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第一章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析 17

1.1 土地開發(fā)的定義 17

1.1.1 土地開發(fā)的定義 17

1.1.2 土地開發(fā)行業(yè)的分類 17

（1）土地一級開發(fā) 17

（2）土地二級開發(fā) 18

1.1.3 土地開發(fā)流程綜述 18

（1）土地一級開發(fā)流程 18

（2）土地二級開發(fā)流程 19

1.1.4 土地開發(fā)基本原則 20

1.2 土地開發(fā)模式分析 21

1.2.1 土地一級開發(fā)模式 21

（1）政府獨立開發(fā)模式 21

（2）城市運營開發(fā)模式 21

（3）主題型項目帶土地開發(fā)模式 22

（4）一級開發(fā)招投標模式 22

（5）土地整備模式 23

1.2.2 土地二級開發(fā)模式 23

（1）公建配套開發(fā)模式 23

1）PPP(公私合營)模式 23

2）BOT(運營-移交)模式 23

3）TOT(移交-經營-移交)模式 24

4）PFT(私營機構融資)模式 24

（2）商品房開發(fā)模式 24

（3）工業(yè)園開發(fā)模式 25

第二章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 26

1.3 土地開發(fā)行業(yè)經濟環(huán)境分析 26

1.3.1 2016年國內GDP增長分析 26

1.3.2 2016年工業(yè)經濟增長分析 26

1.3.3 2016年固定資產投資分析 27

1.3.4 國家宏觀經濟預測分析 27

1.4 土地開發(fā)行業(yè)政策環(huán)境分析 28

1.4.1 中國貨幣政策分析 28

（1）2016年中國貨幣數(shù)據(jù)分析 28

（2）2016年中國貨幣政策分析 30

（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析 32

（4）中國貨幣政策后期走勢預判 33

1.4.2 中國財政政策分析 34

（1）2016年中國財政政策分析 34

（2）2016年地方財政政策分析 36

（3）中國財政政策后期走勢預判 37

1.4.3 中國土地政策分析 38

（1）農村土地流轉制度改革 38

（2）城市土地出讓制度改革 39

1）土地儲備制度分析 39

2）土地出讓金制度分析 39

3）土地招拍掛制度分析 39

第三章 2010-2016年土地政策分析 40

1.5 土地開發(fā)行業(yè)社會環(huán)境分析 42

1.5.1 中國城鎮(zhèn)化進程分析 42

1.5.2 中國城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與規(guī)劃 43

1.5.3 城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)需求分析 43

1.6 房地產行業(yè)開發(fā)運營狀況分析 44

1.6.1 2016年全國房地產開發(fā)景氣指數(shù) 44

1.6.2 2016年全國房地產開發(fā)投資分析 45

（1）房地產開發(fā)投資金額分析 45

（2）全國房屋新開工面積分析 45

（3）全國房屋施工面積分析 46

（4）全國房屋竣工面積分析 46

1.6.3 2016年全國房地產銷售情況分析 47

1.6.4 2016年全國房地產資金來源分析 48

第四章 中國土地開發(fā)市場供需現(xiàn)狀分析 49

1.7 土地開發(fā)市場供應現(xiàn)狀分析 49

1.7.1 2016年全國建設用地供應分析 49

（1）批準國有建設用地規(guī)模 49

（2）國有建設用地供應情況 50

（3）重點城市土地抵押情況 50

1.7.2 2016年全國住房用地供應分析 51

（1）全國住房用地供應數(shù)量 51

1）全國住房用地供應總量 51

2）保障性安居工程用地供應量 51

3）其他商品住房用地供應量 52

4）熱點城市住房用地供應分析 52

1.7.3 2016年全國商業(yè)用地供應分析 53

（1）全國商業(yè)用地供應總量 53

（2）全國商業(yè)用地供應趨勢 53

1.7.4 2016年全國工業(yè)用地供應分析 54

（1）全國工業(yè)用地供應總量 54

（2）全國工業(yè)用地供應趨勢 54

1.8 土地開發(fā)市場需求現(xiàn)狀分析 55

1.8.1 2016年全國土地成交情況分析 55

1.8.2 2016年全國土地成交均價分析 55

1.8.3 2016年全國土地成交地塊排名 57

（1）成交地塊總價排名 57

1）全國成交地塊總價排名 57

2）住宅成交地塊總價排名 59

3）商辦用地成交總價排名 60

（2）成交地塊樓面價排名 62

1）全國成交地塊樓面價排名 62

2）住宅成交地塊樓面價排名 63

3）商辦用地成交樓面價排名 64

（3）成交地塊溢價排名 66

1）全國成交地塊溢價排名 66

2）住宅用地成交溢價排名 67

3）商辦用地成交溢價排名 68

1.9 2016年土地市場招拍掛分析 70

1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 70

1.9.2 土地市場招標出讓分析 70

1.9.3 土地拍賣掛牌出讓分析 71

1.10 2016年全國主要城市地價分析 71

1.10.1 全國地價總體分析 71

1.10.2 各經濟區(qū)域地價分析 72

（1）區(qū)域經濟地價總體分析 72

（2）長三角地區(qū)地價分析 72

（3）珠三角地區(qū)地價分析 74

（4）環(huán)渤海地區(qū)地價分析 75

1.10.3 各地理區(qū)域地價分析 76

1.10.4 主要城市地價分析 78

（1）北京市地價走勢分析 78

（2）上海市地價走勢分析 79

（3）廣州市地價走勢分析 80

1.10.5 當前土地市場價格形勢分析

1.10.6 后期土地市場價格走勢預判

?

第五章 中國土地開發(fā)行業(yè)區(qū)域市場分析 85

1.11 區(qū)域市場整體分析 85

1.11.1 京津唐地區(qū) 85

1.11.2 長三角地區(qū) 93

1.11.3 珠三角地區(qū) 100

1.11.4 成渝地區(qū) 103

1.11.5 武漢城市圈 107

1.11.6 長株潭地區(qū) 112

1.11.7 東北三省 116

（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 116

（2）區(qū)域土地市場分析 117

1）土地供應總量分析 117

2）土地供應結構分析 117

3）房地產開發(fā)用地分析 118

4）工礦倉儲用地分析 118

1.11.8 山東半島城市群 119

（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析 119

（2）區(qū)域土地市場分析 120

1）土地供應總量分析 120

2）土地供應結構分析 121

3）房地產開發(fā)用地分析 121

4）工礦倉儲用地分析 122

1.12 京津唐地區(qū)分析 123

1.12.1 北京市 123

（1）城市土地資源概況 123

（2）城市總體規(guī)劃分析 124

（3）土地利用總體規(guī)劃 125

（4）2017-2022年國有建設用地供應計劃 126

1）國有建設用地供應總量 126

2）國用建設用地供應結構 126

3）國有建設用地供應布局 127

（5）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 127

1）2016年待開發(fā)土地面積 127

2）2016年土地購置費用分析 127

3）2016年購置土地面積分析 128

1.12.2 天津市 128

1.12.3 河北省 132

1.13 長三角地區(qū)分析 137

1.13.1 上海市 137

1.13.2 江蘇省 141

1.13.3 浙江省 146

1.14 珠三角地區(qū)分析 150

1.14.1 廣州市 150

1.14.2 深圳市 153

1.14.3 珠海市 160

1.14.4 東莞市 163

1.14.5 佛山市 167

1.14.6 中山市 170

1.14.7 惠州市 172

1.14.8 江門市 175

1.14.9 肇慶市 177

1.15 成渝地區(qū)分析 179

1.15.1 重慶市 179

1.15.2 成都市 185

1.16 武漢城市圈分析 188

1.16.1 武漢市 188

1.16.2 黃石市 192

1.16.3 黃岡市 196

1.16.4 孝感市 197

1.16.5 咸寧市 200

1.16.6 鄂州市 203

1.16.7 仙桃市 205

1.16.8 天門市 207

1.16.9 潛江市 212

1.17 長株潭地區(qū)分析 217

1.17.1 長沙市 217

1.17.2 株洲市 220

1.17.3 湘潭市 223

1.18 東北三省分析 229

1.18.1 遼寧省 229

1.18.2 吉林省 234

（5）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 236

1）2016年待開發(fā)土地面積 236

2）2016年土地購置費用分析 237

3）2016年購置土地面積分析 237

1.18.3 黑龍江省 238

1.19 山東半島城市群分析 242

1.19.1 濟南市 242

（1）城市土地資源概況 242

（2）城市總體規(guī)劃分析 243

（3）土地利用總體規(guī)劃 243

（4）2017-2022年國有建設用地供應計劃 243

1）國有建設用地供應總量 243

2）國有建設用地供應結構 243

3）國有建設用地供應布局 244

（5）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 244

1）2016年土地供應情況 244

2）2016年土地成交情況 245

3）2016年土地市場區(qū)域結構 245

1.19.2 青島市 246

（1）城市土地資源概況 246

（2）城市總體規(guī)劃分析 247

（3）土地利用總體規(guī)劃 247

（4）2017-2022年國有建設用地供應計劃 248

1）國有建設用地供應總量 248

2）國有建設用地供應結構 248

3）國有建設用地供應布局 248

（5）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 249

1）2016年土地整體成交情況 249

2）2016年成交土地類別分析 249

3）2016年成交土地區(qū)域分布 250

1.19.3 淄博市 250

（1）城市土地資源概況 250

（2）城市總體規(guī)劃分析 251

（3）土地利用總體規(guī)劃 251

（4）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 252

1.19.4 煙臺市 253

（1）城市總體規(guī)劃分析 253

（2）2017-2022年國有建設用地供應計劃 253

1）國有建設用地供應總量 253

2）國有建設用地供應結構 253

3）國有建設用地供應布局 253

（3）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 254

1）2016年土地供應情況分析 254

2）2016年土地購置費用分析 254

3）2016年土地市場區(qū)域分布 254

1.19.5 濰坊市 254

（1）城市土地資源概況 254

（2）城市總體規(guī)劃分析 255

（3）土地利用總體規(guī)劃 255

（4）2017-2022年國有建設用地供應計劃 255

1）國有建設用地供應總量 255

2）國有建設用地供應結構 256

3）國有建設用地供應布局 256

1.19.6 東營市 256

（1）城市土地資源概況 256

（2）城市總體規(guī)劃分析 257

（3）土地利用總體規(guī)劃 257

（4）2017-2022年國有建設用地供應計劃 258

1）國有建設用地供應總量 258

2）國有建設用地供應結構 258

3）國有建設用地供應布局 258

（5）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 259

1）2016年土地成交整體情況 259

2）2016年土地市場區(qū)域分布 259

1.19.7 日照市 260

（1）城市總體規(guī)劃分析 260

（2）土地利用總體規(guī)劃 261

（3）2017-2022年國有建設用地供應計劃 261

1）國有建設用地供應總量 261

2）國有建設用地供應結構 261

3）國有建設用地供應布局 262

（4）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 262

1.19.8 威海市 263

（1）城市土地資源概況 263

（2）城市總體規(guī)劃分析 264

（3）土地利用總體規(guī)劃 265

（4）2017-2022年國有建設用地供應計劃 266

1）國有建設用地供應總量 266

2）國有建設用地供應結構 266

3）國有建設用地供應布局 266

（5）房地產開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置分析 267

1）2016年土地成交整體情況 267

2）2016年成交土地性質分析 267

3）2016年成交土地區(qū)域分布 268

4）中國土地開發(fā)建設標桿企業(yè)分析 269

1.20 房地產及其他綜合性開發(fā)企業(yè)分析 269

1.20.1 招商局地產控股股份有限公司經營分析 269

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 269

（2）企業(yè)組織架構分析 270

（3）企業(yè)土地儲備情況 270

（4）企業(yè)土地開發(fā)策略 270

（5）企業(yè)主要經濟指標 271

（6）企業(yè)財務狀況分析 271

1）企業(yè)盈利能力分析 271

2）企業(yè)運營能力分析 272

3）企業(yè)償債能力分析 272

4）企業(yè)發(fā)展能力分析 273

（7）企業(yè)經營優(yōu)劣勢分析 273

（8）企業(yè)最新發(fā)展動向分析 274

1.20.2 金地(集團)股份有限公司經營分析 274

1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經營分析 279

1.20.4 北京首都開發(fā)股份有限公司經營分析 284

1.20.5 南京棲霞建設股份有限公司經營分析 289

1.21 城市投資建設類開發(fā)企業(yè)分析 344

1.21.1 中國城市建設控股集團有限公司發(fā)展分析 344

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 345

（2）企業(yè)組織架構分析 346

（3）企業(yè)土地開發(fā)策略 346

（4）企業(yè)建設工程分析 346

（5）企業(yè)招商項目分析 346

（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析 346

（7）企業(yè)最新發(fā)展動向分析 347

1.21.2 北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)展分析 347

1.21.3 云南省城市建設投資有限公司發(fā)展分析 353

第六章 土地一級開發(fā)盈利模式與風險規(guī)避 386

1.22 土地一級市場開發(fā)成本分析 386

1.22.1 土地一級開發(fā)成本分析 386

1.22.2 土地一級開發(fā)成本構成 386

1.22.3 土地一級開發(fā)中涉及的稅費 387

1.23 土地一級市場盈利模式分析 387

1.23.1 城市區(qū)域開發(fā)項目價值鏈分析 387

1.23.2 價值鏈中各節(jié)點權力和利益點 388

1.23.3 土地一級開發(fā)的利潤來源分析 388

1.23.4 土地一級開發(fā)的盈利模式分析 388

（1）從一級開發(fā)本身獲利 389

（2）分享土地增值收益 389

（3）持有部分公共建筑 389

（4）為二級拿地鋪墊 389

1.23.5 土地一級開發(fā)的盈利路徑分析 390

（1）如何取得土地一級開發(fā)名義 390

（2）間接獲取收益常規(guī)操作路徑 390

1）間接獲取土地的操作關鍵 390

2）間接獲取土地收益的模式 391

（3）直接獲取土地增值收益分析 391

1）兼顧融合各方參與者利益 391

2）成功開發(fā)模式的經驗借鑒 392

3）公私協(xié)議合作開發(fā)模式分析 392

4）整體公私協(xié)議合作開發(fā)模式 393

1.24 土地一級市場項目操盤分析 394

1.24.1 土地出讓市場營銷策略 394

（1）土地策略 394

（2）價格策略 396

（3）營銷渠道策略 397

（4）促銷策略 398

1.24.2 土地的招投標方案分析 399

（1）招標評標因素構成 399

（2）主要評標方法分析 400

1.25 土地一級開發(fā)市場的風險與規(guī)避 401

1.25.1 土地一級開發(fā)的特點 401

1.25.2 土地一級開發(fā)的風險 401

（1）政策風險 401

（2）融資風險 402

（3）政府行為風險 402

（4）征地、拆遷工作風險 403

（5）市場風險 403

1.25.3 土地一級開發(fā)風險防范措施 403

（1）融資風險防范措施 403

（2）拆遷風險方法措施 405

（3）外部環(huán)境風險防范措施 405

第七章 土地一級開發(fā)融資模式與行業(yè)趨勢 408

1.26 土地一級開發(fā)融資需求分析 408

1.26.1 現(xiàn)實融資需求 408

1.26.2 潛在融資需求 408

1.27 土地一級開發(fā)融資模式分析 408

1.27.1 土地儲備機構直接安排融資并承擔責任 408

1.27.2 一級開發(fā)主體與金融機構簽訂借款合同 409

1.27.3 一級開發(fā)主體融資并承擔責任與義務 410

1.27.4 項目公司融資，一級開發(fā)主體擔保 411

1.28 房地產信托模式分析 412

1.28.1 貸款型信托模式分析 412

1.28.2 股權型信托模式分析 412

1.28.3 權益型信托模式分析 413

1.29 土地一級開發(fā)融資渠道分析 413

1.29.1 土地一級開發(fā)主要的融資渠道 413

1.29.2 土地一級開發(fā)融資解決方法 414

（1）土地收益證券化 414

（2）城投公司模式的創(chuàng)新 415

1.29.3 中國土地開發(fā)未來發(fā)展趨勢預測 415

（1）土地獲取成本趨勢預測 415

（2）土地開發(fā)供給預測 416

（3）土地開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢 416

（4）外資投資發(fā)展趨勢預測 417

圖表目錄

圖表：我國土地用地性質分類 17

圖表：土地的一級開發(fā) 18

圖表：我國土地一級開發(fā)流程 18

圖表：土地開發(fā)的基本原則 20

圖表：政府獨立開發(fā)模式的特點 21

圖表：城市運營開發(fā)模式的特點 22

圖表：主題型項目帶土地開發(fā)模式的特點 22

圖表：一級開發(fā)招投標模式的特點 22

圖表：PPP(公私合營)模式的特點 23

圖表：BOT(運營-移交)模式的特點 23

圖表：TOT(移交-經營-移交)模式的特點 24

圖表：PFT(私營機構融資)模式的特點 24

圖表：常規(guī)項目開發(fā)模式的特點 24

圖表：2006-2016年中國國內生產總值及同比增長速度(單位:億元，%) 26

圖表：2008-2016年工業(yè)增加值月度同比增長速度(單位:%) 26

圖表：2016年固定資產投資額同比增長情況(單位:億元，%) 27

圖表：2009-2016年我國貨幣供應情況(單位:億元) 28

圖表：2002-2016年我國社會融資規(guī)模及其結構(單位:億元) 29

圖表：2016年我國存款準備金率調整一覽(單位:%) 30

圖表：2010-2016年我國房地產開發(fā)資金中國內貸款情況(單位:億元，%) 30

圖表：2012年以來我國利率調整一覽表(單位:%) 31

圖表：2008年以來我國CPI走勢 31

圖表：房地產周期與貨幣政策周期示意圖 32

圖表：2016年我國社會融資規(guī)模走勢(單位:萬元，%) 33

圖表：2016年我國貨幣供給走勢(單位:萬元，%) 33

圖表：2016年全國公共財政住房保障支出決算(單位:億元，%) 35

圖表：重慶、上海房產稅征稅細則 36

圖表：2010-2016年重慶、上海居住用地季度平均價格增減趨勢 36

圖表：2016年部分省市房地產財政政策情況 36

圖表：中國農村土地制度變遷 38

圖表：當前城市土地制度 40

圖表：2010-2016年我國土地政策一覽(單位:萬元) 40

圖表：我國所處城鎮(zhèn)化的階段 42

圖表：1980-2016年我國城鎮(zhèn)、農村人口比例(單位:%) 43

圖表：2009-2016中國房地產開發(fā)景氣指數(shù)(單位:%) 44

圖表：2000-2016中國房地產開發(fā)投資額及同比增長情況(單位:億元) 45

圖表：2000-2016年我國房屋新開工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%) 46

圖表：2000-2016年我國房屋施工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%) 46

圖表：2000-2016年我國房屋施工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%) 46

圖表：2000-2016年我國房屋竣工面積及同比增長情況(單位:萬平方米，%) 47

圖表：2016年我國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構(單位:%) 48

圖表：2006-2016年我國批準國有建設用地供應情況(單位:萬公頃) 49

圖表：2016年我國批準國有建設用地的結構 49

圖表：2006-2016年實際供應的國有建設用地的供應結構 50

圖表：2016年實際供應的國有建設用地供應結構 50

圖表：2016年84個重點城市凈增土地抵押面積與金額(單位:萬公頃，億元) 50

圖表：2007-2016年住宅用途的國有建設用地供應總量及增減情況(單位:公頃，%) 51

圖表：2016年我國保障性安居工程和中小套型商品房用地供應計劃和落實情況(單位:公頃) 52

圖表：2016年我國商品住房用地供應計劃與落實情況(單位:公頃) 52

圖表：2007-2016年商服用途的國有建設用地供應總量及增減情況(單位:公頃，%) 53

圖表：2007-2016年工礦倉儲用途的國有建設用地供應總量及增減情況(單位:公頃，%) 54

圖表：2016年中國130個城市土地成交量及同比增長(單位:公頃，%) 55

圖表：2016年我國主要監(jiān)測城市地價情況(單位:元/平方米) 56

圖表：2016年我國主要監(jiān)測城市地價情況(分用途)(單位:元/平方米) 56

圖表：2007-2016年我國主要監(jiān)測城市地價變化情況(單位:%) 56

圖表：2016年全國成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米) 57

圖表：2016年全國住宅成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米) 59

圖表：2016年全國商業(yè)成交地塊總價排行榜(單位:萬平方米，億元，元/平方米) 60

圖表：2016年全國成交地塊樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米) 62

圖表：2016年全國住宅成交樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米) 63

圖表：2016年全國商業(yè)成交地塊樓面價排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米) 64

圖表：2016年全國成交地塊溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米) 66

圖表：2016年全國住宅成交地塊溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米) 67

圖表：2016年全國商辦用地成交溢價率排行榜(單位:平方米，萬元，元/平方米) 68

圖表：2006-2016年我國國有建設用地成交面積與金額(單位:萬公頃，億元) 70

圖表：2016年我國土地招標出讓情況(單位:萬元，平方米) 70

圖表：2016年我國土地拍賣、掛牌(單位:萬公頃，萬億元) 71