土地遇冷 全國土地流拍超過800宗

• 2018年10月18日 WangYu來源：中國農(nóng)業(yè)網(wǎng) 363 16
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  金融監(jiān)管趨嚴，融資環(huán)境寬中帶緊，土地交易企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  風(fēng)險投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險資本，待其發(fā)育相對成熟后，通過市場退出機制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險收益。全球風(fēng)險資本市場已進入新一輪快速...

陷入混沌的不僅是新房和二手房，國慶長假期間，雖然央行公布了降低存款準備金率的消息，被普遍解讀為資金放水的信號，但實際上，在重資金的土地招拍掛市場上，土地的流拍卻在加速，零溢價成交地塊也大幅增多。

土地遇冷 前三季度全國流拍住宅用地超過400宗

房企不再單獨鐘情土地招拍掛萬科半個月投入超45億買項目

陷入混沌的不僅是新房和二手房，國慶長假期間，雖然央行公布了降低存款準備金率的消息，被普遍解讀為資金放水的信號，但實際上，在重資金的土地招拍掛市場上，土地的流拍卻在加速，零溢價成交地塊也大幅增多。

據(jù)統(tǒng)計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。中國指數(shù)研究院相關(guān)負責(zé)人表示，“從流拍占比來看，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值”。

全國土地流拍超過800宗

土地作為未來的潛在供應(yīng)，最能反映房地產(chǎn)市場走勢。土地供不應(yīng)求，往往預(yù)示著樓市進入上升通道，反之，流拍與低溢價則預(yù)示著市場步入下行。

如何判斷未來市場走勢，往往能通過土地成交的情況一窺究竟。

不久前，中國指數(shù)研究院公布了一份土地報告顯示，今年土地流拍數(shù)量達歷史高位。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國有統(tǒng)計的300個城市中，2018年以來全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超過800宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

實際上，回顧房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展情況，土地流拍現(xiàn)象并非首次出現(xiàn)，2011年-2012年百城住宅用地曾出現(xiàn)流拍高峰，2014年-2015年又有一陣土地流拍潮涌起。這兩次流拍之后，都是房地產(chǎn)市場進入谷底，成交量下滑，價格下降的時候。2018年地產(chǎn)市場流拍再現(xiàn)，且流拍建筑面積及流拍率不斷抬升，均達到了歷史高位。

其實土地市場的表現(xiàn)并非沒有先兆，從年中開始，以碧桂園、保利發(fā)展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節(jié)奏，土地市場隨之轉(zhuǎn)冷，流拍愈演愈烈。

碧桂園曾被視為土地市場的“大胃王”。北青報記者根據(jù)中國指數(shù)研究院研報統(tǒng)計，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成;拿地面積亦僅為373萬平方米，不及7月拿地面積的四成。其9月拿地力度與8月大體持平。

對此，克而瑞的分析報告也表示，土地市場轉(zhuǎn)冷趨于常態(tài)化，低溢價乃至底價成交漸成常態(tài)，土地流拍案例持續(xù)增多。而在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，房企融資壓力日漸嚴重的作用下，企業(yè)觀望情緒愈加濃重，普遍放緩新增拿地力度，部分房企甚至階段性退出土拍市場?？硕鸱治鰩燁A(yù)計，土地拍賣市場轉(zhuǎn)冷將趨于常態(tài)化，地價由升轉(zhuǎn)降的拐點將至，部分城市地價更是率先向下調(diào)整。

兩個原因造成開發(fā)商對土地?zé)崆榻禍?/strong>

為何開發(fā)商不再熱衷搶地了呢?

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，主要有兩個原因：第一，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金壓力比當(dāng)年還要大。在去杠桿背景下，房企融資成本越來越高，融資難度也越來越大。監(jiān)管部門更是三令五申，嚴禁資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。今年1~8月，全國房企一共融資了7390億，同比減少9%。其中，8月融資總額只有744億，同比下降了23%。因此，在巨大的資金壓力下，房企拿地自然就越來越謹慎了。

第二，各地的限價政策，也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情。過去兩年，全國各地城市為了抑制房價過熱，出臺了各種的限價政策。而限價之后，這些城市的房價幾乎都走成了一條橫線，每個月的均價都在上下幾塊錢波動。雖然房價得到了有效的遏制，但是房地產(chǎn)市場卻被扭曲了，一手房與二手房的價格出現(xiàn)倒掛。

除此之外，地方政府出讓的土地數(shù)量卻在增長，土地供應(yīng)增加也導(dǎo)致了市場供需失衡。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來，全國300城新推出的宅地同比持續(xù)增長，單月增速基本都在20%以上，個別月份甚至達到80%以上的增長。

一方面錢袋子緊了，拍地更理智;一方面，土地限制嚴格，拍地成本高了，在這樣的共同作用下，開發(fā)商對土地的熱情降到了谷底。

另辟蹊徑不拍土地可以并購公司

土地流拍加大，是否意味著開發(fā)商都不拿地建項目了呢?其實，一些資金實力雄厚的龍頭開發(fā)商只是認為招拍掛得到的土地成本太高，限制較多，沒有直接在土地拍賣上競爭，卻在私下通過談合作，并購公司入股的方式，獲得新的土地或者項目儲備。

10月9日，華夏幸福發(fā)布公告宣布，與北京萬科及北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽訂合作協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，北京恒燚(由北京萬科全資持有)將收購旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)及霸州公司65%股權(quán)，交易價款約為32.34億元。

資料顯示，上述五家公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。其中部分地塊為半年內(nèi)拿下，如大廠190畝地塊便由裕景公司及裕達公司于今年4月份獲取。

雙方還約定將由北京萬科負責(zé)目標項目的運作和經(jīng)營管理，在項目公司董事會構(gòu)成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表，雖為“合作”實則近乎出售。

實際上，這已經(jīng)不是萬科第一次通過并購獲得項目或者土地了。在十一長假前，北京萬科證實收購的海航資產(chǎn)包中含有9個項目，其中包括位于朝陽區(qū)東三環(huán)的北京海南航空大廈，萬科為此付出了13億元。不到半個月的時間里，萬科付出了超過45億元，用于購入新的土地和項目。

不難看出，即便招拍掛市場遇冷，房企仍通過其他方式尋求擴張，尤其是偏愛一線城市的土地獲取。恒大總裁夏海鈞在年中業(yè)績報告上就透露，恒大除了把利潤做到了500億外，土地結(jié)構(gòu)也徹底翻轉(zhuǎn)，一二線城市土地占比68%，而在2014年，這個數(shù)字不到50%。

10月北京土地市場將有7宗地塊計劃入市

十一假期后，北京土地市場也將重新放開供應(yīng)，未來的市場走勢或許可以從即將到來的土地交易上看出端倪。北京市規(guī)劃和國土資源委員會官網(wǎng)顯示，10月北京土地市場共有7宗地塊入市，其中兩宗位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)，兩宗位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)，兩宗位于石景山古城南街東側(cè)，一宗位于房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)。除了北京市石景山區(qū)古城南街東側(cè)1612-819、820地塊為共有產(chǎn)權(quán)地塊，其余均為限競房地塊。7宗地總建筑面積為55.75萬平方米。

對此，克而瑞的分析報告認為，核心一二線城市市場前景長期看好，中心城區(qū)熱門宅地更是不可多得的資源稀缺品，這類項目去化前景依舊不成問題。聯(lián)系到多數(shù)城市土地供應(yīng)往往有前低后高的市場慣例，四季度將是土地供應(yīng)高峰期，屆時核心城市將明顯加大供地力度，其中也不乏核心地段的熱門宅地。對于那些資金相較充裕的房企而言，逆周期拿地可以有效控制土地成本，四季度不啻為在核心城市拿地補倉的良機。

業(yè)內(nèi)人士也認為，四季度房企在土地獲取上的投入，將在一定程度上將決定哪些房企資金鏈健康穩(wěn)健、將有充足的“彈藥”布局明年投資機會，從而也決定哪些房企能在下一輪市場盤整期安全立足甚至業(yè)績穩(wěn)定增長。

土地市場進入調(diào)整期，流拍現(xiàn)象依舊普遍

本文來自微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”。

在經(jīng)歷了8月份的年內(nèi)交易量高點之后，2018年9月土地市場進入調(diào)整期，供應(yīng)、成交規(guī)模均環(huán)比下滑，溢價率、均價等指標也持續(xù)在低位運行。二線、三四線城市成交規(guī)模均環(huán)比下跌，一線城市交易規(guī)模雖環(huán)比增長，但高樓板價地塊稀缺，平均樓板價、成交金額環(huán)比也出現(xiàn)了大幅度下滑。

市場走勢：供求同步下滑，樓板價持續(xù)低位運行

第三季度以來，土地供應(yīng)面積持續(xù)呈現(xiàn)縮減趨勢，9月份全國336城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積跌至20264萬平方米，環(huán)比跌幅高達25%，供應(yīng)土地幅數(shù)共3030幅，環(huán)比同步下降22%，供應(yīng)連續(xù)2月下滑一方面是由于7月份供應(yīng)達到年內(nèi)最高峰，另一方面是由于整體經(jīng)濟形勢不佳、市場預(yù)期有所下行所致。

9月份成交建面與供應(yīng)同步回落，全國336城市經(jīng)營性土地成交共3030幅，環(huán)比下跌13%，成交建筑面積20264萬平方米，同比降幅達到28%。各能級量價表現(xiàn)各異：一線城市量升價跌，已經(jīng)連續(xù)四個月成交體量維持在200-300萬平方米范圍內(nèi);二線、三四線城市成交體量環(huán)比分別下滑13%和32%，回歸至上半年平均水平，但二線城市地價持續(xù)下滑，三四線城市地價則是低位回升。

整體來看，本月土地市場價格走勢低位回升但仍低于1-7月的平均水平，主要是由于成交體量高位回落，成交規(guī)模隨之下行，三四線城市成交占比下降使得整體成交均價環(huán)比回升。CRIC監(jiān)測的336成經(jīng)營性土地成交總價為3677億元，環(huán)比下降17%，同比幾乎維持穩(wěn)定;樓板價則環(huán)比上漲15%，達到1929元/平方米，年內(nèi)土地成交均價整體呈現(xiàn)波動下行的趨勢，7月開始頻繁的流拍的確導(dǎo)致了接下來8、9月份市場轉(zhuǎn)冷，地價下行。

溢價及流拍：溢價率連續(xù)多月下滑重點城市流拍依舊頻發(fā)

9月份流拍地塊數(shù)量持續(xù)高企，土地成交溢價率也相應(yīng)持續(xù)下滑，9月份土拍溢價率低至11%，環(huán)比減少2.5個百分點再創(chuàng)新低。今年以來土拍溢價率一直徘徊在低位水平，5月份開始土拍溢價率連續(xù)4個月下滑，其中三四線城市一向在各能級中土拍溢價率最高，本月平均溢價率也已低至12.9%，企業(yè)拿地態(tài)度發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，囤地思維不再。

在溢價率持續(xù)回落的同時，土地流拍率在第三季度陡然升高、引起廣泛關(guān)注，并連續(xù)三月維持在較高位狀態(tài)。CRIC重點監(jiān)測的城市9月份土地流拍幅數(shù)達到116幅，與7月份的115幅基本持平，且流拍率達到21%，相比7月份上漲1個百分點，重點城市的土地流拍現(xiàn)象仍然較為普遍：成都流拍數(shù)量達到10幅，鄭州、福州均有8幅地塊流拍，濟南和昆明則分別流拍7、6幅土地，企業(yè)拿地態(tài)度仍然謹慎。在熱點城市土地流拍頻發(fā)的情況下，廈門9月20日成交了3宗商住地塊，總價超過100億，一定程度上來說城市的土地成交與流拍正在逐漸分化得更加清晰，優(yōu)質(zhì)地塊有人買單，偏遠區(qū)域地塊則面臨流拍風(fēng)險。

土地流拍增加、溢價率降低、平均樓板價下降等多項指標反應(yīng)出目前土地市場的確有所轉(zhuǎn)涼，一方面樓市持續(xù)受限，較多房企都開始了轉(zhuǎn)型、去房地產(chǎn)化的戰(zhàn)略;另一方面金融行業(yè)也較為不景氣，企業(yè)融資成本提升使得可用于拿地的資金緊縮。各種因素相互作用，導(dǎo)致了土地市場熱度下降，但核心的原因仍是企業(yè)對于未來市場預(yù)期下滑，信心缺失。

重點地塊：總價、單價榜門檻均延續(xù)下滑近半數(shù)底價成交

雖然本月重點城市土地成交規(guī)模維持高位，但位列前茅的鄭州、長沙等城市大多數(shù)地塊都是低溢價成交，總價、單價榜單中也以底價成交為主，重點地塊成交熱度持續(xù)回落，總價榜單體現(xiàn)尤為明顯。

總價榜單榜首地塊是武漢江漢區(qū)漢正天街地塊，由嘉里建設(shè)以底價競得，成交總價為64.25億元，環(huán)比上月總價榜首回落了34%，漢正街處于武漢市中心地帶，屬于極為稀缺資源，地塊總體量43萬平方米，預(yù)計將要打造大型綜合體，對漢正街形象將有大幅提升;門檻地塊來自合肥濱湖區(qū)，成交總價為24.3億，盡管相比上月總價入榜門檻下降了16%，但溢價率卻高達75%，是近期來難見的高溢價地塊，最終被榮盛拍下。

本月單價榜首環(huán)比上升了40%，樓板價最高的地塊是來自福州鼓樓區(qū)三坊七巷的1宗酒店用地，由永輝集團以72%的溢價率競得，成交樓板價為43664元/平方米，三坊七巷作為福州市中心的國家級5A景區(qū)，周邊酒店地塊的稀缺性和商業(yè)價值不言而喻，最終高溢價成交;門檻地塊則來自鄭州，是位于鄭東新區(qū)的純住宅地塊，被鄭州本地地產(chǎn)商永威置業(yè)拍下，成交溢價率為19%，平均樓板價達19707元/平方米，相比上月門檻地塊下降了六個百分點。

總結(jié)

本月土地市場規(guī)模下降，價格維持低位運行，整體進入調(diào)整期，供給側(cè)多地主管部門也出臺相關(guān)規(guī)范，加強對閑置用地的處理，此舉有助于增加市場中的有效供給，進一步控制房價上漲，另一方面如今價格趨穩(wěn)，恰逢市場熱度降低，更有利于整治閑置土地等工作的推進;需求側(cè)方面，土地市場之所以流拍增多、進入價格指標的“低潮期”，主要原因還是企業(yè)轉(zhuǎn)向更加謹慎、理智的拿地態(tài)度，但在市場和企業(yè)關(guān)于地價的“磨合期”度過后，土地掛牌價格應(yīng)當(dāng)會更加符合企業(yè)預(yù)期，流拍現(xiàn)象有望趨緩。

在進入第四季度之后，受行業(yè)周期性影響，再加之部分城市需要完成年度供地指標，推地的節(jié)奏應(yīng)該會重新加快，“撿漏”拿地的機會也會隨之增多，考慮到一二線嚴厲調(diào)控帶來的需求“蓄水池”，以及“控房價”帶來的購買力實質(zhì)性增長，重點城市的優(yōu)質(zhì)拿地機會依舊值得關(guān)注。