美國如何征收房產(chǎn)稅？ 美國房產(chǎn)稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 1312 86
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  房地產(chǎn)金融研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過程中所獲取的房地產(chǎn)金融資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過程...

房產(chǎn)稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

美國房產(chǎn)稅制解析

美國房產(chǎn)稅的歷史——兩輪制度變遷

房產(chǎn)稅作為國際通用稅種之一，最早由英國在1601年在《貧困救濟(jì)》法案中以家庭稅（(Domestic Rate）的名義進(jìn)行征收。而作為世界上稅制最完善的國家之一，美國在1787年憲法的第一條第二款中授予了聯(lián)邦政府可征收直接稅的權(quán)力，其中就包括房產(chǎn)稅，其征收目的主要是為了滿足獨(dú)立戰(zhàn)爭中巨額經(jīng)費(fèi)支出的需要。伊利諾伊州從1818年開始實(shí)行一般財(cái)產(chǎn)稅制度，對(duì)各類動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行同一稅率征收。到19世紀(jì)中期各州相繼獨(dú)立后，為了克服當(dāng)時(shí)普遍存在的財(cái)政危機(jī)，各州政府開始引進(jìn)這一制度，陸續(xù)針對(duì)房屋進(jìn)行課稅。

第一輪制度——

二十世紀(jì)初期，隨著美國城市化進(jìn)程的加速，房屋價(jià)格隨之水漲船高，其帶動(dòng)的稅收增長帶來了巨大的公眾支出壓力，各級(jí)政府開始推動(dòng)美國房產(chǎn)稅的第一輪制度變遷。針對(duì)低收入家庭和老年人的減免稅收政策、房產(chǎn)稅高于一定稅額后的自動(dòng)減免的斷路器（Circuit Breaker）等制度陸續(xù)在各州建立。同時(shí)由于絕大多數(shù)稅負(fù)壓力由從州政府轉(zhuǎn)移到了地方政府，房產(chǎn)稅的征收和支配主體也發(fā)生了同樣的轉(zhuǎn)移。

第二輪制度——

到了20世紀(jì)70年代，由于美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入“滯漲”困境，房產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來稅負(fù)的急劇提升。美國各州再次大規(guī)模出臺(tái)以稅收限制為特征的新房產(chǎn)稅政策，開啟了房產(chǎn)稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號(hào)提案，該提案囊括了計(jì)稅房價(jià)調(diào)整、交易環(huán)節(jié)減免重復(fù)征稅、稅收增長限制等方面，為其他各州重構(gòu)房產(chǎn)稅制度提供了藍(lán)本。

經(jīng)過長期的運(yùn)作和調(diào)整，目前美國業(yè)已形成了一套較為完善的房產(chǎn)稅稅收政策體系，它以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其建筑物等統(tǒng)一征收財(cái)產(chǎn)稅為主體，具備了稅率由郡、市政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算制定、完善的稅基評(píng)估機(jī)制、領(lǐng)先的評(píng)估技術(shù)和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質(zhì)。其征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。

美國房地產(chǎn)市場概況和家庭稅負(fù)

美國實(shí)行多元化的土地所有制，土地屬性具有私人所有、政府所有等多種形式。在902萬平方公里的國土中，主要分布在東部的私人土地約占58%，聯(lián)邦政府和州及地方政府的土地約占40%，此外印第安人自留地占國土面積的2％。

美國的房地產(chǎn)市場具有較高保障度和較高自有化率兩個(gè)特征。前者得益于美國政府將“居者有其屋"設(shè)定為法定目標(biāo)，并早在1998年《居住質(zhì)量和工作義務(wù)法》就提出了“為所有公民提供體面的、負(fù)擔(dān)得起的住房”的理念。根據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)局界定的年住房開支超出年收入的30％即為“住房負(fù)擔(dān)過重”的口徑，2015年全美有近3900萬戶家庭“負(fù)擔(dān)過重”，比例為32%。同時(shí)，在美國對(duì)住房私有化相關(guān)政策的支持下，美國各州的住房自有化率續(xù)提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危機(jī)及房地產(chǎn)市場泡沫破滅的影響，近年來住房自有率有所下滑。

據(jù)美國人口普查局主持的美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，全美各州平均家庭房產(chǎn)稅支出的中位數(shù)（按年度估算口徑）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位數(shù)中的比重由3.66%逐漸攀升至3.96%。其中紐約州及其周邊新澤西州的家庭繳納的房產(chǎn)稅最高，中位數(shù)超過7000美元，而密西西比、阿拉巴馬等州最低，不到1000美元。

誰來征收？用于何處？——征收主體和用途介紹

征收主體為地方政府，也是其最重要收入來源

目前美國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)相關(guān)的稅種為不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為土地和房屋，這也是財(cái)產(chǎn)稅的主要組成部分(根據(jù)美國統(tǒng)計(jì)局2015年統(tǒng)計(jì)報(bào)告的數(shù)據(jù)，約占財(cái)產(chǎn)稅收入的75%)。由于美國實(shí)行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級(jí)政府各有其稅權(quán)范圍。因此稅收立法權(quán)歸屬于聯(lián)邦和州政府，而地方?jīng)]有立法的權(quán)力，只能在各州制定的稅法約束下征稅。但與此同時(shí)，房產(chǎn)稅的征收主體為地方政府（郡政府、市政府和學(xué)區(qū)），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等公共服務(wù)。

從財(cái)產(chǎn)稅的口徑衡量，財(cái)產(chǎn)稅在各級(jí)政府所占的比重各有不同。州政府的稅收收入來源較為多樣和均衡，銷售稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和政府間的撥款等均占一定比重，從2015州和地方政府財(cái)政統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，財(cái)產(chǎn)稅只占其中的18%。而對(duì)于縣、市鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)、特區(qū)等地方政府來說，財(cái)產(chǎn)稅的占比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區(qū)更是高達(dá)約95％，幾乎全部依賴于財(cái)產(chǎn)稅。

單從房產(chǎn)稅來看，歷經(jīng)兩個(gè)多世紀(jì)的改進(jìn)，美國的房產(chǎn)稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時(shí)也其是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。美國統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示2002年以來房產(chǎn)稅占地方政府的稅收收入不斷提高，目前約占地方政府稅收收入的70%-75%，剔除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入后，占總財(cái)政收入的50%左右。例如在新澤西州和密西西比州，2015年房產(chǎn)稅收入占總收入高達(dá)90%以上。

主要用于地方政府公共開支，也是該地學(xué)區(qū)質(zhì)量的重要保障

美國房產(chǎn)稅主要用于地方政府的公共開支，同時(shí)具有較為透明的房產(chǎn)稅支出披露體系，每個(gè)業(yè)主在年末亦會(huì)收到政府的納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產(chǎn)稅的支出用途。支出通常主要分為三大類：一是學(xué)區(qū)教育，二是消防、警務(wù)、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護(hù)等公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費(fèi)用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收入一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財(cái)政年度征收房產(chǎn)稅約為6300多萬美元，其中代學(xué)區(qū)征收的近3200萬美元，占比超過50%。

美國的大多市、鎮(zhèn)均設(shè)有獨(dú)立于市、鎮(zhèn)政府之外的學(xué)區(qū)，其主要職責(zé)在于管理學(xué)區(qū)內(nèi)教育事物，為學(xué)區(qū)內(nèi)青少年提供教育服務(wù)。同時(shí)學(xué)區(qū)的經(jīng)費(fèi)也主要來源于房產(chǎn)稅，并且多由市、鎮(zhèn)政府稅務(wù)局代為征收。美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示在2007年到2008年之間，全美公立教育中，只有8.1%來自聯(lián)邦政府，其余48.3%來自州，43.7%來自地方，而正如前文所述，地方政府財(cái)政收入的主體即為房產(chǎn)稅。因此在房產(chǎn)稅率較高的地區(qū)，由于得到了更大的財(cái)政支持，其提供的公共教育質(zhì)量也往往更佳。

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