房地產(chǎn)開發(fā)商是做什么的？2020房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)前景及未來趨勢預(yù)測

• 2020年5月19日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1045 66
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受新冠疫情所帶來的沖擊，全球經(jīng)濟(jì)迎來灰暗時刻，失業(yè)的人或破產(chǎn)的企業(yè)越來越多。大量的企業(yè)愈發(fā)艱難，經(jīng)濟(jì)不可能短期恢復(fù)常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨巨大的考驗。

受新冠疫情所帶來的沖擊，全球經(jīng)濟(jì)迎來灰暗時刻，失業(yè)的人或破產(chǎn)的企業(yè)越來越多。大量的企業(yè)愈發(fā)艱難，經(jīng)濟(jì)不可能短期恢復(fù)常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨巨大的考驗。但是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，“十四五”期間，我國房地產(chǎn)市場仍具備良好的發(fā)展前景。中國經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)這一點從來都不會改變，特別是現(xiàn)在由于疫情的影響，導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重壓力的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是很重要的。中國老百姓80%的財富都在房子身上，在當(dāng)前的情況下不會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大跌，房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)需要的，也是每一個人需要的。

房地產(chǎn)開發(fā)商是做什么的

房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè),它們通過實施開發(fā)過程而獲得利潤。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分為五個等級,其中一、二、三、四級企業(yè)能從事城市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),五級企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)(包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。

2019年1-12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%; 2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%;商品房銷售和待售情況方面，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%;2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加84萬平方米。

據(jù)中研普華研究報告《2020-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風(fēng)險預(yù)測報告》數(shù)據(jù)顯示

“十三五”房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)運行現(xiàn)狀分析

第一節(jié) “十三五”全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

一、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《全球資本流動》報告顯示，2019年全球商業(yè)房產(chǎn)的投資總額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到8000億美元，同比增長4%。在2019年第四季度，全球商業(yè)房產(chǎn)跨境投資交易額飆升至1070億美元，僅次于2017年第四季度的最高交易記錄。2019全年跨境交易總額則達(dá)到3490億美元，讓區(qū)域間資本流動顯著增加，資金量達(dá)到2540億美元，遠(yuǎn)高于1770億美元的長期平均水平。

圖表：2015-2019年全球商業(yè)房產(chǎn)投資總額

資料來源：仲量行，戴德梁行

二、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)區(qū)域格局

1.亞太地區(qū)

2019年第四季度，亞太區(qū)商業(yè)房產(chǎn)投資交易額較2018年同期下降了4%。隨著這股放緩趨勢，亞太區(qū)此前破紀(jì)錄式的增長步伐將會有所放慢，甚至全球商業(yè)房產(chǎn)的投資也將下降。

2.北美地區(qū)

北美地區(qū)不僅是房地產(chǎn)投資的熱門目的地，也是投資資金的重要來源地。2019年，北美地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資額達(dá)5460億美元，同比增長17%，預(yù)計2020年為5307億美元，同比下降3%。

3.歐洲

根據(jù)第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)，2019年歐洲商業(yè)房地產(chǎn)投資額達(dá)到2190億歐元，比十年平均水平高出22%，盡管較2018年下降了13%，這是有記錄以來的第二高水平。瑞典的發(fā)展活動正在為市場提供遠(yuǎn)期融資機(jī)會，2019年增長尤其突出(增長8%)，而在意大利，年底的投資額與2018年持平。庫存仍然是投資活動的主要挑戰(zhàn)。

目前對歐洲房地產(chǎn)的需求仍然強(qiáng)勁，并繼續(xù)吸引資本，其中50%為跨境。但是，經(jīng)濟(jì)放緩和地緣政治的不確定性加強(qiáng)了人們對有質(zhì)量活動的主要市場和二級市場對質(zhì)量的有意識的關(guān)注?？傮w而言，歐洲的投資者需求仍集中在寫字樓上，占2019年對商業(yè)地產(chǎn)投資總額的41%。

三、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)未來趨勢預(yù)測

一、低收益環(huán)境中，房地產(chǎn)仍具較強(qiáng)保值增值功能

2019年，全球各地政府債券收益率呈下降趨勢，很多國家的長期國債收益率甚至都處于歷史低點。但是，相較于大多數(shù)其他類別的資產(chǎn)，房地產(chǎn)仍具有一定程度的溢價，也使得未來房地產(chǎn)投資依舊有更大優(yōu)勢。

2019年第三季度，全球房地產(chǎn)投資交易較為活躍，交易量同比增長13%，達(dá)到2050億美元;在2019年前9個月，全球房地產(chǎn)總交易額則為5500億美元，比2018年同期增長了約1%?？梢?，盡管目前機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，但2020年我們?nèi)钥煽吹酱罅客顿Y者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

從區(qū)域角度來看，未來亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資市場活躍度也呈上升趨勢。2019年第三季度交易量同比增長18%，達(dá)到了420億美元;2019年前三個季度的交易量則達(dá)到了歷史最高水平，總計1280億美元，較去年同期增長了10%。而推動這一增長趨勢的主要因素則在于：中國——其2019年前三季度總交易額同比增長率達(dá)到了56%的水平。

2020年，雖然受到全球市場不確定性、貿(mào)易戰(zhàn)及經(jīng)濟(jì)放緩等因素的影響，房地產(chǎn)投資將面臨一定的考驗，但是，科技發(fā)展、社會變革及人口結(jié)構(gòu)變化都將為房地產(chǎn)投資帶來新的機(jī)遇。

二、辦公樓供應(yīng)量增長，租賃交易或?qū)⒂兴啪?/p>

2020年，全球辦公樓開發(fā)活動達(dá)到頂峰，預(yù)計新建辦公面積將接近1900萬平方米。一方面這將為租戶提供更多選擇，另一方面，鑒于竣工量的回升，預(yù)計2020年全球辦公樓市場空置率將出現(xiàn)上升，至2020年底或?qū)⑦_(dá)到11.7%;此外，這還將導(dǎo)致2020年全球30個主要市場中的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金增長率進(jìn)一步放緩至1.5%左右。

根據(jù)仲量聯(lián)行對全球96個國家及市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年前三季度的全球辦公樓租賃交易量較去年下降了3%。預(yù)計這一趨勢仍將持續(xù)，2020年全球交易量或?qū)⑦M(jìn)一步放緩近10%。

盡管由于經(jīng)濟(jì)不確定性等大環(huán)境的影響，辦公樓租賃市場有放緩跡象，但租戶需求仍具備一定彈性。預(yù)計未來，金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及科技企業(yè)仍是辦公需求的主要驅(qū)動力，而來源于靈活辦公服務(wù)供應(yīng)商的需求占比將會很小。

三、“最后一英里交付競賽”推動物流市場需求升級

電子商務(wù)企業(yè)及傳統(tǒng)零售商正在上演“最后一英里交付競賽”，他們皆亟需以更快速度將其產(chǎn)品提供給消費者。這一態(tài)勢將轉(zhuǎn)化為新的需求——企業(yè)需重構(gòu)供應(yīng)鏈，轉(zhuǎn)向全渠道分銷模式，并升級物流倉儲空間以提高效率——這將有助于推動全球物流地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模達(dá)到更高水平。雖然供應(yīng)規(guī)模將面臨大幅上升，但由于凈吸納量和預(yù)租率亦處于高位，因此未來物流市場的空置率仍可保持相同水平，甚至出現(xiàn)下降。

四、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)主要企業(yè)動向

1.安博

2019年10月27日，安博Prologis宣布與LibertyPropertyTrust(LPT)達(dá)成最終的并購協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議安博將以約126億美元的全股票交易(包括承擔(dān)債務(wù))收購LPT。目前尚待獲得LPT股東的批準(zhǔn)，并滿足其他慣例成交條件。

LPT的物流資產(chǎn)與安博在美國的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)高度互補(bǔ)，此筆收購將提升安博在幾個關(guān)鍵市場的份額和增長潛力。依托LPT的高品質(zhì)物流地產(chǎn)，安博將得以擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)和客戶群。此次交易的成功進(jìn)一步證明，安博擁有穩(wěn)健的財務(wù)實力，未來將通過出售非核心資產(chǎn)籌集大量額外的資本。

資料顯示，安博是工業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施的全球領(lǐng)袖，全球首屈一指的綠色物流設(shè)施提供商，美國上市公司，被列入標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)。積累行業(yè)經(jīng)驗30多年，其業(yè)務(wù)平臺全球領(lǐng)先，持有物業(yè)設(shè)施和土地分布于四大洲19個國家。安博高吞吐量的物流設(shè)施，為客戶的區(qū)域配送和全球貿(mào)易提供支持。

截至2019年9月30日，安博管理資產(chǎn)總值高達(dá)8，000億人民幣(約合1，100億美金)，擁有超過3，793處物流設(shè)施，總的物業(yè)面積高達(dá)7，400萬平方米，員工數(shù)量擴(kuò)增到1，600人，服務(wù)的全球企業(yè)客戶已經(jīng)達(dá)到了5，100家。安博Prologis此次收購LPT后，其全球業(yè)務(wù)版圖將再添千萬平米。

2.西蒙地產(chǎn)

2020年2月12日，西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(SimonPropertyGroup)宣布將以36億美元收購美國零售商塔爾曼集團(tuán)(TaubmanCenters)，收購?fù)瓿珊?，西蒙地產(chǎn)將成為美國最大的零售業(yè)主。

兩家公司日前發(fā)布聯(lián)合聲明，西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)已提出以52.50美元/股的價格收購塔爾曼集團(tuán)80%的股份，這個價格較塔爾曼集團(tuán)2月7日的收盤價溢價51%，預(yù)計將在2020年中期完成該筆交易，但也受到成交條件的限制。

目前，塔爾曼集團(tuán)的董事會已經(jīng)批準(zhǔn)了這筆交易，但仍需獲得兩家公司股東批準(zhǔn)。在這筆交易完成后，其現(xiàn)有團(tuán)隊將在羅伯特·陶布曼(RobertS.Taubman)的領(lǐng)導(dǎo)下，繼續(xù)管理購物中心組合中2500萬平方英尺(230萬平方米)的總租賃面積。

塔爾曼創(chuàng)立于1950年，至今已有70年的歷史，塔爾曼集團(tuán)擁有并經(jīng)營26處房產(chǎn)。塔爾曼首席執(zhí)行官兼董事長RobertS.Taubman和其他塔爾曼家族成員將出售他們在塔爾曼集團(tuán)所持有的29%股份中的三分之一，并在交易完成后保留20%的股份。

事實上，塔爾曼已將鄭州熙地港購物中心50%的股權(quán)以8900萬美元的價格出售給黑石，并從中獲得了4750萬美元的凈收益，塔爾曼在該資產(chǎn)中保留了24.5%的股權(quán)。在2020年第一季度，塔爾曼將以9100萬美元的價格完成向黑石出售其在西安熙地港購物中心50%的股份。而在5個月前，塔爾曼曾宣布，已將其在韓國一家購物中心50%的股權(quán)以3億美元的價格出售給黑石。

本次合并后，西蒙與塔爾曼將把塔爾曼在中國大陸和韓國的資產(chǎn)，以及西蒙在日本的資產(chǎn)結(jié)合起來。除了重新進(jìn)入中國市場，西蒙在亞洲還擁有16項零售資產(chǎn)，其中包括在日本的9家直銷中心。西蒙與總部位于東京的房地產(chǎn)巨頭三菱房地產(chǎn)成立合資企業(yè)共同經(jīng)營這些零售中心。

3. Welltower

Welltower創(chuàng)立于1970年，前稱HealthCareREIT，Inc.(原納指代碼“HCN”)，總部位于美國俄亥俄州，是一家獨立的房地產(chǎn)投資信托公司(REIT公司)，專注于醫(yī)療保健物業(yè)的投資。

憑借在戰(zhàn)略市場擁有強(qiáng)大的高級住宅資產(chǎn)組合，Welltower在2019年第四季度受益于良好的高級住宅市場環(huán)境。公司一直在通過增加戰(zhàn)略資產(chǎn)和回收處置資產(chǎn)來提高其高級住宅運營組合(SHOP)的質(zhì)量。通過這些資本配置措施，該公司提高了經(jīng)營的多元化，并進(jìn)入了更多高門檻城市市場。這使其當(dāng)季營收大幅增長。2019年第四季度其營運凈收入為2.71億美元，同比增長約27%。

《2020-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風(fēng)險預(yù)測報告》報告在總結(jié)中國房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時的針對自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營策略。欲了解關(guān)于中國房地產(chǎn)開發(fā)商具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風(fēng)險預(yù)測報告》。

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