什么是租金貸?什么是長租公寓?融資成為長租公寓困境的破局

• 2019年4月18日 ChenJunYi來源：中房網(wǎng) 356 16
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從出現(xiàn)問題的長租公寓運(yùn)營資產(chǎn)分析來看，無一例外均為分散式、輕資產(chǎn)運(yùn)營公寓商，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，爆雷長租公寓不僅僅揭示了長租公寓"快跑"下的現(xiàn)狀，也讓做重資產(chǎn)運(yùn)營的公寓商連帶"躺槍"，暴露了長租公寓行業(yè)融資難以及經(jīng)營低效的問

青客公寓創(chuàng)始人金光杰坦言這是一個(gè)微利行業(yè)，12萬間是企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)。鏈家研究院原院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，10萬間是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的門檻，也是一把"雙刃劍"--在攤薄成本的同時(shí)考驗(yàn)運(yùn)營和管控能力。

此外，單一項(xiàng)目從收回成本時(shí)間周期來看，短則5年，長至8-10年，長租公寓的運(yùn)營和盈利則是一個(gè)長期的挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行分析，目前租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于融資成本，這對(duì)資本的壓力和積極性影響至關(guān)重要。

融資破局

"要想改變長租公寓貧血的問題，要加大補(bǔ)血和加強(qiáng)自身造血功能。"馮玉光指出，通過金融創(chuàng)新加大對(duì)長租公寓"補(bǔ)血"成為關(guān)鍵。

2017年7月，住建部等九部委出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在金融支持政策中提到，"支持發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券(ABS)。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。"

2018年4月，中國證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

2018年6月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式參與長租市場。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松撰文指出，當(dāng)前長租公寓行業(yè)還處于培育期，租金貸的問題反映了資本市場與租賃住宅類市場的對(duì)接程度不斷加深，以及提高長租公寓服務(wù)商的投資回報(bào)率、縮短投資回報(bào)期的行業(yè)發(fā)展的金融訴求。

在這種背景下，長租公寓運(yùn)營商發(fā)行資產(chǎn)支持證券的金融創(chuàng)新亟待發(fā)展。但是從目前推出數(shù)量和獲得發(fā)行主體來看，除了萬科、龍湖、保利、碧桂園、自如、魔方等大型房企和頭部公寓品牌外，大部分的長租公寓通過資產(chǎn)支持證券還是具有難度。

在創(chuàng)新融資渠道上，仲量聯(lián)行指出"輕資產(chǎn)"模式的運(yùn)營企業(yè)主要通過風(fēng)投進(jìn)行股權(quán)融資或發(fā)行收費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品融資。而"重資產(chǎn)"模式的公寓運(yùn)營企業(yè)可通過銀行貸款，或發(fā)行CMBS和類REITs來融資。從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券(包含ABS、CMBS、REITs)僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的5%。

長租公寓資產(chǎn)證券化有待進(jìn)一步打開局面，擴(kuò)大融資規(guī)模，降低長租公寓融資成本。馮玉光認(rèn)為，以"主體信用和資產(chǎn)抵押"的傳統(tǒng)融資要求，大量輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓卻不能滿足，需要從租金收益和服務(wù)收益的持續(xù)性，來評(píng)估長租公寓企業(yè)的價(jià)值，讓更多的基于穩(wěn)定孳息能力的企業(yè)通過收益法評(píng)估獲得資產(chǎn)證券化的支持。

有消息稱，上海證券交易所于3月召集券商和公募基金開會(huì)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)上報(bào)公募不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金REITs項(xiàng)目，以期推出上交所第一批試點(diǎn)。深交所在1月召開債券監(jiān)管發(fā)展業(yè)務(wù)座談會(huì)時(shí)表示，積極回應(yīng)市場關(guān)切，努力滿足市場需求，加大力度推進(jìn)公募REITs規(guī)則出臺(tái)及業(yè)務(wù)試點(diǎn)，力爭取得進(jìn)一步突破。

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