《辦法》：已出讓未建用地變更為居住用地需建可銷售人才住房

• 2018年11月6日 YangJinZhu來(lái)源：網(wǎng)易 971 61
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  如何應(yīng)對(duì)2019年新形勢(shì)下中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)的變化與挑戰(zhàn)！

  住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，是機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式升級(jí)換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。目前...

為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，更好地盤(pán)活和推動(dòng)存量用地二次開(kāi)發(fā)利用，市規(guī)土委擬定《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（第二次征求意見(jiàn)稿）》（下稱《辦法》）并公開(kāi)征求意見(jiàn)，重點(diǎn)針對(duì)變更為居住類的用地，提出建設(shè)為可銷售人才住房

為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，更好地盤(pán)活和推動(dòng)存量用地二次開(kāi)發(fā)利用，市規(guī)土委擬定《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（第二次征求意見(jiàn)稿）》（下稱《辦法》）并公開(kāi)征求意見(jiàn)，重點(diǎn)針對(duì)變更為居住類的用地，提出建設(shè)為可銷售人才住房，并明確了可銷售人才住房的地價(jià)暫按商品住房用地市場(chǎng)價(jià)格的30% 確定。

已出讓未建用地，是指以協(xié)議方式出讓并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目用地。此次《辦法》適用于在2015年10月9日前經(jīng)已生效法定圖則變更土地用途或者調(diào)整容積率的已出讓未建用地的處置。

《辦法》對(duì)變更用途的處置方式采用更為細(xì)化的分類。具體分為由商業(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為居住用地，由工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等變更為居住用地，由居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等變更為城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地。

為了更好地解決民生住房需求，《辦法》在處置方式的調(diào)整中，重點(diǎn)針對(duì)變更為居住類的用地，提出建設(shè)為可銷售人才住房的要求。同時(shí)，考慮到用途變更前后土地價(jià)值的差異，兼顧企業(yè)利益保障，對(duì)于由商業(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為居住用地的，允許原土地使用權(quán)人按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。

而由工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等變更為居住用地的，原土地使用權(quán)人交回法定圖則已規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，剩余用地按生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積，并全部建設(shè)為可銷售的人才住房，其中需建設(shè)的商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售?？射N售人才住房的地價(jià)暫按商品住房用地市場(chǎng)價(jià)格的30% 確定。

《辦法》針對(duì)原土地使用權(quán)出讓合同未約定建筑面積的情形，明確商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率按照2.0核定，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地等其他用途用地容積率按照1.0核定。

對(duì)于容積率提高增加建筑面積的情形，依據(jù)《辦法》，商業(yè)用地增加建筑面積的，除無(wú)償移交需建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地外，還應(yīng)將超出原合同約定建筑面積部分的30% 建設(shè)為辦公用房并無(wú)償移交政府。居住用地增加建筑面積的，超出原合同約定建筑面積的部分均建設(shè)為可銷售的人才住房。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地增加建筑面積的，無(wú)償移交規(guī)劃的其他城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，直接按照法定圖則繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地增加建筑面積的，相關(guān)處置方案將由市政府或主管部門另行規(guī)定。

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