深圳擬推閑置土地處置新政 房價(jià)未來走勢如何？

• 2018年11月9日 FanTianQing來源：新浪新聞、網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 1137 73
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  房地產(chǎn)供需格局迎變局，如何對(duì)需求擴(kuò)大的領(lǐng)域增加市場十分重要！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

深圳擬推閑置土地處置新政，房價(jià)未來走勢如何？

深圳擬推閑置土地處置新政。

11月5日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布公開征求《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（第二次征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）意見的通告，《征求意見稿》中首次明確：可銷售人才住房的地價(jià)暫按商品住房用地市場價(jià)格的30％確定。

《征求意見稿》起草說明中提到，為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，更好地盤活和推動(dòng)存量用地二次開發(fā)利用。同時(shí)，充分保障公共配套設(shè)施用地需求和增加人才住房供給，加快規(guī)劃實(shí)施和存量土地開發(fā)利用。

《處置辦法》完善了處置方式，并與深圳市人才住房政策相銜接。具體分為由商業(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為居住用地，由工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地等變更為居住用地，由居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地等變更為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，除前述情形外其他各類用途之間的變更等，分別制定不同的處置方式。

《處置辦法》起草說明中指出，深圳市住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出，亟需深化住房制度改革，加大住房供應(yīng)，擴(kuò)大保障范圍。

根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》(深府規(guī)［2018］13號(hào))，深圳市2018-2020年將建設(shè)籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，解決民生住房需求，在處置方式的調(diào)整中，重點(diǎn)針對(duì)變更為居住類的用地，提出建設(shè)為可銷售人才住房的要求。同時(shí)，考慮到用途變更前后土地價(jià)值的差異，兼顧企業(yè)利益保障，對(duì)于由商業(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為居住用地的，允許原土地使用權(quán)人按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。

由工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地等變更為居住用地的，原土地使用權(quán)人交回法定圖則已規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，剩余用地按生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積，并全部建設(shè)為可銷售的人才住房，其中需建設(shè)的商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。為保證方案的科學(xué)性、合理性，既利于擴(kuò)大住房供應(yīng)又能兼顧原土地使用權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)，深圳市規(guī)土委進(jìn)行了不同方案的測算，并明確了可銷售人才住房的地價(jià)暫按商品住房用地市場價(jià)格的30％確定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從之前的規(guī)劃政策看，深圳需要建設(shè)大量的人才住房，所以發(fā)布政策的主要預(yù)期是提高存量土地供應(yīng)，這一政策有助于部分土地加快入市。增加的住宅容積率部分地價(jià)3折，增加的房源定向人才住房，人才住房的銷售價(jià)格是商品房住宅的6成，的確可以推動(dòng)增加部分市場供應(yīng)量。

《處置辦法》起草說明指出，2015年10月9日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范已出讓未建用地土地用地變更和容積率調(diào)整的處置辦法（試行）》（深規(guī)土[2015]588號(hào)，以下簡稱“588號(hào)文”）。2017年10月9日，588號(hào)文有效期屆滿。因此深圳市規(guī)土委總結(jié)分析政策實(shí)施中的問題及成因，在此基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修改和完善。

據(jù)悉，2018年5月30日，深圳市規(guī)土委就《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（征求意見稿）第一次面向社會(huì)公眾、相關(guān)部門等公開征求了意見。

深圳房價(jià)未來走勢如何？

受新房限價(jià)影響，深圳新房均價(jià)近兩年保持小幅下跌態(tài)勢，10月全市一手住宅成交均價(jià)為54071元/平方米，環(huán)比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上漲0.09%外，新房成交均價(jià)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)24連微跌。

10月，深圳開發(fā)商紛紛推貨。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)，截至10月底，深圳住宅產(chǎn)品的備案量達(dá)5263套，較9月增加46%，創(chuàng)下今年單月新高。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在供需關(guān)系變化加劇下，深圳房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下跌。美聯(lián)物業(yè)深惠總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，“這種情況只是一個(gè)開始，明年不會(huì)有太大改變?！?/p>

一位大型開發(fā)商人士指出，在市場轉(zhuǎn)冷背后，深圳樓市的預(yù)期已經(jīng)改變，供需雙方關(guān)系逆轉(zhuǎn)。

與其他城市不同，深圳樓市在過去幾年又涌入了大量的投資客，高峰期占比曾高達(dá)40%以上，而今，投資客已大部分退出市場；剛需客則抱著“再等一等”的心態(tài)觀望。

需求的萎縮反映到市場中，就是成交的急劇下降。代理機(jī)構(gòu)人士表示，10月份新房的訪客量有所提高，但是成交轉(zhuǎn)化率并不高。

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月22日至10月28日期間，深圳有四個(gè)住宅項(xiàng)目入市，一手住宅整體開盤去化僅約兩成。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳新房成交量僅為1835套，環(huán)比下降18.37%。從7·31新政后短短三個(gè)月內(nèi)累計(jì)下降49.07%，創(chuàng)近半年新低；二手房住宅過戶3787套，環(huán)比下跌23.53%，創(chuàng)下近20個(gè)月（今年2月份除外）以來的最低值。

供給端方面，推盤量卻還將進(jìn)一步加大。中原地產(chǎn)表示，年底將近，開發(fā)商群體為了完成業(yè)績目標(biāo)，也為了回籠更多的資金來應(yīng)對(duì)不確定性，在短期會(huì)選擇密集、折價(jià)出貨，這會(huì)造成市場短期內(nèi)供應(yīng)大增，價(jià)格競爭出現(xiàn)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，目前仍然處于7·31政策的消化期，疊加前期出臺(tái)的政策影響力，成交量下滑是大概率事件。不過，隨著政策的威力消退，部分買家已重新開始看房。

對(duì)于深圳樓市未來走勢，何倩茹認(rèn)為，特價(jià)房或其他促銷手段在第四季度出現(xiàn)，預(yù)計(jì)11月和12月的新房成交量有望回升。

“目前，二手市場也多了客戶看房，而且也出現(xiàn)了議價(jià)空間。”何倩茹稱，自10月中旬以來，深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至200套以上，二手住宅市場的交易量有回升的苗頭，預(yù)計(jì)11月全市二手住宅的備案量亦將上升。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓則持不同看法，她指出，收入上漲預(yù)期不穩(wěn)定，以及匯率沖擊導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，再加上各類利空調(diào)控政策，加速收入與房價(jià)的脫節(jié)，2018至2019年，深圳二手住宅將會(huì)是量價(jià)齊跌的走勢。

“近期的樓市可以用急轉(zhuǎn)直下來形容，各行業(yè)都出現(xiàn)了資金趨緊”。美聯(lián)物業(yè)深惠總經(jīng)理江少杰也認(rèn)為，如今全球房價(jià)都在下跌，香港也是跌勢明顯，主要是外部環(huán)境影響，預(yù)計(jì)深圳房價(jià)也會(huì)跌20%左右，在以往的波動(dòng)中，香蜜湖、后海、華僑城等核心區(qū)域一直堅(jiān)挺，但這次不會(huì)幸免，核心區(qū)域房價(jià)會(huì)跌10%-15%不等，偏遠(yuǎn)區(qū)域可能會(huì)跌破20%。

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