房地產(chǎn)重磅 17條 發(fā)布 住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

• 李波 2023年2月27日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 487 26
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為加快住房租賃金融市場規(guī)范發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，并向社會公開征求意見。

為加快住房租賃金融市場規(guī)范發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，并向社會公開征求意見。

《意見》共17條，圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。具體來看：

一是：加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新

支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，期限一般3年，最長不超過5年。鼓勵商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年。

支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長不超過20年。對向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年。

二是：拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道

支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券(Cover Bond)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

三是：加強和完善住房租賃金融管理

嚴格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資。加強信貸資金管理，規(guī)范直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新，建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系，防范住房租賃金融風(fēng)險。

“就房地產(chǎn)發(fā)展方向而言，相較其金融屬性、資產(chǎn)屬性，未來相關(guān)政策更為關(guān)注、呵護、培育住房的居住屬性、民生屬性。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部主管龐溟表示，應(yīng)大力發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴的問題，也有利于從供給端有效抑制房價過快上漲、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款

就支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，《意見》明確，住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

“這是為了讓住房租賃市場能夠更好、更平穩(wěn)的發(fā)展，尤其是解決好民生基本的生活住房保障問題?！贝ㄘ斪C券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究所所長陳靂表示，加強信貸精準投放，對一些企業(yè)的現(xiàn)金流可以起到較大改善作用。此外，租賃改造型投資也將發(fā)揮類似作用。

穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金試點

在房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)方面，《意見》提出，穩(wěn)步推進REITs試點工作，在把控風(fēng)險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。支持REITs份額交易流通，促進長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。

優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會主義先行示范區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展REITs試點，為利用各類建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

我國首個住房租賃基金設(shè)立

11月8日，我國首個住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個人租戶提供長租房服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認為，這將增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，有利于我國加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

這個住房租賃基金由建設(shè)銀行負責(zé)運作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。在基金成立后，簽署了首批項目收購協(xié)議。收購了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn)，將改造成出租住房，投入長租房市場。

出租對象主要是目前沒有購房資格或者買不起房，也沒有租賃廉租房資格的新市民群體，房租價格將低于周邊平均租價10%左右。

北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)保等方面的要求;在企業(yè)經(jīng)營方面，對住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管，同時保障租戶的資金安全。

多地出臺住房租賃相關(guān)政策 中國租賃住房發(fā)展趨勢和展望

近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

今年以來，全國多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范，加強市場監(jiān)管。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行。

此前，以解決市場問題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象;另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺相關(guān)細則，對維護承租人權(quán)益提出明確要求。

北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)保等方面的要求;在企業(yè)經(jīng)營方面，對住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管，同時保障租戶的資金安全。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，作為全國首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，《北京市住房租賃條例》為市場管理創(chuàng)新留足了空間、奠定了基礎(chǔ)。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》顯示：

蘭州市住房租賃價格在8-10月間均在下跌，累計(較之2022年7月)下跌4.06%。11月蘭州的住房租賃價格觸底回升，環(huán)比(較之2022年10月)漲幅2.81%。蘭州住房租賃價格在“金九銀十”期間走低，而在11月走高，可能是供需雙方博弈的結(jié)果。不過總體來說，下半年蘭州住房租賃價格基本平穩(wěn)。

深圳市住房租賃價格觸底反彈，環(huán)比漲幅2.37%。深圳市住房租賃價格觸底反彈，環(huán)比(較之2022年10月)漲幅2.37%。總體來看，深圳市住房租賃價格在95.50元/平方米/月附近不斷波動。

杭州市住房租賃價格波動中緩步回升，環(huán)比漲幅2.21%。杭州市住房租賃價格在7月份快速下跌后，8月以來波動中緩步回升，環(huán)比(較之2022年10月)漲幅2.21%，累計(較之2022年7月)回升4.16%。

北京市住房租賃價格在10月出現(xiàn)一次大幅上漲后再次下跌，此次下跌創(chuàng)下半年的最低價的新低，環(huán)比(較之2022年10月)跌幅10.64%?？梢哉f10月的上漲只是一次季節(jié)性的波動，整體趨勢與上海相似依然是緩步下跌。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》

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