2024養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度分析

黃文玉 2024年1月25日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 582 32
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養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，其需求主要來源于老齡化人口的需要。

近年來中國老年人口數(shù)量逐年增多，預(yù)計2025年中國老年人口數(shù)量增至3億人。龐大的養(yǎng)老群體推動養(yǎng)老公寓快速發(fā)展。長期以來，中國老年人都以家庭養(yǎng)老為主，入住養(yǎng)老公寓的意愿不高。但隨著改革開放深入、生活水平的提高和觀念意識的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老公寓越來越多地受到一些老人及其子女的青睞，市場需求正逐漸上升。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年末我國人口總數(shù)為14.12億人，同比2021年減少85萬人，主要是由于出生人口減少導(dǎo)致。在育齡婦女持續(xù)減少及生育水平繼續(xù)下降背景下，我國人口老齡化結(jié)構(gòu)加深，2022年我國60歲及以上為2.8億人，占比達到19.8%，其中65歲及以上人口為2.1億人，占比達到14.9%。與2021年相比，我國60歲及以上人口比重提升0.9個百分點，65歲及以上人口比重提升0.7個百分點。目前中國老齡化程度持續(xù)加重，老年撫養(yǎng)比逐年上升，養(yǎng)老壓力日益加重，作為主要養(yǎng)老資金來源的家庭首當(dāng)其沖。此外，家庭撫養(yǎng)還會受到家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡老人數(shù)量增加、新進入的60歲老齡人特征變化帶來的影響。

養(yǎng)老機構(gòu)，社會養(yǎng)老專有名詞。指為老年人提供集中居住和照料服務(wù)的機構(gòu)。縣級以上地方人民政府民政部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。其他有關(guān)部門依照職責(zé)分工對養(yǎng)老機構(gòu)實施監(jiān)督。養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，其需求主要來源于老齡化人口的需要。養(yǎng)老院行業(yè)的上游市場參與者主要為養(yǎng)老院建設(shè)過程中提供所需的人力資源、土地資源、養(yǎng)老器械設(shè)備和軟件系統(tǒng)供應(yīng)商，中游環(huán)節(jié)主體為各類養(yǎng)老院，下游是養(yǎng)老服務(wù)消費市場，以老年人為主要群體。

養(yǎng)老公寓四種常用銷售模式，會員模式資產(chǎn)最輕最易復(fù)制。目前養(yǎng)老公寓付費模式有四種常見付費模式，第一種是常見的按住宅銷售，以老年人住宅配套作為噱頭，資產(chǎn)較重;第二種是出租模式，單純出租床位，資產(chǎn)較輕但運維成本較高;三是租售結(jié)合模式，先租后賣，資產(chǎn)較重;第四種是會員模式，此類模式能一次性收取較高的會員費，且每年有一定的年費收入，屬于支付端得到保障，成本端可控的較輕資產(chǎn)模式。

從產(chǎn)業(yè)鏈整體來看，根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，截至2022年底，全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施38.7萬個，養(yǎng)老床位合計829.4萬張。其中：注冊登記的養(yǎng)老機構(gòu)4.1萬個，比上年增長1.6%，床位518.3萬張，比上年增長2.9%;社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施34.7萬個，共有床位311.1萬張。隨著我國老年人對養(yǎng)老需求日益增加，養(yǎng)老行業(yè)機構(gòu)數(shù)量及床位保持增長態(tài)勢。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度研究報告》顯示：

養(yǎng)老地產(chǎn)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成部分之一。目前，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)等，參與建設(shè)運營的主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險機構(gòu)三大陣營。其中，房地產(chǎn)商和保險機構(gòu)進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時間較晚，但憑著自身經(jīng)驗及資金實力，已成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者。

據(jù)統(tǒng)計，2022年中國養(yǎng)老院行業(yè)市場規(guī)模約為1187.0億元，同比增長3.4%。目前我國養(yǎng)老院主要分布在人口密集的華東、華南與華中地區(qū)，西南、西北地區(qū)占比也相對較大，東北地區(qū)由于人口流出，老齡化嚴(yán)重，對養(yǎng)老院的需求也相對較大。

我國養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)中，老人住宿及其他費用占比較大。據(jù)統(tǒng)計，2022年國內(nèi)養(yǎng)老院老人住宿及其他費用市場規(guī)模約為762.6億元，老人護理費用市場規(guī)模約為424.4億元。老人護理費用根據(jù)老人個人自理能力分為三類：全自理、半自理、全護理，近年來老人護理費用價格持續(xù)提升，2022年國內(nèi)全自理、半自理、全護理費用分別約為800、1230、1810元/月，隨著國家相關(guān)政策扶持，養(yǎng)老護理費用價格提升速度趨緩，未來將逐步走向穩(wěn)定。

隨著老齡人口的增多，老年人的養(yǎng)老需求也在不斷增加。他們需要一個安全、舒適、便利的居住環(huán)境，養(yǎng)老公寓正好滿足了這一需求。同時，隨著人們生活水平的提高，越來越多的家庭有能力購買高品質(zhì)的養(yǎng)老公寓，這也進一步推動了市場需求。由于養(yǎng)老公寓行業(yè)涉及到醫(yī)療、護理、服務(wù)等多個領(lǐng)域，需要建立完善的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范市場。目前，政府和相關(guān)機構(gòu)正在逐步制定和完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)等，以提高行業(yè)的整體水平。

隨著智能化技術(shù)的發(fā)展，養(yǎng)老公寓行業(yè)也在積極探索智能化技術(shù)的應(yīng)用，以提高服務(wù)效率和質(zhì)量。例如，通過智能化系統(tǒng)對老年人的健康狀況進行監(jiān)測和評估，提前發(fā)現(xiàn)老年人的健康問題，提高服務(wù)質(zhì)量。同時，智能化技術(shù)的應(yīng)用也使得管理更加規(guī)范和便捷。

據(jù)統(tǒng)計，2022年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約為4.2萬億元，其中居家養(yǎng)老占據(jù)市場主導(dǎo)地位，社區(qū)及機構(gòu)養(yǎng)老占比較小。此前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，主要原因之一是養(yǎng)老服務(wù)未觸及到老齡人口剛需，受到保守消費觀念的影響。未來3-5年內(nèi)將會是養(yǎng)老服務(wù)市場化的爆發(fā)期，養(yǎng)老院將成為老人們的主流選擇，打造智慧化，信息化的養(yǎng)老院系統(tǒng)是行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展分析

未來，隨著空巢家庭的逐漸增多，將進一步弱化了家庭的養(yǎng)老功能，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念制約效應(yīng)將逐漸減小，未來更多老年人將存在只有1-2個子女、子女多不在身邊的情況，養(yǎng)老公寓將成為老年人的更優(yōu)選擇。從養(yǎng)老公寓未來發(fā)展趨勢來看，中國養(yǎng)老公寓行業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長勢頭，而且隨著政府政策的支持，未來幾年將會迎來更大的發(fā)展。養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)將有較大增長空間，為提高養(yǎng)老公寓入住率，建議養(yǎng)老公寓加大養(yǎng)老人才培養(yǎng)力度，通過職業(yè)技能提升逐步提升護理服務(wù)能力、合理選址定價，完善養(yǎng)老公寓配套設(shè)施。

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