REITs擴容：基礎(chǔ)設(shè)施與長租公寓的資產(chǎn)證券化機遇

在2025年的中國資本市場，基礎(chǔ)設(shè)施與長租公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化正迎來前所未有的發(fā)展機遇。自2024年7月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》以來，中國REITs市場步入“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動新周期，底層資產(chǎn)類型擴展至消費基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等領(lǐng)域。截至2024年底，中國內(nèi)陸REITs市場規(guī)模達(dá)1563.99億元，同比激增89.96%，2025年預(yù)計突破2000億元，2030年或達(dá)2萬億元。其中，基建、物流園區(qū)、長租公寓三大賽道因政策支持、資產(chǎn)質(zhì)量與市場潛力成為焦點。

一、行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

1. 市場規(guī)模與增長動能

總體規(guī)模擴張：截至2024年底，中國內(nèi)陸REITs市場規(guī)模達(dá)1563.99億元，同比增長89.96%。2024年全年發(fā)行29單REITs，新上市項目貢獻45.60%總市值。2025年，隨著更多項目進入審核與上市流程，市場規(guī)模預(yù)計突破2000億元。

政策驅(qū)動顯著：2024年，發(fā)改委、證監(jiān)會等部門發(fā)布多項政策，簡化申報流程、明確REITs權(quán)益屬性，推動市場擴容。例如，滬深交易所修訂《REITs業(yè)務(wù)指引—審核關(guān)注事項》，完善審核體系，為市場擴容奠定制度基礎(chǔ)。

擴募成為新增長點：2024年擴募規(guī)模超1500億元，覆蓋消費、水利等新領(lǐng)域。頭部REITs通過并購擴募實現(xiàn)規(guī)模擴張，例如華夏北京保障房REIT通過擴募進一步鞏固其長租公寓領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

2. 細(xì)分賽道表現(xiàn)

基建類REITs：高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、市政環(huán)保等項目占據(jù)主導(dǎo)地位。2024年，高速公路板塊收入和EBITDA分別上升2.38%和1.32%，抗周期性強。例如，中交高速REIT底層資產(chǎn)為高速公路項目，受益于財政政策發(fā)力，貨運占比較高，估值低、盈利彈性大，2024年收入和EBITDA分別增長5.2%和4.8%。

長租公寓REITs：市場化長租房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍。2024年，保租房REITs收入和EBITDA分別上升0.89%和1.45%，漲幅達(dá)30.09%，居細(xì)分板塊之首。例如，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為保障性租賃住房，受益于政策紅利與市場擴容，2024年收入和EBITDA分別增長4.5%和4.2%，漲幅居長租公寓REITs前列，市場表現(xiàn)漲幅達(dá)35.09%。

3. 典型案例解析

中交高速REIT：底層資產(chǎn)為高速公路項目，貨運占比較高，受益于財政政策發(fā)力，估值低、盈利彈性大。2024年，其收入和EBITDA分別增長5.2%和4.8%，漲幅居基建類REITs前列。

華夏北京保障房REIT：底層資產(chǎn)為保障性租賃住房，受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長。2024年，其收入和EBITDA分別增長4.5%和4.2%，漲幅居長租公寓REITs前列，市場表現(xiàn)漲幅達(dá)35.09%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國資產(chǎn)證券化行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場前景趨勢預(yù)測報告》顯示分析

二、行業(yè)發(fā)展趨勢

1. 政策持續(xù)完善，市場擴容加速

常態(tài)化發(fā)行機制：發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，簡化申報流程，推動市場擴容。2025年，隨著更多項目進入審核與上市流程，市場供給將進一步增加。

權(quán)益屬性明確：證監(jiān)會印發(fā)《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，明確REITs權(quán)益屬性，調(diào)動投資者積極性。這一舉措有效弱化二級市場行情對持有者當(dāng)期利潤的影響，提升市場吸引力。

2. 資產(chǎn)類型多元化，新興領(lǐng)域崛起

新能源、數(shù)據(jù)中心等新領(lǐng)域：隨著市場擴容，REITs底層資產(chǎn)類型將進一步豐富。例如，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT于2025年3月21日獲深圳證券交易所受理，為首單以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的公募REITs。未來，新型基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游、養(yǎng)老、港口等領(lǐng)域REITs有望成功發(fā)行上市。

綠色REITs興起：碳排放權(quán)ABS實現(xiàn)“從0到1”的突破，標(biāo)志著有更豐富的途徑助力產(chǎn)業(yè)推進綠色轉(zhuǎn)型。未來，綠色REITs將成為市場重要組成部分，推動可持續(xù)發(fā)展。

3. 市場流動性提升，投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化

做市商制度完善：為提升市場流動性，滬深交易所將進一步完善做市商制度，引入更多專業(yè)機構(gòu)參與做市，提高市場活躍度。

長期資金入場：社保、年金等“長錢”將逐步進入REITs市場，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)。例如，試點REITs納入養(yǎng)老理財配置，為市場提供穩(wěn)定資金來源。

三、行業(yè)重點分析

1. 基礎(chǔ)設(shè)施REITs：抗周期性強，現(xiàn)金流穩(wěn)定

高速公路板塊：作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要組成部分，高速公路項目具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強的特點。例如，中交高速REIT底層資產(chǎn)為高速公路項目，受益于財政政策發(fā)力，貨運占比較高，估值低、盈利彈性大。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與市政環(huán)保：隨著城市化進程加速，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與市政環(huán)保項目需求持續(xù)增長。這類項目通常具有長期穩(wěn)定的租金收入，適合作為REITs底層資產(chǎn)。

2. 長租公寓REITs：政策紅利驅(qū)動，市場規(guī)模擴大

保障性租賃住房：受益于政策紅利與市場擴容，保障性租賃住房REITs成為市場熱點。例如，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為保障性租賃住房，受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長。

市場化長租房：隨著住房租賃金融支持政策全面實施，市場化長租房逐步納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍。這將進一步推動長租公寓REITs市場規(guī)模擴大。

四、市場競爭格局分析

1. 基建類REITs：頭部企業(yè)主導(dǎo)，差異化競爭顯現(xiàn)

頭部企業(yè)優(yōu)勢：基建類REITs市場由頭部企業(yè)主導(dǎo)，如中國鐵建、華夏越秀、中國交建等。這些企業(yè)憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與穩(wěn)定現(xiàn)金流，占據(jù)市場主導(dǎo)地位。

差異化競爭：部分企業(yè)通過拓展新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)差異化競爭。例如，工銀河北REIT聚焦新能源基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)業(yè)績快速增長。

2. 長租公寓REITs：央國企優(yōu)勢凸顯，政策紅利助力

央國企主導(dǎo)：長租公寓REITs市場央國企優(yōu)勢凸顯，如華潤有巢、廈門安居等。這些企業(yè)憑借金融支持與房源籌集優(yōu)勢，實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U張。

政策紅利競爭：部分企業(yè)通過政策紅利實現(xiàn)業(yè)績快速增長。例如，華夏北京保障房REIT受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長。

五、行業(yè)市場影響因素分析

1. 政策因素

政策支持力度：政策支持力度直接影響REITs市場發(fā)展。例如，發(fā)改委、證監(jiān)會等部門發(fā)布的政策簡化了申報流程、明確了REITs權(quán)益屬性，推動了市場擴容。

稅收優(yōu)惠：稅收優(yōu)惠政策的出臺將降低REITs運營成本，提升市場吸引力。例如，針對增值稅、土地增值稅、契稅等稅種出臺專項稅收支持政策，將提升市場參與主體的積極性。

2. 經(jīng)濟因素

經(jīng)濟增長：經(jīng)濟增長與商業(yè)活動水平影響商業(yè)房地產(chǎn)需求，進而影響REITs租金收入與資產(chǎn)價值。2025年，中國經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期增強，REITs市場有望受益。

利率水平：REITs對利率變化敏感，利率上升可能增加融資成本，影響分紅與股價。2025年，隨著利率下行，REITs融資成本降低，市場吸引力提升。

3. 市場因素

投資者需求：投資者對穩(wěn)定收益與資產(chǎn)多元化的需求推動REITs市場發(fā)展。2024年，C-REITs綜合收益漲幅為11.44%，介于股債之間，吸引大量投資者關(guān)注。

市場流動性：市場流動性是影響REITs市場表現(xiàn)的重要因素。未來，隨著市場擴容與投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，流動性有望提升。

六、行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機遇

1. 核心挑戰(zhàn)

制度不完善：與全球成熟市場相比，中國REITs市場仍面臨相關(guān)制度不完善的問題。例如，稅收優(yōu)惠覆蓋不全面，稅收政策的協(xié)同性不足;法律制度方面，REITs相關(guān)的專項立法缺失，法律責(zé)任界定還可以進一步清晰和完善。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足：盡管市場擴容加速，但優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)供給仍不充分。部分行業(yè)/項目基本面經(jīng)營壓力較大，影響市場供給質(zhì)量。

市場流動性不足：中國REITs二級市場交易不活躍，做市商制度有待進一步完善。這導(dǎo)致市場流動性不足，影響投資者參與積極性。

2. 發(fā)展機遇

政策紅利持續(xù)釋放：隨著政策的持續(xù)完善與優(yōu)化，REITs市場將迎來更多發(fā)展機遇。例如，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs擴圍擴容、支持新能源汽車骨干企業(yè)優(yōu)化布局等政策將為市場注入新活力。

高息資產(chǎn)需求增加：在全球經(jīng)濟不確定性增加的背景下，投資者對高息資產(chǎn)的需求增加。REITs作為一種穩(wěn)健收益的資產(chǎn)，將受到更多投資者的關(guān)注。

資產(chǎn)證券化創(chuàng)新：隨著金融科技的發(fā)展與市場需求的多樣化，資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。例如，碳排放權(quán)ABS、持有型不動產(chǎn)ABS等創(chuàng)新產(chǎn)品為市場注入了新活力。

七、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院建議

1. 政策建議

完善稅收優(yōu)惠政策：針對REITs運營過程中的增值稅、土地增值稅、契稅等稅種出臺專項稅收支持政策，降低運營成本，提升市場吸引力。

加快專項立法進程：推動國務(wù)院出臺《REITs管理條例》，明確REITs的法律地位、運營規(guī)范與監(jiān)管要求，為市場健康發(fā)展提供法律保障。

優(yōu)化擴募流程：簡化擴募審批流程，縮短擴募周期，提升常態(tài)化發(fā)行的質(zhì)效。鼓勵企業(yè)通過并購重組、資產(chǎn)置換等方式將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺。

2. 市場建議

提升市場流動性：完善做市商制度，引入更多專業(yè)機構(gòu)參與做市;推動REITs納入主流指數(shù)，發(fā)展衍生品工具，提升市場活躍度。

加強投資者教育：通過新媒體矩陣開設(shè)REITs專項信息平臺，建立常態(tài)化答疑機制;定期舉辦面向所有投資者的線下與線上投資者交流活動，提升投資者對REITs的認(rèn)知水平。

推動資產(chǎn)類型多元化：鼓勵企業(yè)探索數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老、港口等新興領(lǐng)域REITs的發(fā)行;支持綠色REITs的發(fā)展，推動可持續(xù)發(fā)展。

3. 企業(yè)建議

提升資產(chǎn)管理能力：加強底層資產(chǎn)運營效率管理，通過智慧園區(qū)管理系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測系統(tǒng)與AI預(yù)測模型等技術(shù)手段提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與租戶續(xù)約率。

拓展融資渠道：積極利用REITs平臺實現(xiàn)資產(chǎn)盤活與融資升級;探索與金融機構(gòu)合作開發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，滿足多元化融資需求。

關(guān)注政策動態(tài)：密切關(guān)注國家政策導(dǎo)向與市場動態(tài)，及時調(diào)整戰(zhàn)略布局與業(yè)務(wù)模式;積極參與政策制定過程，為行業(yè)發(fā)展建言獻策。

八、未來發(fā)展趨勢預(yù)測分析

1. 市場規(guī)模預(yù)測

短期(2025-2027年)：中國REITs市場規(guī)模將保持快速增長態(tài)勢，2025年預(yù)計突破2000億元，2027年有望達(dá)到3000億元。

長期(2028-2030年)：隨著政策的進一步完善與市場的不斷成熟，中國REITs市場規(guī)模有望實現(xiàn)跨越式發(fā)展，2030年或達(dá)2萬億元。

2. 技術(shù)趨勢

金融科技應(yīng)用深化：區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)在REITs領(lǐng)域的應(yīng)用將不斷深化，提升市場透明度與運營效率。例如，通過區(qū)塊鏈技術(shù)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化全流程追溯與監(jiān)管;利用大數(shù)據(jù)與AI技術(shù)優(yōu)化資產(chǎn)估值與風(fēng)險管理。

綠色金融發(fā)展：隨著全球?qū)沙掷m(xù)發(fā)展的重視度提升，綠色REITs將成為市場重要發(fā)展方向。未來，碳排放權(quán)ABS、綠色建筑REITs等創(chuàng)新產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)，推動綠色金融發(fā)展。

3. 投資趨勢

長期資金占比提升：隨著社保、年金等“長錢”逐步進入REITs市場，長期資金占比將顯著提升。這將優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，提升市場穩(wěn)定性。

跨境投資增加：隨著中國資本市場對外開放程度的提升，跨境投資REITs的案例將逐漸增多。未來，中國REITs市場將與國際市場更加緊密地聯(lián)系在一起，推動國際化進程。

在2025年的中國資本市場，基礎(chǔ)設(shè)施與長租公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化正迎來前所未有的發(fā)展機遇。隨著政策的持續(xù)完善與市場的不斷成熟，REITs市場規(guī)模將持續(xù)擴大，資產(chǎn)類型將更加多元化。基建類REITs憑借其抗周期性強、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點成為市場重要組成部分;長租公寓REITs則受益于政策紅利與市場擴容，成為投資者關(guān)注的焦點。

然而，中國REITs市場仍面臨制度不完善、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足、市場流動性不足等挑戰(zhàn)。為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)并抓住發(fā)展機遇，政策制定者需完善稅收優(yōu)惠政策、加快專項立法進程、優(yōu)化擴募流程;市場參與者需提升市場流動性、加強投資者教育、推動資產(chǎn)類型多元化;企業(yè)需提升資產(chǎn)管理能力、拓展融資渠道、關(guān)注政策動態(tài)。

展望未來，中國REITs市場有望在政策紅利、技術(shù)創(chuàng)新與市場需求的共同推動下實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。投資者應(yīng)密切關(guān)注政策動態(tài)與市場表現(xiàn)，把握REITs市場帶來的投資機會;企業(yè)應(yīng)積極適應(yīng)市場變化與政策導(dǎo)向，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院將持續(xù)跟蹤行業(yè)動態(tài)與市場趨勢，為市場參與者提供深度洞察與戰(zhàn)略支持。

如需獲取完整版報告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案請查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國資產(chǎn)證券化行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場前景趨勢預(yù)測報告》。