)算，未來五年全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.5萬億元。

隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)收入同步增加。但物業(yè)企業(yè)仍面臨諸多痛點(diǎn)需要解決，如經(jīng)營成本持續(xù)上漲、行業(yè)集中度低和物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生等。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從簡單密集型勞動(dòng)輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)不同業(yè)主需求的集約化現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧服務(wù)社區(qū)。碧桂園服務(wù)率先采用領(lǐng)先AI技術(shù)，打造云-邊-端AI全棧解決方案，利用人工智能和物聯(lián)網(wǎng)的深度融合，將物業(yè)服務(wù)場景智能化;雅生活打造“雅管家”平臺(tái)，整合線上線下資源。

在很多城市，物業(yè)費(fèi)已經(jīng)跟征信系統(tǒng)連接，以保障行業(yè)的健康發(fā)展。這些政策層面的支持，讓物管行業(yè)逐步產(chǎn)生活力。之前有人說我沒住，不用繳費(fèi)，但他不交錢，行業(yè)還是要做，所以政策對(duì)行業(yè)越來越認(rèn)可。伴隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)管理服務(wù)這一“朝陽行業(yè)”未來將大有可為。

今年以來，物業(yè)板塊取得較好表現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)分析顯示，在資本和市場需求的共同推動(dòng)下，物業(yè)行業(yè)也正迎來超萬億規(guī)模的藍(lán)海機(jī)遇。

預(yù)測到2030年，僅基礎(chǔ)物管物業(yè)市場規(guī)模達(dá)1。7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2。5萬億元。物業(yè)行業(yè)未來3-5年仍然享受規(guī)模紅利，包括房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升、物業(yè)拓展多元業(yè)態(tài)、收購并購，以及在房地產(chǎn)全價(jià)值鏈上下游拓展增值服務(wù)。

近兩年在新房密集交房和行業(yè)加速并購影響下，物業(yè)行業(yè)物管面積和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，內(nèi)生增長動(dòng)力強(qiáng)勁。與此同時(shí)，伴隨著物管面積增長而不斷集聚的流量入口，從而形成的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式也為行業(yè)后續(xù)流量變現(xiàn)、拓展增值服務(wù)市場等提供更多想象空間。

數(shù)字化、智能化正在深入物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中，帶來企業(yè)效能和服務(wù)模式的改變，在提升客戶服務(wù)體驗(yàn)的同時(shí)，有效延長了管理半徑、降低人力成本、優(yōu)化業(yè)主體驗(yàn)。隨著智慧社區(qū)的雛形轉(zhuǎn)變，未來有可能成為智慧城市的基本單元之一，將在基層治理中發(fā)揮重要作用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路也是企業(yè)價(jià)值鏈重塑的過程，不僅能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來組織優(yōu)化和系統(tǒng)管理，最大限度降低管理成本，提高工作效率，還實(shí)現(xiàn)了客戶資源共享，通過大數(shù)據(jù)分析獲取各種客戶需求，通過一站式服務(wù)平臺(tái)與合作伙伴共同開展社會(huì)化服務(wù)，數(shù)字化轉(zhuǎn)型延伸、重塑了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值鏈，提高了客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)、社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)與金融服務(wù)等的融合發(fā)展。

物業(yè)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路漫長、艱辛，但前途光明，勢在必行。

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