2018房地產(chǎn)市場預(yù)測 全國百城庫存降至5年最低 房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大漲的情況嗎？

• 2018年4月10日 ZhouXun來源：江瀚視野 670 39
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

現(xiàn)在對于購房者的建議是，對于剛需購房，如果還是有較為明確的購房需求的時(shí)候，可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī)給自己購置一套家庭需要的住房，對于改善性住房的購房者來說，現(xiàn)在也是進(jìn)行置換較好的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但是對于炒房的人來說，建議盡早打消炒房的念頭。

房地產(chǎn)問題可以說是長期牽動(dòng)著大家的心，對于中國人來說房子、教育、醫(yī)療可以說是中國人最關(guān)心的三件大事，而房子往往是首當(dāng)其沖的，近些年房地產(chǎn)市場的火爆，讓中國進(jìn)入了一個(gè)房地產(chǎn)的大周期之中，于是從2016年開始，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，在2016年底定下了房子是用來住的，不是用來炒的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)，從而為中國房地產(chǎn)市場回歸理性奠定了基礎(chǔ)。最近，上海易居研究院發(fā)布了最新的研究報(bào)告，顯示最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，我們就根據(jù)這個(gè)狀況來好好聊聊房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展。

一、百城庫存降至五年最低

截至目前，全國去庫存“戰(zhàn)役”效果明顯。易居研究院4月3日數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月底，全國范圍受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國百城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅宋迥昵八?。

截至3月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當(dāng)前三類城市均呈現(xiàn)環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來部分房價(jià)上漲過快、庫存偏少的城市，補(bǔ)庫存的空間依然較大。

從具體城市來看，2018年3月，100個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫存出現(xiàn)同比增長現(xiàn)象。其中合肥、珠海和惠州3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到139%、82%和49%。同時(shí)，100個(gè)城市中，有75個(gè)城市的庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌現(xiàn)象，進(jìn)而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

眾所周知，房地產(chǎn)庫存直接影響著房地產(chǎn)的市場供給，庫存量的五年最低和接連下降是不是意味著市場房地產(chǎn)供給的不足的呢?并且房地產(chǎn)市場供給與需求存在著一個(gè)匹配的過程，中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，讓一旦出現(xiàn)供應(yīng)量不足的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)搶購的現(xiàn)象，這是由供需規(guī)律所引發(fā)的必然現(xiàn)象。那么問題來了，房地產(chǎn)市場是不是會(huì)存在大漲的可能性呢?

二、房地產(chǎn)市場還有可能大漲嗎?

我們首先從數(shù)據(jù)出發(fā)，我們可以看到，數(shù)據(jù)很明顯的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的庫存無論是環(huán)比增幅，還是同比增幅都是呈現(xiàn)出明顯的負(fù)增長態(tài)勢，特別是同比增幅的負(fù)增長已經(jīng)接近10%左右，這樣的態(tài)勢讓房地產(chǎn)市場的問題其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)，我們之前所判斷的三四線城市的去庫存壓力已經(jīng)得到了較好的緩解，但是幾乎所有城市都是出現(xiàn)庫存負(fù)增長的話，那么低庫存的出現(xiàn)極其容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給的不足，在很多城市還是處于一個(gè)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中的時(shí)候，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的供需平衡規(guī)律，就會(huì)出現(xiàn)供給不足需求過剩的賣方市場，從而導(dǎo)致價(jià)格的上揚(yáng)。

雖然，理論上判斷是這樣，但我們依然不能就這么簡單的妄下結(jié)論，我們要看一下中國的實(shí)際情況：

一是房地產(chǎn)調(diào)控的力度還在加碼。930新政以來，中國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了好幾輪的房地產(chǎn)市場大調(diào)控，調(diào)控的措施和手段也在日益多元化，原先較為常用的限購、限價(jià)、限售等三限措施現(xiàn)在正在被逐漸摒棄，很多城市都是通過市場手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的需求，比如說通過提高首付比例，提升貸款利率水平等等手段，正是因?yàn)榻鹑谑袌龅馁Y金荒難題，大多數(shù)商業(yè)銀行都已經(jīng)采用了提升房貸利率的手段，這較大的增加了房地產(chǎn)的持有成本，再加上較高的首付款比例，其實(shí)未來需求特別是非剛性需求的被壓縮空間還是存在的。

二是房地產(chǎn)市場的剛需正在被分類滿足。剛需一直被稱為房地產(chǎn)市場的頂梁柱，對于房地產(chǎn)市場的價(jià)格起到了明確的支撐性作用，但是隨著租售并舉、住房公積金政策改善等措施的影響，很多租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多種住房形式正在不斷滿足剛需的住房需求，特別是租賃住房政策和租售同權(quán)政策的出臺(tái)，正在把剛需住房的購房動(dòng)機(jī)向后延伸，所以當(dāng)剛需的需求不再那么強(qiáng)烈的時(shí)候，對于供給下降的反應(yīng)也就不會(huì)那么強(qiáng)烈。

三是對于投機(jī)需求的打壓。最近一段時(shí)間，隨著房地產(chǎn)市場特別是金融對房地產(chǎn)支持的日益從嚴(yán)，在想要像之前一樣空手套白狼顯得越來越不現(xiàn)實(shí)了，房地產(chǎn)市場想要依靠金融資本支持進(jìn)行炒房已經(jīng)日益困難，再加上對于互聯(lián)網(wǎng)金融資金進(jìn)入的限制，炒房在中國已經(jīng)逐漸變成了一個(gè)不太可能的事情，所以投機(jī)需求也在降低。

此消彼長之下，雖然供給出現(xiàn)了一定的下降，但是需求也沒有出現(xiàn)大幅度的上升，可以預(yù)計(jì)中國的房地產(chǎn)價(jià)格在未來的一段時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲或者波動(dòng)，但是一點(diǎn)需要注意的是，房地產(chǎn)市場由于存在較大的區(qū)域性差距，所以，不排除某些地方出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格異動(dòng)上漲額度可能性，但是整體出現(xiàn)房價(jià)大規(guī)模波動(dòng)的概率已經(jīng)不大。

現(xiàn)在對于購房者的建議是，對于剛需購房，如果還是有較為明確的購房需求的時(shí)候，可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī)給自己購置一套家庭需要的住房，對于改善性住房的購房者來說，現(xiàn)在也是進(jìn)行置換較好的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但是對于炒房的人來說，建議盡早打消炒房的念頭，未來居住會(huì)是主流，炒房的市場空間會(huì)被進(jìn)一步壓縮。

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