如果繼續(xù)依靠房地產拉動經濟增長 對市場將造成哪些影響？

• 2017年11月29日 FanTianQing來源：新浪網 509 27
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  2017-2022年版房地產信托產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產業(yè)規(guī)劃是地方經濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

多年來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，對應對經濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產政策刺激結束之后，經濟增長乏力的局面會再次顯現(xiàn)。

如果繼續(xù)依靠房地產拉動經濟增長，對市場將造成哪些影響？

多年來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，對應對經濟下行的壓力，取得了不錯的效果。但是多輪房地產政策刺激結束之后，經濟增長乏力的局面會再次顯現(xiàn)。更嚴峻的是，過度依靠房地產“穩(wěn)增長”會弱化經濟增長的動力源泉，不利于長期經濟增長。

企業(yè)減少制造業(yè)投資、增加房地產投資，將會顯著“擠出”制造業(yè)投資，并且將會擠占研發(fā)投入，阻礙產業(yè)結構升級，從而引發(fā)落后產業(yè)和新興產業(yè)之間的資源錯配。此外，如果繼續(xù)依靠房地產拉動增長，房價泡沫的風險可能越來越大。

多年以來，我國經濟很大程度上依靠房地產拉動增長，尤其是每當經濟下行壓力較為嚴峻時，各級政府往往借助房地產“穩(wěn)增長”。不論是應對1998年亞洲金融危機和2008年國際金融危機的沖擊，還是應對新常態(tài)以來經濟持續(xù)下行的壓力，房地產都是各級政府“穩(wěn)增長”的關鍵舉措，并且取得了不錯的效果。

以剛剛過去的2016年為例，一線和二線“四小龍”等熱點城市的房價在一年內上漲超過40%，通過拉動房地產投資以及相關產業(yè)的發(fā)展為經濟增長做出了重要貢獻。中國人民大學發(fā)布的《宏觀政策評價報告2017》指出，如果沒有房地產的繁榮和“超?！崩瓌有?016年中國經濟增速將從6.7%降至6.37%，從而無法完成6.5%—7%的目標?？梢?，房地產的短期“穩(wěn)增長”效果非常顯著。

然而，房地產并沒有給我國的長期經濟增長態(tài)勢帶來根本性改變。尤其是2008年國際金融危機以來，雖然我國已經實施了多輪房地產刺激方案，但是每當一輪刺激政策結束之后，經濟增長乏力的局面會再次顯現(xiàn)。更嚴峻的是，過度依靠房地產“穩(wěn)增長”會弱化經濟增長的動力源泉，不利于長期經濟增長，尤其是不符合黨的十九大報告所提出的新時代下中國需要“由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段”的大方向。

具體而言，從增長核算的視角來看，長期依靠房地產拉動增長的不利影響主要體現(xiàn)在以下四個方面。

不利于生產性資本的積累

資本作為長期經濟增長的動力源泉之一，主要指的是制造業(yè)等生產性投資所形成的生產性資本積累。2008年國際金融危機之后美國和歐盟等發(fā)達經濟體廣泛實施的“再工業(yè)化”戰(zhàn)略充分表明，制造業(yè)部門的生產性投資才是長期經濟增長的根本。與之不同，房地產投資中的主要構成部分，即住房投資，則是非生產性投資，很難作為生產要素直接投入生產活動。

房地產行業(yè)的高投資回報率會吸引大量實體企業(yè)向房地產投資，從而對生產性投資產生“擠出效應”。Wind數(shù)據(jù)庫顯示，2000—2016年房地產上市公司銷售凈利潤率為12.2%，而工業(yè)部門上市公司銷售凈利潤率僅為3.9%。其結果是，海爾、海信、格力、雅戈爾、娃哈哈等優(yōu)秀實體企業(yè)紛紛向房地產投資。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年上半年，A股上市公司中多達1305家公司擁有房地產業(yè)務，占所有A股上市公司的比重高達44%。不僅如此，在投資回報預期本就不高的情況下，高房價還會提高實體企業(yè)的廠房、勞動和資本等生產要素的成本，從而進一步擠出生產性投資。以辦公樓租金為例，2009—2016年間北上廣深四大一線城市的辦公樓租金平均漲幅達到了116.3%，其中北京辦公樓租金漲幅高達221.6%。

對單家企業(yè)而言，其從事生產經營的根本目的是實現(xiàn)利潤最大化，因此當企業(yè)所從事的主營業(yè)務的投資回報率低于房地產的投資回報率時，理性的企業(yè)都會減少制造業(yè)投資、增加房地產投資。但是，對整個國家而言，這將會顯著“擠出”制造業(yè)投資，尤其是設備投資等與企業(yè)生產能力直接相關的生產性投資?？梢?，長期依靠房地產拉動增長將不利于中國生產性資本的積累，長此以往會影響實體經濟的健康發(fā)展，也就難以轉向“高質量發(fā)展階段”。

不利于創(chuàng)新和技術進步

黨的十九大報告指出，中國目前還存在發(fā)展不平衡不充分的問題，其中重要的一點就是創(chuàng)新能力不夠強。房地產投資的高回報會導致實體企業(yè)失去創(chuàng)新的動力，從而弱化全社會創(chuàng)新的步伐。

之所以制造業(yè)等實體部門愿意從事創(chuàng)新活動，是因為創(chuàng)新能夠帶來競爭優(yōu)勢和更多的利潤。但是，創(chuàng)新是高風險的活動，不管是在新技術和新產品的研發(fā)階段，還是新產品開拓市場階段，都面臨著一系列的風險。如果房地產投資能夠提供較高而且穩(wěn)定的回報，那么企業(yè)從事創(chuàng)新活動的動機無疑會減弱。不僅如此，一旦企業(yè)將大量資金投向房地產，將會擠占研發(fā)投入，這同樣會減弱實體部門創(chuàng)新的步伐。大量研究發(fā)現(xiàn)，房價上漲越快的地區(qū)，實體部門企業(yè)研發(fā)投入和專利授權量越低。這應該是中國實體企業(yè)的研發(fā)投入增長較為緩慢的重要原因之一。

高房價還會導致青年科研人員想方設法掙錢買房，而無法專心從事基礎性和原創(chuàng)性的科研活動。青年科研人員精力充沛、創(chuàng)新思維活躍，是全社會創(chuàng)新研發(fā)的主力軍。要想讓他們潛心投入到創(chuàng)新研發(fā)活動中，需要讓他們擁有住房等基本生活條件。在房價持續(xù)大幅上漲的背景下，青年科研人員僅憑基本的工資收入很難購買住房。以北京為例，截至2016年底東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的房價分別高達9.7、11.4和8.0萬元/平方米，而北京城鎮(zhèn)科學研究和技術服務業(yè)在崗職工的年均收入只有15萬元左右。在此情形下，青年科研人員通常難以潛心從事基礎性、原創(chuàng)性的科技研發(fā)活動，而是設法從事與創(chuàng)新無關的“副業(yè)”來增加額外收入。近年來媒體發(fā)布的“高房價等因素使青年科學家‘無心科研’”、“一枚中科院科研人員的自白：我為什么選擇離開”等報道表明高房價對青年科研人員的不利影響已經不容忽視。如果房價繼續(xù)上漲，那么將會導致更多的青年科研人員失去創(chuàng)新研發(fā)的動力，從而進一步阻礙中國技術進步的步伐。

導致資源錯配不利于效率改進

所謂效率改進，是指改進生產要素與技術的結合方式，將生產要素等資源更多地配置給高生產率的部門和產業(yè)。如果低生產率的部門和產業(yè)占用了過多資源，那么將會導致資源錯配和效率損失。

房地產行業(yè)本身的技術含量和生產效率就相對較低，因此過度依賴房地產自然會引發(fā)房地產部門與實體部門之間的資源錯配。不僅如此，房地產還會阻礙產業(yè)結構升級，從而引發(fā)落后產業(yè)和新興產業(yè)之間的資源錯配。房地產行業(yè)所拉動的鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)大都是技術含量偏低并且產能過剩的落后行業(yè)。由于房地產能夠創(chuàng)造出較為穩(wěn)定的市場需求，因此它們既不會自動退出市場，也缺乏轉型升級的動力。長此以往，房地產及其相關聯(lián)的落后產業(yè)將會占據(jù)大量寶貴的信貸等資源，阻礙新興產業(yè)的成長，從而引發(fā)落后產業(yè)和新興產業(yè)之間的資源錯配和效率損失。

事實上，房地產阻礙產業(yè)結構升級的跡象已經顯現(xiàn)，透過富豪企業(yè)家的行業(yè)分布可見端倪?！昂鷿櫲蚋缓腊瘛睌?shù)據(jù)顯示，2015年中國上榜富豪多達30%來自于房地產行業(yè)，在所有行業(yè)中排名第一。與之不同，發(fā)達國家的富豪企業(yè)家則主要來自新興產業(yè)以及高端制造業(yè)，例如美國和日本富豪企業(yè)家來自于新興產業(yè)以及高端制造業(yè)的占比分別高達23.3%和37.8%，而且在所有行業(yè)中高居首位，而我國只有10.1%。富豪企業(yè)家是一個國家的精英群體，是產業(yè)結構轉型升級的引領者，當富豪企業(yè)家過多地集聚在房地產以及產能過剩的行業(yè)時，將會阻礙產業(yè)結構升級并導致落后產業(yè)和新興產業(yè)之間的資源錯配，不利于效率改進和長期經濟增長。

容易引發(fā)房價泡沫化風險　導致資本積累大幅下滑

理論和國際經驗都表明，房價泡沫不可能長期持續(xù)，歷史上美國、日本和東南亞等國家和地區(qū)的房價泡沫均以破裂而告終。更嚴重的是，房價泡沫破裂屬于罕見的災難性事件，一旦發(fā)生就會造成嚴重損失，尤其會導致資本積累大幅萎縮。一方面，房價泡沫破裂意味著房地產等資產價格大幅下降，這會導致既有資本存量的價值縮水。另一方面，房價泡沫破裂會導致房地產投資和企業(yè)設備投資增速大幅下降，從而阻礙新增資本積累的進程。日本20世紀90年代的“大衰退”和美國2008年的金融危機就是由房價泡沫破裂所引發(fā)的，并且通過上述兩條機制對資本積累產生了嚴重的負面沖擊。以企業(yè)設備投資為例，日本企業(yè)設備投資增速從房價泡沫破裂前的16%跌至泡沫破裂后的-10%，美國的企業(yè)設備投資增速則從房價泡沫破裂前的10%下降到泡沫破裂后的-22%。

具體到我國，四大一線城市和部分熱點二線城市房價已經呈現(xiàn)出泡沫化風險，如果繼續(xù)依靠房地產拉動增長，房價泡沫破裂的風險將越來越大。一旦泡沫破裂，將會導致中國的資本積累大幅下滑。這不僅是因為房地產及其相關產業(yè)的投資增速會下滑，更重要的是會引發(fā)實體部門的投資萎縮。實體部門的大量企業(yè)通過房地產抵押獲得貸款，房價泡沫破裂后企業(yè)所抵押房地產的價值將顯著縮水，很可能引發(fā)債務清償和資產廉價拋售的惡性循環(huán)，甚至陷入“債務—通縮”陷阱。日本20世紀90年代的“大衰退”等典型“債務—通縮”案例都是由房價泡沫破裂導致的。由于中國企業(yè)的債務負擔目前已經處于全世界高水平，再加上中國企業(yè)的債務很大程度上源自房地產抵押貸款，一旦房價泡沫破裂，對實體部門的沖擊將會比其他國家更加嚴重，從而阻礙資本積累和長期經濟增長。

依靠動力轉換　推動經濟持續(xù)健康發(fā)展

基于上述考慮，筆者認為，新時代下我國不應該再將房地產作為“穩(wěn)增長”的工具，而應盡快讓住房回歸其居住屬性。

值得強調的是，黨的十九大報告專門指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，“讓全體人民住有所居”，從而明確了政府部門要求住房盡快回歸居住屬性的決心。不僅如此，2016年12月的中央經濟工作會議、2017年2月的中央財經領導小組會議以及2017年政府工作報告等重要會議和文件都明確要求加快建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，其根本目的都是促進房價平穩(wěn)增長并且滿足不同收入群體的住房需求。新時代下，這些舉措將有助于房地產擺脫“穩(wěn)增長”工具的身份，更好地回歸其居住屬性。

既然新時代下我國不能再使用房地產“穩(wěn)增長”，那么應該如何促進經濟持續(xù)健康發(fā)展呢？短期而言，應該主要借助于貨幣政策和財政政策等常規(guī)宏觀政策工具，對短期經濟波動進行逆周期調節(jié)以平抑產出缺口，從而實現(xiàn)短期“穩(wěn)增長”的目標。長期而言，則需要加快增長動力轉換從而推動經濟持續(xù)健康發(fā)展。正如黨的十九大報告所指出的，“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，正處在轉變發(fā)展方式、優(yōu)化經濟結構、轉換增長動力的攻關期”。

在此背景下，應該深化市場化改革，包括推進要素市場化改革、進一步簡政放權、消除行政壟斷、取消教育等行業(yè)的市場準入等，從而將經濟增長的動力源泉從資本和勞動等“舊動力”盡快轉向全要素生產率和人力資本等“新動力”，提高潛在經濟增速，實現(xiàn)經濟的可持續(xù)增長。（作者單位：中國社會科學院經濟研究所）

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