長租公寓市場供需旺季 長租公寓企業(yè)探尋發(fā)展新路徑

• 黃江 2023年3月7日 來源：新浪 411 20
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2023年，上海長租公寓市場將迎來量質齊升，運營房源總量有望達到18.9萬套，較2022年增長75%，將為新市民、青年人群體提供更多元的租賃房源。

長租公寓的租客以年輕人為主，社交意愿強烈。最新上線的魔方文創(chuàng)商城，不僅有衛(wèi)衣、環(huán)保袋等公寓周邊，還吸引多家消費品牌入駐，售賣小家電、預制菜等商品。今年，他們還會和文化品牌聯(lián)名呈現(xiàn)脫口秀、劇本殺等線下活動。

長租公寓市場供需旺季 長租公寓企業(yè)探尋發(fā)展新路徑

長租公寓市場已邁入“快速成長期”。2023年，上海長租公寓市場將迎來量質齊升，運營房源總量有望達到18.9萬套，較2022年增長75%，將為新市民、青年人群體提供更多元的租賃房源。保障性租賃住房加速入市，長租公寓企業(yè)深度轉型，發(fā)力打造增值服務，讓租賃市場供需兩旺。

畢業(yè)季和春節(jié)后是傳統(tǒng)租房的兩大旺季。南京西路一家門店的房產經紀人官蘊說，近兩周，隨著越來越多的求職者來到上海，租賃需求明顯增加：“上一周的帶看在三十多組，成交10單。同比去年年底的市場，提升了百分之二三十。主要的租客來源就是周邊寫字樓的一些上班族?！?/p>

根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)監(jiān)測，目前本市租賃市場正在復蘇，2月份租賃成交量和去年同期基本持平，租金價格平穩(wěn)。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾說：“對比去年下半年以來，整體租賃市場成交偏冷的情況，目前租賃市場的恢復是非常好的。之后我們覺得成交量整體會比較活躍?！?/p>

租賃供給端的競爭，已呈現(xiàn)紅海之勢。除了個人房源迅速放量以外，近年來各地政府都在搞保租房項目;民間資本在收儲房源，搞長租公寓;即便是城中村，也告別了低水平的“散租模式”了，基本是“二房東”主導，打品質牌;前幾年紅火的公寓市場，也進入租賃賽道了。

上海長租公寓項目建設狀況

2022年，上海長租公寓市場承受了租賃放緩等多方面壓力，在經濟活動逐漸恢復后，在建項目加緊建設，加速入市的步伐。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022年底，上海運營的集中式長租公寓項目約369個，租賃房源達10.8萬套，平均入住率達86.3%，展現(xiàn)出較強韌性。

長租公寓項目主要分布在地鐵沿線，且靠近辦公區(qū)域、產業(yè)園區(qū)或高校。以上海環(huán)線為例，長租公寓租賃房源在外環(huán)外占比為54%，內環(huán)內占比8.9%。各環(huán)線項目租金呈階梯式分布，截至2022年第四季度，地處內環(huán)以內項目平均月租錄得229元/平方米，內中環(huán)間和中外環(huán)間的項目月租分別錄得201元/平方米、153元/平方米，外環(huán)外的項目平均月租則錄得121元/平方米。

2022年也是上海長租公寓大宗交易元年，各類內、外資投資者入場交易，成交額近60億元。在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產交易中，有15單為長租公寓項目，成交單數(shù)占比超過20%。比如，2022年，全球最大另類資產管理公司之一的博楓資產管理聯(lián)手翰同資本收購了位處楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景項目，計劃將提供約560間房源，定位中高端租賃住宅市場，這也是博楓在中國的第一個租賃住宅項目;領盛成功從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區(qū)的獨棟辦公樓黃興大樓，將其著力改造為長租公寓。

在投資策略上，具有改造潛力的機會型物業(yè)尤其受到長租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩(wěn)定型僅占25%。長租公寓投資人對于項目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，上海各環(huán)線長租公寓的成交比例均勻分布。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年主題公寓行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》顯示：

2023年，上海長租公寓市場將迎來更多優(yōu)質項目的加快入市，呈現(xiàn)出規(guī)?；?、社區(qū)化和品質化等特點。仲量聯(lián)行預計，2023年，上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%;2023-2025年，上海將迎來17.3萬套新增租賃房源入市，其主要來源為R4租賃住宅地塊上的項目加速建設和入市的項目。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責人盛秀秀舉例說道，作為上海城區(qū)內首個大體量租賃社區(qū)，耀華國際社區(qū)將面向市場提供2212套租賃房源，同步設置約兩萬平方米的多功能公共活動空間，包含文化運動、教育培訓、餐飲零售、超市便利、生活服務等業(yè)態(tài)，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業(yè)街區(qū)。

隨著社會及經濟活動回暖，長租公寓租賃需求及運營表現(xiàn)將穩(wěn)步回升并持續(xù)增長。各類存量物業(yè)，如閑置工業(yè)廠房、老舊酒店等都將有機會被改造為長租公寓。同時，目前，4單保障性租賃房公募REITs產品成功發(fā)行，為長租公寓投資人開辟了新的退出路徑，或將受到更多投資人關注。

2023年長租公寓市場將迎來量質齊升

仲量聯(lián)行預計，2023年市場將迎來更多優(yōu)質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現(xiàn)出規(guī)?；?、社區(qū)化和品質化的特點，今年上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%。

隨著R4租賃住宅地塊上的項目加速建設和入市，仲量聯(lián)行預計2023-2025年間上海將迎來17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項目。其中，作為上海城區(qū)內首個大體量租賃社區(qū)，耀華國際社區(qū)將于2023年面向市場提供2212套租賃房源，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業(yè)街區(qū)。仲量聯(lián)行預計，2023年長租公寓市場將迎來更多品質項目的面市。

我國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段，包括本市在內的重點一、二線城市的市場迎來更多參與者并呈現(xiàn)多元化的產品和租賃客群特點。

據(jù)統(tǒng)計，僅2022年上半年，全國知名長租公寓品牌企業(yè)擁有的總房源數(shù)量已超過2020年全年的數(shù)量。盡管2022年長租公寓市場整體承受了疫情影響、租賃放緩等多方面壓力，但在下半年經濟活動逐漸恢復后，眾多長租公寓項目加速入市。同時隨著越來越多的專業(yè)資金涌入長租公寓投資市場，投資交易量也迅速增加。專業(yè)人士分析指出，在國家加快建立“租購并舉”住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。隨著租賃住房產品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾接受，加上產品力的進一步提升，長租公寓對青年白領客群的黏性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。目前受歡迎的長租公寓地段特點突出，主要分布在地鐵沿線，靠近繁華商圈、成規(guī)模的辦公樓群、產業(yè)園區(qū)或高校區(qū)。

在國家“盤活存量資產”政策的引導下，今年以來，業(yè)內紛紛看好各類存量物業(yè)，如閑置工業(yè)廠房、老舊酒店等被改造為長租公寓。業(yè)內預計2023年市場將迎來更多優(yōu)質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現(xiàn)出規(guī)模化、社區(qū)化和品質化的特點。

《2023-2028年主題公寓行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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