自2021年樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整期。"三道紅線"政策引發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)、疫情沖擊下的需求萎縮、以及城鎮(zhèn)化增速放緩等因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入"量?jī)r(jià)齊跌"的存量博弈階段。然而，隨著2024年四季度以來(lái)"政策工具箱"的密集開(kāi)啟，市場(chǎng)正顯現(xiàn)出超預(yù)期的復(fù)蘇動(dòng)能。

房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)

2025年《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)是“止跌回穩(wěn)”。近期，疊加一系列政策組合拳的落地顯效，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年前2個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)10746萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為10259億元，同比降幅較2024年全年分別收窄7.8和14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，重點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為亮眼，例如，上海、深圳新房成交面積同比分別增長(zhǎng)28%、80%，杭州、寧波等強(qiáng)二線城市增幅超20%。

這種"重點(diǎn)城市領(lǐng)跑、政策驅(qū)動(dòng)回暖"的態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)正從"全面承壓"轉(zhuǎn)向"結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇"。在此過(guò)程中，"房住不炒"基調(diào)下的"因城施策"精準(zhǔn)調(diào)控、"保交樓"專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)帶來(lái)的市場(chǎng)信心修復(fù)，以及"城市更新"政策推動(dòng)的存量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，共同構(gòu)成了當(dāng)前市場(chǎng)變革的底層邏輯。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：企穩(wěn)信號(hào)背后的結(jié)構(gòu)性變革

一、政策組合拳重構(gòu)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯

本輪市場(chǎng)企穩(wěn)的核心驅(qū)動(dòng)力源于政策端的協(xié)同發(fā)力。央行通過(guò)"降首付、降利率、降交易成本"三箭齊發(fā)，將首套房貸利率壓降至歷史低位;住建系統(tǒng)推行的"認(rèn)房不認(rèn)貸"政策顯著釋放改善型需求;而地方政府在"因城施策"框架下的購(gòu)房補(bǔ)貼、人才落戶松綁等差異化措施，則有效激活了區(qū)域市場(chǎng)活力。

值得關(guān)注的是，"保交樓"專(zhuān)項(xiàng)借款已覆蓋全國(guó)2600余個(gè)停工項(xiàng)目，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)字化升級(jí)使得購(gòu)房者信心指數(shù)回升至榮枯線以上。這種"需求端松綁+供給端紓困"的政策組合，正在重塑"房企-政府-消費(fèi)者"三方博弈格局。

政策紅利的釋放雖已初見(jiàn)成效，但市場(chǎng)復(fù)蘇的可持續(xù)性仍面臨深層挑戰(zhàn)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度分析與投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》分析：

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革。2024年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為100280億元，同比下降10.6%，其中住宅投資總額為76040億元，同比下降10.5%。這表明市場(chǎng)整體面臨下行壓力，但住宅投資仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

從銷(xiāo)售端來(lái)看，2024年新建商品房銷(xiāo)售面積為97385萬(wàn)平方米，同比下降12.9%，銷(xiāo)售額為96750億元，同比下降17.1%。盡管市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，但一線及強(qiáng)二線城市因人口流入、經(jīng)濟(jì)活力支撐，市場(chǎng)規(guī)模有望持續(xù)擴(kuò)大;而三四線城市則面臨庫(kù)存高企、需求疲軟等問(wèn)題。

與此同時(shí)，重點(diǎn)城市與低能級(jí)城市的分化加劇：杭州、寧波等強(qiáng)二線城市借助數(shù)字經(jīng)濟(jì)與先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引人口持續(xù)流入，新房去化周期縮短至8個(gè)月;而部分三四線城市庫(kù)存去化周期仍超30個(gè)月。這種"冰火兩重天"的格局，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)正從"全國(guó)一盤(pán)棋"轉(zhuǎn)向"城市群競(jìng)爭(zhēng)"的新階段。

二、結(jié)構(gòu)性分化催生行業(yè)新范式

1、城市能級(jí)重構(gòu)價(jià)值錨點(diǎn)

長(zhǎng)三角、珠三角核心城市正經(jīng)歷"二次城市化"進(jìn)程。以上海為例，五大新城建設(shè)推動(dòng)住房需求外溢，臨港新片區(qū)針對(duì)集成電路、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)人才推出"定向房票"，實(shí)現(xiàn)"產(chǎn)城人"深度融合。這種"產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入-人口集聚-住房消費(fèi)"的正向循環(huán)，使得重點(diǎn)城市樓市具備穿越周期的韌性。反觀低能級(jí)城市，鄭州、昆明等地政府已啟動(dòng)"存量房收儲(chǔ)"試點(diǎn)，通過(guò)收購(gòu)滯銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，探索"去庫(kù)存"新路徑。

2、開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)

在"增量見(jiàn)頂"的現(xiàn)實(shí)壓力下，TOP50房企中已有38家成立城市更新集團(tuán)，萬(wàn)科、華潤(rùn)等企業(yè)將"TOD開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)"作為戰(zhàn)略重心。北京首鋼園、廣州永慶坊等標(biāo)桿項(xiàng)目證明，通過(guò)工業(yè)遺址改造、歷史街區(qū)活化實(shí)現(xiàn)的土地價(jià)值重估，利潤(rùn)率可達(dá)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)的2-3倍。這種"輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)"的轉(zhuǎn)型，標(biāo)志著行業(yè)正從"土地紅利"邁向"管理紅利"時(shí)代。

3、住房體系呈現(xiàn)多元分層

保障性租賃住房建設(shè)加速推進(jìn)，2024年全國(guó)籌建數(shù)量突破300萬(wàn)套，深圳更率先實(shí)現(xiàn)租賃住房與商品房積分互認(rèn)。市場(chǎng)化層面，綠城、龍湖等企業(yè)推出的"共有產(chǎn)權(quán)""終身租賃"等創(chuàng)新產(chǎn)品，正在填補(bǔ)"夾心層"群體的住房需求空白。住房供給體系從"單一商品化"向"租購(gòu)并舉"的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，為行業(yè)開(kāi)辟了增量空間。

三、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的未來(lái)圖景

當(dāng)前市場(chǎng)的溫和復(fù)蘇尚不意味行業(yè)已重返上升通道。從宏觀視角觀察，城鎮(zhèn)化率增速放緩至年均0.5%、主力購(gòu)房人群(25-39歲)數(shù)量未來(lái)十年預(yù)計(jì)減少1.1億等長(zhǎng)期因素，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入"總量下行、結(jié)構(gòu)優(yōu)化"的新常態(tài)。短期來(lái)看，房企債務(wù)展期高峰將在2025-2026年集中到來(lái)，部分企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)可能引發(fā)區(qū)域性市場(chǎng)波動(dòng)。

但危局中亦蘊(yùn)藏轉(zhuǎn)機(jī)。REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容為商業(yè)地產(chǎn)證券化打開(kāi)通道，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)范圍后，萬(wàn)達(dá)商管、印力集團(tuán)等企業(yè)的資產(chǎn)退出路徑更加通暢。數(shù)字化技術(shù)的滲透正在改變行業(yè)生態(tài)：貝殼推出的"樓盤(pán)字典"已覆蓋2.6億套房屋信息，AI估價(jià)模型將二手房交易效率提升40%;碧桂園建筑機(jī)器人投入項(xiàng)目應(yīng)用，使得建安成本降低15%。這些創(chuàng)新要素的積累，正在為行業(yè)注入新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升，本質(zhì)上是政策精準(zhǔn)調(diào)控、市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)、企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型三重力量共振的結(jié)果。在"房住不炒"的總基調(diào)下，"因城施策"的靈活性賦予了重點(diǎn)城市市場(chǎng)修復(fù)的彈性空間;"保交樓"專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)通過(guò)重塑預(yù)售制度公信力，重建了市場(chǎng)信心基石;而"城市更新"與"存量運(yùn)營(yíng)"的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，則為行業(yè)開(kāi)辟了第二增長(zhǎng)曲線。

值得警惕的是，當(dāng)前復(fù)蘇態(tài)勢(shì)仍呈現(xiàn)顯著的不均衡性——長(zhǎng)三角、珠三角城市群與中西部低能級(jí)城市的分化，國(guó)企與民企的信用差異，新房與二手市場(chǎng)的博弈關(guān)系，這些結(jié)構(gòu)性矛盾將長(zhǎng)期存在。未來(lái)行業(yè)的健康發(fā)展，既需要繼續(xù)完善住房雙軌制(市場(chǎng)+保障)，加快房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，也依賴于土地財(cái)政替代機(jī)制的創(chuàng)新突破。

在"存量時(shí)代"的大背景下，那些率先完成"從開(kāi)發(fā)商到城市服務(wù)商"角色轉(zhuǎn)變、深度綁定產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮、并建立起數(shù)字化競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，或?qū)⒃谶@場(chǎng)行業(yè)大洗牌中贏得新的發(fā)展機(jī)遇。

盡管當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定的下行壓力，但長(zhǎng)期來(lái)看，其發(fā)展前景依然廣闊。隨著城市化進(jìn)程的深入推進(jìn)和居民收入水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求依然巨大。同時(shí)，隨著政策調(diào)控的持續(xù)優(yōu)化和市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步走向成熟和穩(wěn)定。對(duì)于投資者而言，應(yīng)關(guān)注一線及強(qiáng)二線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)涉足物業(yè)管理、REITs等多元化投資領(lǐng)域，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。

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