一、房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

唱衰房地產(chǎn)的言論就像潮水一樣，每隔一段時(shí)間都會(huì)漲一波。這也可以理解，畢竟像15和16年這樣的年份，房價(jià)漲幅確實(shí)太夸張，民眾需要情緒發(fā)泄。不過，這并不能改變房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)這一事實(shí)——自2003年國務(wù)院“18號(hào)文件”之后，這一事實(shí)從未改變，而且至少在城鎮(zhèn)化完成的2030年左右之前也不會(huì)改變。

3月5日，住建部部長陳政高在接受記者采訪時(shí)就說，相信今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，建筑業(yè)容納5000多萬就業(yè)人口，占國民經(jīng)濟(jì)總量的6.6%，是純粹的完全的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，陳政高還透露，正在安排會(huì)議，對(duì)建筑業(yè)今后發(fā)展作出布置。建筑業(yè)不等于房地產(chǎn)業(yè)，但二者還是緊密相關(guān)的。

從世界范圍內(nèi)看，房地產(chǎn)是大多數(shù)國家的支柱產(chǎn)業(yè)。美國的城市化早已完成，但房地產(chǎn)占GDP的12%左右，而我國只有6%左右。即便扣除統(tǒng)計(jì)口徑的因素，美國房地產(chǎn)占GDP的比重還是遠(yuǎn)大于中國。中國房地產(chǎn)之所以給人畸形的印象，更多的是因?yàn)榈貐^(qū)失衡比較嚴(yán)重。

未來中國每年住房新開工規(guī)模，下限是12億平米(按10億人口，每年每人1.2平米計(jì)算，其中商品住宅10億平米);上限是2013年的水平，約20億平米(商品住宅15億平米左右)。行業(yè)洗牌的大潮中，不少中小房企會(huì)被吃掉，但整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是沒有問題的。

二、房子是用來住的 不是用來炒的

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”……加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落——其實(shí)就已經(jīng)明確了2017年中國樓市發(fā)展方向。

兩會(huì)期間，這一定位進(jìn)一步得到強(qiáng)化。李總理在工作報(bào)告中表示，要因城施策去庫存，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。央行副行長易綱同樣表示，房地產(chǎn)對(duì)民生很重要，房子是用來住的，不是用來炒的。地產(chǎn)一哥恒大許家印也提議要建立長期限價(jià)機(jī)制……此外，李總理報(bào)告還指出“堅(jiān)持住房的居住屬性”，這意味著決策層對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)范化、法制化管理已經(jīng)達(dá)成強(qiáng)烈共識(shí)。未來的房地產(chǎn)政策必然還會(huì)向繼續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)。房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售以及中介等行為都會(huì)納入法制化、透明化的監(jiān)管范圍。開發(fā)商注冊(cè)門檻也可能進(jìn)一步提高，許家印即提議完善房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)資格認(rèn)證，改變目前有錢就能進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

三、房地產(chǎn)稅遲早要出

此前，有媒體報(bào)道：住建部副部長陸克華明確表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革……而在3月4日的發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人傅瑩表示：房地產(chǎn)稅發(fā)被列入了五年立法規(guī)劃，但是今年并沒有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。

無論是事前大肆宣傳房地產(chǎn)稅快要來以此形成恐慌輿論，刺激房源成交，還是事后鼓吹房地產(chǎn)稅不會(huì)這么快來，還可以繼續(xù)炒的機(jī)構(gòu)、企業(yè)、個(gè)人都是耍流氓!

雖然房地產(chǎn)稅不會(huì)這么快到來，但是落地是遲早的事。該稅種已經(jīng)醞釀多年，立法工作自2013年即開始，此前進(jìn)行的全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)普查等工作，都是為了房地產(chǎn)稅鋪平道路。重慶的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)稅不會(huì)改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房價(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，但可以使房價(jià)更平穩(wěn)。

按照中央的部署，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是在2020年前實(shí)施。但明源君認(rèn)為，屆時(shí)必然要參考經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)景氣會(huì)加速推出，不景氣必然推遲。如果現(xiàn)在推出，引發(fā)的恐慌可能造成樓市的崩盤。另外，對(duì)于一些專家所說的首套房免征，明源君認(rèn)為扣除首套之后征收的話，意義不大，因此首套免征的可能性較小，首套和二套不同稅率的概率較大。

四、融資環(huán)境不會(huì)輕松

根據(jù)政府工作報(bào)告，去年，我國廣義貨幣M2增長11.3%，低于13%左右的預(yù)期目標(biāo)。加上今年廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模余額預(yù)期增長均為12%左右，似有收緊之意。但由于基數(shù)過大，今年我國M2規(guī)模仍將達(dá)到173萬億，在外匯管制嚴(yán)厲的條件下，大量的資金依然需要尋求出路。

去年以來，房企個(gè)融資渠道被封堵，今年也不會(huì)放松。在這種背景下，中小型的房企其實(shí)會(huì)比較郁悶，因?yàn)榇笮头科蟮穆纷颖容^多，海外發(fā)債，物業(yè)ABS(購房尾款A(yù)BS等針對(duì)增量的被封堵了)，信用高，資金的成本也低。流動(dòng)性是命，中小房企要多想辦法，不可掉以輕心。

五、三四線城市的主旋律還是去庫存

一二線限購限貸不放松的情況下，當(dāng)前的三線城市成交回升比較明顯。李總理在政府報(bào)告中也明確指出，要因城施策去庫存，支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。

全國政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林提交的提案，更是建議加大對(duì)三四線城鎮(zhèn)包括機(jī)構(gòu)和家庭購房者的買方貸款支持力度，讓買房者能以最低不低于5%的首付款進(jìn)入市場(chǎng)，再以同期居民存款利率作為房貸利率基準(zhǔn)并適度適時(shí)從優(yōu)放貸，最大限度吸引購房資金……3月2日，新任銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清即表示，今年要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放在更重要的位置。銀行業(yè)將有效配合房地產(chǎn)去庫存。銀行業(yè)將幫助企業(yè)縮短融資鏈條，降低融資成本。但前提是要緊緊把握房子是用來住的、不是用來炒的的定位，分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

因此，個(gè)人購房信貸上可能有一定扶持，但王委員接近0首付的提議簡直天方夜譚，至于開發(fā)商端信貸一定還是收緊的，畢竟巨大的庫存擺在那里，一線城市多賣掉一套房，三四線就要多積壓三四套。三四線的開發(fā)商不能過于樂觀，政策的東風(fēng)來了，就趕緊賣，別想著捂盤漲價(jià)!