“三四線之王”形象漸變 碧桂園圓夢(mèng)進(jìn)京

• 2017年8月31日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 960 60
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2017年，碧桂園迎來(lái)了兩莊喜事，一是上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額2889億元，略高于萬(wàn)科，并率先提出全年5000億的業(yè)績(jī)目標(biāo)；二是圓了進(jìn)京夢(mèng)，并打入了京城核心地帶。

2017年，碧桂園迎來(lái)了兩莊喜事，一是上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額2889億元，略高于萬(wàn)科，并率先提出全年5000億的業(yè)績(jī)目標(biāo)；二是圓了進(jìn)京夢(mèng)，并打入了京城核心地帶。

截至目前，騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在北京公開(kāi)市場(chǎng)上共斬獲4宗地塊，耗資104.88億元?；厮荼坦饒@北京拿地，能夠發(fā)現(xiàn)其在2017年勐然發(fā)力，實(shí)現(xiàn)了破冰之旅，這段旅程走了1年10個(gè)月。

碧桂園北京拿地圖譜

2015年7月，碧桂園成立了一線城市事業(yè)部，因?yàn)楹笄|時(shí)代，只做三四線市場(chǎng)遠(yuǎn)撐不起門面與規(guī)模。那時(shí)起，北京每逢拍地碧桂園幾乎都出席，但每次都顆粒無(wú)收。蓋因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)高，賬本算不過(guò)來(lái)。如果不是因?yàn)閷?duì)成本的精打細(xì)算，碧桂園在2015年10月就進(jìn)入了北京。

彼時(shí)，其與金茂聯(lián)合，以51.8億元聯(lián)合拿下的豐臺(tái)兩宗地塊，當(dāng)時(shí)坐鎮(zhèn)的是時(shí)任執(zhí)行董事朱榮斌。后因?yàn)榈貎r(jià)超出老板楊國(guó)強(qiáng)的授權(quán)，幾經(jīng)折騰最終還是退地，中鐵接手。在北京接連失利之時(shí)，碧桂園在環(huán)京區(qū)域卻是攻城拔寨，做得風(fēng)生水起。

環(huán)京包圍北京的策略，與碧桂園“深耕三四線，環(huán)抱一二線”的戰(zhàn)略如出一轍。只是要與萬(wàn)科、恒大爭(zhēng)行業(yè)規(guī)模老大，要提升利潤(rùn)，在北京沒(méi)有項(xiàng)目終究是一種遺憾。尤其是在上海、廣州、深圳都已插上旗幟之時(shí)，北京還是一片空白。無(wú)論是門面還是業(yè)績(jī)，壓力都不容小覷。

終于，2017年5月3日，碧桂園以2.2億元拿下密云一宗地塊，踏上北京這片熱土。對(duì)于這一消息，市場(chǎng)反應(yīng)并不大，一是郊區(qū)地塊，總價(jià)低，二是曾經(jīng)數(shù)十次出入北京拍賣大廳，碧桂園進(jìn)京的決心與焦慮眾人皆知。

真正引發(fā)業(yè)界關(guān)注的是其在北京拿的第二宗地塊。8月1日，碧桂園聯(lián)合招商局、華潤(rùn)，以38.4億拿下東城一地塊，占地面積42457.553平米，最高預(yù)售價(jià)格9.35萬(wàn)/平。當(dāng)時(shí)，這宗地網(wǎng)上共收到兩份報(bào)價(jià)，最終另外一家選擇退出，因?yàn)榈貕K條件過(guò)于苛刻。

按照出讓要求，競(jìng)得企業(yè)的開(kāi)發(fā)商，需要支付土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)33.9億元，需自持經(jīng)營(yíng)地塊中50%的商業(yè)部分20年。除此，地塊中居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策，競(jìng)買開(kāi)發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館，并無(wú)償移交東城區(qū)文化委員會(huì)。

加上33.9億元補(bǔ)償費(fèi)，地塊實(shí)際上總共的代價(jià)為72.3億元。有媒體測(cè)算，地塊樓面價(jià)達(dá)9.82萬(wàn)元/平方米。而公告要求，這宗地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)8.91元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)9.35萬(wàn)元/平方米。

名副其實(shí)的面粉貴過(guò)面包。很顯然，這宗地將極大考驗(yàn)碧桂園及其聯(lián)合體的操盤能力，尤其是碧桂園二十余載的操盤經(jīng)驗(yàn)都是在三四線城市，但東城地塊的地段之優(yōu)，人盡皆知。

隨著東城地塊的收入囊中，也意味著碧桂園在四大一線城市核心區(qū)域都有布局。而后，碧桂園又與中鐵、國(guó)瑞聯(lián)手，拿下海淀一宗地塊，以及獨(dú)自以6.2億元摘得懷柔一自住房地塊。

“三四線之王”形象漸變

如此，碧桂園初步完成了北京區(qū)域布局。從其組織架構(gòu)上，不難看出，碧桂園已經(jīng)做好深耕北京區(qū)域的長(zhǎng)期準(zhǔn)備，其成立了北京區(qū)域公司、京東區(qū)域公司、京南區(qū)域公司、京西區(qū)域公司和京北區(qū)域公司。未來(lái)，或?qū)⒃兕l繁看見(jiàn)其出入北京國(guó)土局拍賣大廳的身影。

畢竟在行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)加劇情況下，土地儲(chǔ)備儼然成為誰(shuí)是老大的最強(qiáng)武器。根據(jù)碧桂園2017上半年年報(bào)，其共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬(wàn)平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲(chǔ)備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲(chǔ)備約1.35億平方米。

據(jù)媒體報(bào)道，截至6月30日，碧桂園目標(biāo)市場(chǎng)為北京的可售資源為305億元，潛在可售資源67億元，預(yù)計(jì)總貨值為人民幣372億元。

縱觀碧桂園近5年來(lái)的發(fā)展歷程，每一次業(yè)績(jī)的迅速提升都與土地?cái)U(kuò)張緊密關(guān)聯(lián)。2016年可謂爆發(fā)之年，銷售額從2015年的1402億提升到3088億，預(yù)期建筑面積也從3821萬(wàn)平米提升至8752萬(wàn)平米。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2017上半年，碧桂園在一二線城市的儲(chǔ)備已經(jīng)近70%。很顯然，兩年時(shí)間，碧桂園已從“三四線之王”的形象，迅速實(shí)現(xiàn)了向一二線轉(zhuǎn)變。碧桂園總裁莫斌亦表示不排除今年業(yè)績(jī)超過(guò)5000億。但需要指出的是，隨著規(guī)模的快速發(fā)展與提升，配套服務(wù)能否有相應(yīng)的提升、能否打造出與北京在內(nèi)的一線城市相匹配的高端產(chǎn)品，于碧桂園而言，都是一個(gè)問(wèn)題。

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