中國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)四十余年發(fā)展,正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升階段。2025年,隨著城鎮(zhèn)化率趨近70%、改善型需求占比突破65%(克而瑞數(shù)據(jù)),傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品已難以滿足市場對健康、生態(tài)與功能復(fù)合化的追求。政策層面,住建部"好房子"建設(shè)綱領(lǐng)與地方容積率計算規(guī)則調(diào)整(如濟南戶屬花園不計容)形成雙輪驅(qū)動,推動行業(yè)向"綠色化、智能化、場景化"轉(zhuǎn)型。在此背景下,第四代住宅以其空中園林、垂直綠化、高得房率等創(chuàng)新標(biāo)簽,成為撬動行業(yè)升級的核心支點。
最近,“第四代住宅”這一概念火了起來。一些地方和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將此前的房子定義為前三代住宅,把一種全新的住宅稱為第四代住宅。
目前,我國針對第四代住宅尚未出臺統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范與明確定義,各地也還在對此類項目進行多種嘗試與探索。一般來說,它是集“空中園林”“垂直綠化”等于一體的住宅,也被稱為城市森林花園住宅或者立體花園住宅。與傳統(tǒng)住宅相比,每套住宅一般配備有獨立的空中花園或共享綠化平臺,并具有更大的公共空間,能夠在一定程度上提升住宅的質(zhì)量和居住體驗。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年重點城市明確要打造四代住宅的新項目預(yù)計將突破70個,較2024年有明顯提升。標(biāo)志著住宅產(chǎn)品正式邁入"空間革命"新紀(jì)元。
一、核心趨勢:五大關(guān)鍵詞重構(gòu)行業(yè)邏輯
1. 立體生態(tài)體系:從景觀點綴到空間重構(gòu)
第四代住宅通過懸挑露臺(如北京西南四環(huán)項目25㎡錯層花園)、垂直綠墻等技術(shù),將綠化率從傳統(tǒng)30%提升至45%以上。重慶兩江新區(qū)項目采用鋼管桁架結(jié)構(gòu)實現(xiàn)6米挑高,配合低透光鍍膜玻璃,在保障隱私的同時創(chuàng)造270°全景視野。這種將自然生態(tài)植入建筑本體的模式,使住宅從"鋼筋水泥容器"轉(zhuǎn)變?yōu)?會呼吸的生命體"。據(jù)清華大學(xué)研究,此類設(shè)計可使室內(nèi)PM2.5濃度降低30%,噪音衰減率提升20%。
2. 空間效率革命:得房率突破與功能迭代
通過陽臺/露臺不計容(濟南政策)、可變空間設(shè)計(如北京項目的移動隔斷客房),四代住宅得房率普遍達85-90%,遠超傳統(tǒng)住宅的70-75%。義烏項目采用外延鋼梁支撐懸空陽臺,在增加8-12㎡使用面積的同時保持結(jié)構(gòu)安全。這種"空間折疊"思維正催生新型戶型范式:南京某項目通過雙層挑空設(shè)計,將138㎡戶型實現(xiàn)傳統(tǒng)160㎡功能,降低購房成本約15%。
3. 技術(shù)賦能:建造方式與運維體系升級
裝配式建筑技術(shù)(如重慶鋼管桁架結(jié)構(gòu))使施工周期縮短30%,碳排放減少25%。浙江項目采用的復(fù)合節(jié)能墻體使建筑能耗降低40%,而AIoT智慧管理系統(tǒng)可實現(xiàn)植物自動灌溉、能耗動態(tài)優(yōu)化。但挑戰(zhàn)同樣顯著:福州交付項目顯示,空中花園維護成本高達80元/㎡·年,超出物業(yè)費承受范圍,倒逼企業(yè)研發(fā)低維護植物品種與自動化養(yǎng)護設(shè)備。
4. 政策創(chuàng)新:容積率博弈與土地價值重塑
地方政府通過彈性計容規(guī)則激活市場:長沙允許陽臺贈送面積達套內(nèi)20%,青島規(guī)定空中花園2.1米進深內(nèi)半計容。此類政策使開發(fā)商在相同容積率下增加15-20%可售面積,西安曲江項目借此實現(xiàn)溢價率23%。但需警惕"偽四代住宅"泛濫——石家莊某項目僅簡單增設(shè)露臺,綠化率不足10%,暴露監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)缺失風(fēng)險。
5. 客群分化:改善需求主導(dǎo)下的細分戰(zhàn)場
四代住宅主要客群為35-45歲高凈值家庭,其支付溢價意愿達18-25%(貝殼研究院數(shù)據(jù))。產(chǎn)品呈現(xiàn)兩極分化:北京頂豪項目配備私人電梯廳、雙動線設(shè)計,單套總價超3000萬;成都青年社區(qū)則通過共享花園、模塊化家具實現(xiàn)90㎡戶型"三代同堂"功能。值得注意的是,北方城市受氣候制約(如承德項目冬季植被存活率僅60%),需探索地暖花池、自動遮陽系統(tǒng)等適應(yīng)性方案。
據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資機會分析報告》分析:
當(dāng)?shù)谒拇≌瑥母拍钇谶~入規(guī)模化階段,深層矛盾開始顯現(xiàn)。技術(shù)層面,6米挑高露臺導(dǎo)致的下層采光衰減(照度損失約40%)催生河北承德項目的"雙通道采光系統(tǒng)",通過鏡面折射將自然光引入下層空間。經(jīng)濟層面,建設(shè)成本增加800-1200元/㎡(青島數(shù)據(jù))與限價政策形成沖突,迫使企業(yè)優(yōu)化供應(yīng)鏈——重慶項目采用3D打印景觀構(gòu)件降低成本18%。更根本的是,行業(yè)尚未建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn):空中花園覆土厚度從20cm(福州)到60cm(西安)不等,直接影響植物生長與結(jié)構(gòu)荷載。這些矛盾揭示,住宅創(chuàng)新不能停留于形態(tài)變革,需構(gòu)建涵蓋設(shè)計、建造、運維的全生命周期體系。
二、未來展望:從產(chǎn)品創(chuàng)新到生態(tài)重構(gòu)
2025年將成為中國住宅行業(yè)的分水嶺。短期看,四代住宅通過垂直綠化、空間可變、技術(shù)集成三大抓手,推動產(chǎn)品溢價率維持在15-20%,助力房企在存量市場中突圍。中長期則需解決三大命題:一是建立從植物選育到雨水回收的立體生態(tài)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);二是探索"全齡友好社區(qū)"模式,將空中花園與老年活動中心、兒童游樂區(qū)有機串聯(lián);三是深化政策協(xié)同,例如將碳匯花園納入房企ESG考評體系。
行業(yè)終局將呈現(xiàn)"雙螺旋進化":一方面,核心城市通過第四代住宅實現(xiàn)居住品質(zhì)對標(biāo)國際標(biāo)桿(如米蘭垂直森林);另一方面,三四線城市依托模塊化技術(shù)發(fā)展"輕量版"產(chǎn)品,例如采用預(yù)制綠化模塊實現(xiàn)成本控制。當(dāng)住宅真正從"居住機器"進化為"生命共同體",中國城市化才能完成從量變到質(zhì)變的驚險一躍。這場變革不僅關(guān)乎建筑形態(tài),更是對人居文明的重構(gòu)——在鋼筋森林中重建詩意棲居,或許正是這個時代的終極答案。
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