房貸利率再次下降 意味著什么 房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

• 李波 2023年6月27日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 213 5
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房貸利率再次下降。6月20日，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，所以這意味著房貸利率將再次下降。

房貸利率再次下降。6月20日，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，所以這意味著房貸利率將再次下降。

此次房貸利率下降，涉及面更廣、涉及群體更多。與此前新發(fā)放、首套房貸款利率下降不同的是，本次房貸利率下降涵蓋新發(fā)放貸款、存量貸款，以及首套房貸款、二套房貸款。

去年以來，首套房貸款利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調(diào)整，旨在更好滿足剛性需求、改善消費(fèi)支出能力，但相關(guān)政策并未涉及二套房貸款、存量貸款。5年期以上LPR下降后，二套房、存量房貸款利率也將隨之下降10個(gè)基點(diǎn)，前者最低降至4.8%。

貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，6月貝殼百城二套主流房貸利率平均為4.91%。房貸利率下降，主要目的是減輕居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而改善消費(fèi)預(yù)期。

去年以來，關(guān)于“是否提前還房貸”“是否延長(zhǎng)房貸期限”的討論時(shí)常登上網(wǎng)絡(luò)熱榜，拋開討論表面，討論背后反映出來的核心問題值得關(guān)注，即人們對(duì)于降低購(gòu)房成本的期待。

此次LPR下降后，對(duì)于已購(gòu)房的群體來說，若其商業(yè)性個(gè)人住房貸款為100萬元、期限30年、等額本息還款，月供將減少約57元至60元，30年共計(jì)減少約2萬元。

對(duì)于準(zhǔn)備入市的新購(gòu)房者來說，截至3月末，針對(duì)“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”這個(gè)首套房利率政策下限，已有83個(gè)城市下調(diào)，12個(gè)城市取消。

因此，購(gòu)房者的貸款利率有望降至4%以下，財(cái)務(wù)成本將進(jìn)一步下行。房貸利率下降有助于穩(wěn)定需求端預(yù)期，釋放合理住房需求。今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求波動(dòng)備受各方關(guān)注。

1月份至4月份，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的帶動(dòng)下，前期積壓的剛性、改善性住房需求加速釋放，房地產(chǎn)銷售、開發(fā)環(huán)節(jié)隨之修復(fù)。

進(jìn)入5月后，由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步恢復(fù)至正常軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行態(tài)勢(shì)，需求端出現(xiàn)了一定波動(dòng)。1月份至5月份，商品房銷售面積的降幅較1月份至4月份擴(kuò)大，商品房銷售額的增幅較1月份至4月份收窄。

這時(shí)候，降低房貸利率有助于進(jìn)一步釋放合理住房需求，滿足居民購(gòu)房意愿。房貸利率下降有助于穩(wěn)定供給端預(yù)期，提振房地產(chǎn)投資信心。

當(dāng)前，房地產(chǎn)投資意愿有所下滑。1月份至5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，較1月份至4月份6.2%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

房貸利率下降將產(chǎn)生兩方面影響。一方面，通過貸款重新定價(jià)，促進(jìn)銷售端企穩(wěn)，帶動(dòng)投資端回升，形成“可支配收入增加、消費(fèi)預(yù)期提升、內(nèi)需擴(kuò)大、投資意愿回暖”的正反饋。

另一方面，房貸利率下降的主因是LPR下降，LPR下降意味著房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率、融資成本下降。

今年3月份，新發(fā)放的企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.96%，較上年同期低29個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)后，企業(yè)貸款利率將進(jìn)一步下行。

預(yù)期穩(wěn)，則信心足。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨一些困難，并處在恢復(fù)過程中。接下來，各地既要在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，也要加強(qiáng)政策措施儲(chǔ)備，最大限度發(fā)揮政策的綜合效應(yīng)。

可以預(yù)期的是，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好、各項(xiàng)政策效應(yīng)顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期將逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)、健康發(fā)展階段。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。

其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

2022年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

2023年第一季度，中央層面在堅(jiān)持“房住不炒”的政策底線基礎(chǔ)上，不斷推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式：一是：多次重申房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。

二是：建立和落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)，大力支持居民剛性和改善性住房需求。三是：落實(shí)好房地產(chǎn)“金融16條”，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，支持房企合理融資需求。

從住房銷售價(jià)格的同比情況來看，2023年第一季度末，70城新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.35%，二手住宅銷售價(jià)格同比下降了2.95%，同比降幅較2022年末分別收窄0.94和0.81個(gè)百分點(diǎn)。

目前，個(gè)人住房貸款余額規(guī)模為38.94萬億元，但同比增速已下滑至0.3%;個(gè)人住房金融服務(wù)繼續(xù)優(yōu)化，個(gè)人住房貸款的平均放款周期縮短至三周，21個(gè)樣本城市的首套房貸利率已步入“3”時(shí)代。

今年以來宏觀政策堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)。穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力，保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，科學(xué)管理市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)。

近期，一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管新規(guī)、特別是央行和銀保監(jiān)會(huì)“金融16條”的出臺(tái)。“

金融16條”圍繞保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16項(xiàng)改善措施。

比如，“金融16條”鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)原則協(xié)商，通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式支援。同時(shí)，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持個(gè)人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放等。

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第一季度例會(huì)指出，優(yōu)化大宗消費(fèi)品和社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域消費(fèi)金融服務(wù)，繼續(xù)加大對(duì)企業(yè)穩(wěn)崗擴(kuò)崗和重點(diǎn)群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)的金融支持力度。

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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