調(diào)控下的房企百態(tài)　房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運營商

• 2017年8月22日 FanTianQing來源：北京時間 952 59
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在“五限”時代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)漸顯頹勢，大小型房企在融資、債務(wù)、利潤等多重壓力下，紛紛拓寬領(lǐng)域，走上轉(zhuǎn)型之路，以此尋求突破。

　　隨著全國范圍的調(diào)控政策穩(wěn)中的推行，房地產(chǎn)市場總體運行趨于平穩(wěn)。在“五限”時代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)漸顯頹勢，大小型房企在融資、債務(wù)、利潤等多重壓力下，紛紛拓寬領(lǐng)域，走上轉(zhuǎn)型之路，以此尋求突破。

　　龍頭房企的“大健康”之路

　　在涉足醫(yī)療健康三年后，萬達近日正式成立大健康集團，計劃以輕資產(chǎn)方式建設(shè)運營。實際上，除萬達集團外，萬科、恒大、綠地等大型地產(chǎn)集團也已在大健康領(lǐng)域跑馬圈地。

　　其中，恒大成立了“恒大健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司”，著力發(fā)展高端國際醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)養(yǎng)、醫(yī)學美容及抗衰老等業(yè)務(wù)。

　　綠地與昆明市政府合作，擬投資306億元，開發(fā)建設(shè)集“醫(yī)康養(yǎng)”核心產(chǎn)業(yè)功能和“產(chǎn)學研”“文商旅居”輔助產(chǎn)業(yè)功能于一體的“大健康”產(chǎn)業(yè)項目。

　　保利與安寧市政府合作，擬投資800億元，在安寧太平打造滇中經(jīng)濟圈集高端商務(wù)、特色商業(yè)、國際精品酒店、品質(zhì)住宅為一體的高水平大健康綜合小鎮(zhèn)標桿和昆明市的大健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

　　萬達及其他地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型投資醫(yī)療行業(yè)，建設(shè)“大健康”項目，實際上是瞄準了養(yǎng)老地產(chǎn)，作為業(yè)內(nèi)人士口中的“朝陽行業(yè)”，養(yǎng)老地產(chǎn)大致可分為三種模式，一種是適老型，本身的建設(shè)和小區(qū)環(huán)境適合老人居住；第二是全托型，比如專門的養(yǎng)老公寓，配有先進的醫(yī)療資源和醫(yī)護人員；第三，是在社區(qū)里面布局養(yǎng)老或醫(yī)療中心，服務(wù)老年人。

　　目前對于房企來說，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)最大的困境，就是醫(yī)療資源的獲取。很多房企并不缺地，缺的是先進的醫(yī)療資源。所以，在未來，會有很多的房企參與與醫(yī)療機構(gòu)達成戰(zhàn)略協(xié)議，合作將成大勢所趨。

　　中小房企“減債務(wù)”尋求突破

　　在樓市調(diào)控日趨嚴厲、行業(yè)集中度大幅提升的背景下，一些中小房企正在面臨經(jīng)營危機。

　　繼去年出售資產(chǎn)予融創(chuàng)中國后，香港上市房企萊蒙國際最新又公告將出售8個房地產(chǎn)項目、超過百億的資產(chǎn)予和昌集團。至此，一年多時間萊蒙已拋售超過170億資產(chǎn)。

　　萊蒙并非個案。中小房企面臨的生存壓力和對未來的迷茫正在真實上演。即便在市場較好的深圳，近兩年也有不少中小房企變賣資產(chǎn)如蘭江地產(chǎn)，還有一些房企傳出破產(chǎn)，如奧宸集團等。

　　這些只是大量中小房企在調(diào)控下求存的縮影。去年以來，多家中小房企加快出售資產(chǎn)，行業(yè)整合兼并劇烈；同時集中度提升非?？欤壏科蟮氖袌稣加新恃杆偬岣?。

　　據(jù)統(tǒng)計，2016年1-23名的房企銷售額加起來3.15萬億、市場占有率約為26.8%；今年上半年市場份額提高到36.3%，預(yù)計2020年占比將達51%。

　　無論出于債務(wù)壓力還是調(diào)整業(yè)務(wù)策略，都凸顯了中小房企當前面臨的壓力和對轉(zhuǎn)型的迷茫。未來，伴隨行業(yè)周期性調(diào)整和長期持續(xù)的調(diào)控，以及大規(guī)模兼并收購，更多中小型企業(yè)要邁入轉(zhuǎn)型突破之路。

　　物業(yè)管理或帶來巨大商機

　　近日香港媒體發(fā)表文章稱，面對政府對房地產(chǎn)行業(yè)加大的管控力度，內(nèi)地的開發(fā)商正日益把注意力放到物業(yè)管理這種長期投資上，盡管這些投資可能許多年后才能帶來成果。

　　據(jù)悉，為尋求加強自身金融實力，以便在一個預(yù)計五年內(nèi)將達到1.2萬億元的迅速增長的市場上進行競爭之際，幾十個開發(fā)商已經(jīng)剝離了他們的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　開發(fā)商越來越把物業(yè)管理作為一個可以帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流并提升品牌認知度的部分。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國前100家物業(yè)管理公司有大約17%的收入來自于副業(yè)。老年人護理和金融等非核心業(yè)務(wù)貢獻了物業(yè)公司總利潤的大約40%。物業(yè)管理潛藏著巨大的商機。

　　近日，雅生活集團與綠地集團達成深層次戰(zhàn)略合作關(guān)系，綠地集團以10億元戰(zhàn)略入股雅居樂物業(yè)公司20%股權(quán)，成為雅生活集團長期戰(zhàn)略性股東。

　　作為中國民生投資集團的子公司，中民未來控股集團有限公司打算通過其物業(yè)管理業(yè)務(wù)為大陸6000萬居民提供服務(wù)。

　　此外，還有一些開發(fā)商還瞄準了A股上市，目前至少有兩家物業(yè)管理公司與開發(fā)商分離——浙江南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司和廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司，已經(jīng)在A股市場提交首次公開募股申請。

　　房企搶灘布局長租公寓市場

　　近期，有關(guān)鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策正密集落地。九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》日前印發(fā)，而北京、南京、杭州等熱點城市也已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。

　　面對政策利好和租賃市場的巨大潛力，房企視長租公寓市場為正處于風口的藍海產(chǎn)業(yè)，多家房企紛紛開始搶灘布局。

　　萬科是最早進入長租公寓市場的房企之一，于2016年5月正式推出了長租公寓業(yè)務(wù)。2017年，萬科加快了在北上廣深布局長租公寓的步伐。萬科計劃通過收購、躉租、建設(shè)等方式，使得長租公寓品牌“泊寓”的數(shù)量達到10萬間。

　　2016年8月，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務(wù)”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領(lǐng)先二線城市，力爭用3年時間，達到10萬間的規(guī)模。

　　2017年6月，佳兆業(yè)也宣布進軍長租公寓，布局全國所有一線及主要二線城市，預(yù)計三年內(nèi)打造長租公寓10萬間；另外，中駿置業(yè)透過美國睿星資本，加速在長租公寓領(lǐng)域的拓展速度。未來三年推出5萬間長租公寓。

　　招商、旭輝、遠洋、陽光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也開始介入長租公寓市場，搶先構(gòu)筑起自己的房屋租賃服務(wù)市場。

　　長租公寓市場看似一個即將要被做大的蛋糕，對于未來前景，“藍?！睅缀醭蔀闃I(yè)內(nèi)人士共識。正因為如此，面對長租公寓市場藍海，越來越多的房企會加入其中。

　　“去地產(chǎn)化”言之尚早 量力而行才能步步為營

　　無論是發(fā)展“大健康”項目，規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)，還是轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”，進軍物業(yè)和長租市場，都是在房企凈利潤下滑、融資成本增加、土地和調(diào)控政策趨緊的背景下，房企謀求“多元化”，尋找突破契機的方式。

　　在近期結(jié)束的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，“多元化”和“去地產(chǎn)化”成為關(guān)鍵詞。目前的“去地產(chǎn)化”更多的體現(xiàn)在“輕資產(chǎn)運營”和地產(chǎn)多元化發(fā)展上。比如萬達出售酒店和文旅項目，著力于自身品牌的運營，萬科試水養(yǎng)老、自持物業(yè)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等領(lǐng)域，籍此由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運營商。

　　可以看出，多元化試水先期也都在圍繞“地產(chǎn)”、“土地”展開，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍難擺脫“地產(chǎn)”主業(yè)，因此，房企完全“去地產(chǎn)化”言之尚早。

　　雖然多元化為眾多房企提供了一種新思路，但不可否認的是，很多多元化涉及的領(lǐng)域發(fā)展并不成熟。盡管人口老齡化和租賃市場為養(yǎng)老地產(chǎn)和長租公寓提供了一片藍海，但我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境復(fù)雜，跟風式的搶奪市場，一味謀求轉(zhuǎn)型，可能會淘汰更多運營能力較弱的企業(yè)。

　　拿地就能賺錢的時代已經(jīng)過去，量力而行才是最穩(wěn)妥的發(fā)展方式。龍頭房企擁有豐富的土地儲備，要做的就是提高自身運營力和服務(wù)能力，“賣的不是房子，而是一種服務(wù)”，創(chuàng)新服務(wù)理念，營造良好的品牌形象。中小房企要根據(jù)自身的經(jīng)濟實力，注重宏觀的調(diào)控政策，警惕金融風險，多方面謀求合作。

　　所以，在轉(zhuǎn)型這條路上，盲目的“去地產(chǎn)化”、削減負債率、突破盈利瓶頸、跟風創(chuàng)新的方式是行不通的。輕資產(chǎn)和多元化雖然可以在一定程度上分擔房企風險，但不是治本之策。當下房企的重心，更多在應(yīng)放在提高自身的運營力上，在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場里，保持睿智和冷靜的頭腦。

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