萬科的焦慮在于未來 房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”真的來了嗎?

• 2018年10月15日 ZhouXun來源：投資者報(bào) 715 42
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  抓住機(jī)遇，加快發(fā)展！房地產(chǎn)金融行業(yè)更需要變中求穩(wěn)，難中求易！

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對(duì)...

有分析人士向記者表示，對(duì)于房地產(chǎn)的悲觀論調(diào)也無需過分解讀，萬科“活下去”的照片是內(nèi)部策略會(huì)議上流出，更多的應(yīng)該是表達(dá)企業(yè)的危機(jī)意識(shí)。在行業(yè)周期之下，為了回籠資金，降低負(fù)債率，房企打折促銷現(xiàn)象還將繼續(xù)。

今年的“金九銀十”行情風(fēng)光不再，如同當(dāng)下天氣，房地產(chǎn)商明顯感覺到深秋的絲絲涼意。

國慶長假期間，萬科的“活下去”三個(gè)字在地產(chǎn)圈及各大媒體被刷屏，甚至有評(píng)論調(diào)侃萬科從“領(lǐng)跑”到“領(lǐng)哭”。和其他房企一樣，為了回籠資金，萬科也對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行打折銷售，隨后網(wǎng)上瘋傳“萬科五折甩賣、前期業(yè)主每戶退款100萬元”的消息。

10月10日晚上，記者從萬科方面了解到，“(甩賣退款)傳言不屬實(shí)?！睆B門萬科表示，該項(xiàng)目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，但在推進(jìn)過程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實(shí)際使用要求，故該項(xiàng)目不引進(jìn)溫泉入戶。對(duì)此，廈門萬科給出針對(duì)前期買家的兩套方案：接受無溫泉入戶的，給予20萬元補(bǔ)償;不接受者可選擇退房，同時(shí)萬科根據(jù)一年期定期存款利率，給予購房者一定的利息補(bǔ)償。

有分析人士向記者表示，對(duì)于房地產(chǎn)的悲觀論調(diào)也無需過分解讀，萬科“活下去”的照片是內(nèi)部策略會(huì)議上流出，更多的應(yīng)該是表達(dá)企業(yè)的危機(jī)意識(shí)。在行業(yè)周期之下，為了回籠資金，降低負(fù)債率，房企打折促銷現(xiàn)象還將繼續(xù)。

萬科的焦慮在于未來

房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”真的來了嗎?

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1~9月，受監(jiān)測(cè)的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%;累計(jì)拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國300個(gè)城市，各類用地成交樓面均價(jià)為每平方米2220元，同比下跌了8.2%，平均的溢價(jià)率為16.1%。其中住宅用地成交樓面均價(jià)為每平米3881元，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降了21.1個(gè)百分點(diǎn)。

雖然行業(yè)拿地、成交量以及成交額均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，不過從今年1-9月份房企銷售數(shù)據(jù)來看，主流房企累計(jì)銷售金額同比增速有所回落，累計(jì)銷售面積同比增速則繼續(xù)上升，說明當(dāng)前主流房企仍以高周轉(zhuǎn)策略為主，以價(jià)換量。

這就不難解釋今年以來包括恒大、中海、碧桂園等諸多房企喊出降價(jià)口號(hào)，值得注意的是，萬科的回款壓力同樣不小。

萬科董事會(huì)主席郁亮曾表示，6300億元回款目標(biāo)的達(dá)成變得至關(guān)重要，“如果6300億回款目標(biāo)未達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去?！?/p>

房企在享受過城鎮(zhèn)化紅利之后，萬科認(rèn)為，住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。此前很少談?wù)摲績r(jià)的郁亮在今年3月份明確表示，中國房價(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買，不看價(jià)格的話，那么之前怎么賺的錢之后就會(huì)怎么還回去。

“房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動(dòng)賺錢，不要再去想靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來賺錢?！庇袅练Q。

可見，一葉知秋，萬科的焦慮，在于未來的發(fā)展。

打破剛兌疊加融資渠道收緊，房企融資成本持續(xù)上行，這對(duì)行業(yè)整體構(gòu)成極大考驗(yàn)。不過，對(duì)于手握1595億元現(xiàn)金流的萬科來講，當(dāng)前似乎沒有什么可以阻擋其“買買買”的步伐。

10月9日，A股上市公司華夏幸福公告稱，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福涿州、大廠、廊坊和霸州市等5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式進(jìn)行合作開發(fā)。

此外，9月28日，深高速也公告稱，擬引進(jìn)萬科作為戰(zhàn)略投資者，增資價(jià)格已確定為29億元，擁有聯(lián)合置地30%的權(quán)益。據(jù)悉，聯(lián)合置地主要業(yè)務(wù)為梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目的投資、開發(fā)和經(jīng)營。

轉(zhuǎn)型的聚焦與收斂

回籠資金、儲(chǔ)備土地，對(duì)于萬科來講，“活下去”并不是問題，而是下半場(chǎng)該“怎么活”。

今年年初，郁亮對(duì)萬科的定位從城市配套服務(wù)商到城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)變進(jìn)行了詳細(xì)地解讀。

“我們不僅要做不動(dòng)產(chǎn)，提供服務(wù)的場(chǎng)所，也要直接提供服務(wù)內(nèi)容。”郁亮表示，萬科從租賃住房、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)、冰雪、度假、養(yǎng)老等方面拓展業(yè)務(wù)。

基于房產(chǎn)社區(qū)場(chǎng)景，房企業(yè)務(wù)拓展的領(lǐng)域大同小異。值得注意的是，作為早在2014年就入局長租公寓的房企，今年上半年，萬科將租賃住宅確立為核心業(yè)務(wù)。當(dāng)前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。截至今年上半年，萬科長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間。

不過創(chuàng)新業(yè)務(wù)同樣面臨諸多問題。此前有媒體報(bào)道稱，萬科首次對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行了檢討?！邦愃谱匀?長租公寓)事件，以及一些小概率、高風(fēng)險(xiǎn)事件，比如教育的性侵問題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故等，一旦發(fā)生只有關(guān)門?！?/p>

面對(duì)轉(zhuǎn)型，郁亮表示，收斂和聚焦是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定因素的最好方法，如此才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折;“沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇?！?/p>

對(duì)于轉(zhuǎn)型中非開發(fā)業(yè)務(wù)，郁亮提出了五個(gè)基本原則：投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配的項(xiàng)目必須要調(diào)整;風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整;做了三年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做;做了三年仍然靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務(wù)，也不要做了;出于獎(jiǎng)金導(dǎo)向建立的能力中心，可以公司化運(yùn)作，但不算業(yè)務(wù)。

可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)的白銀時(shí)代轉(zhuǎn)折點(diǎn)已至，對(duì)于后市，分析人士向記者表示，房企依賴原有模式維持高增長難以為繼，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度松動(dòng)跡象不大，而希望靠房地產(chǎn)暴富的投資者怕是難以獲利了。

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