美的置業(yè)赴港IPO 走進(jìn)資本市場(chǎng)后能擺脫掉集團(tuán)的光環(huán)嗎？

• 2018年6月13日 ZhouXun來源：投資界 1129 72
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

2004年美的控股建立的地產(chǎn)業(yè)務(wù)——美的置業(yè)，終于要走進(jìn)資本市場(chǎng)，摘掉“同胞兄弟”美的集團(tuán)的電商光環(huán)。

為擴(kuò)張規(guī)模至千億，負(fù)債和現(xiàn)金流成痛點(diǎn)

作為一家地產(chǎn)公司，美的置業(yè)一直在不斷地?cái)U(kuò)張自己的版圖。

經(jīng)營重點(diǎn)事京廣線以東地區(qū)，手握地產(chǎn)大多數(shù)是在二三四線城市。其中，珠三角、長三角、長江中游、環(huán)渤海和西南等5個(gè)區(qū)域土儲(chǔ)分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營佛山手握28個(gè)項(xiàng)目，601.4萬平方米。

然而，由于地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)售模式”的特殊性，龐大的預(yù)收賬款拉高了其資產(chǎn)負(fù)債率。從2015到2017年，美的置業(yè)凈負(fù)債比率分別高達(dá)622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%，高出行業(yè)平均水平近1倍。

雖然這一指標(biāo)不能真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況，但是以地產(chǎn)行業(yè)平均凈負(fù)債率50%的情況來看，美的置業(yè)依然存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

赴港背后：資金的渴求和融資渠道的拓展

對(duì)于資金的極大渴求、將融資渠道快速拓展，是美的置業(yè)上市的主要?jiǎng)恿Α?/p>

在國內(nèi)A股對(duì)房企上市監(jiān)管嚴(yán)格的條件下，以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資正是被中國保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控的重災(zāi)區(qū)，然而美的置業(yè)約34.5%的借款均是通過信托及其他融資安排。

因此去香港上市則是美的置業(yè)最好的選擇。通過資本市場(chǎng)的力量，解決短期融資和套現(xiàn)，快速獲取資金。

反觀A股，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新資產(chǎn)負(fù)債情況其合計(jì)負(fù)債額為6.95萬億元，其中有35家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率在八成以上，占比26%，魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)94.06%。而作為國內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)對(duì)龍頭的千億市值房企萬科合計(jì)負(fù)債的絕對(duì)數(shù)值更是達(dá)到了1.03萬億元。雖然去年全年和今年一季度，萬科分別實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長33.44%和28.68%，但也掩蓋不掉高負(fù)債下所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

20年里，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債總額一直穩(wěn)步上揚(yáng)，盡管2010年以后雖然總體增速逐步放緩，但是基數(shù)較大的原因，絕對(duì)負(fù)債額依然無法被忽視，這些都對(duì)房產(chǎn)公司未來穩(wěn)健發(fā)展埋下了隱憂。

結(jié)語

當(dāng)下美的置業(yè)正在產(chǎn)城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項(xiàng)目等細(xì)分領(lǐng)域多方向布局，就在上周，美的置業(yè)更是宣布要打造“未來新生活方式引領(lǐng)者”。

從2004年進(jìn)軍房地產(chǎn)，到2010年開始擴(kuò)張，再到2017年沖刺……作為美的集團(tuán)的創(chuàng)始人、已過古稀之年的何享健終于再攜美的置業(yè)征戰(zhàn)資本市場(chǎng)，只是在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速明顯放緩、眾多房企爭(zhēng)搶地皮擴(kuò)張的當(dāng)下，美的置業(yè)真的能從“同胞兄弟”美的電商的光芒中走出來么?

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