美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多大？中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)受影響嗎？

• 2018年3月30日 fengshaojie來源：互聯(lián)網(wǎng) 797 48
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  2018-2023年中國(guó)智慧城市建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與競(jìng)爭(zhēng)格局研究報(bào)告

  目前全球已啟動(dòng)或在建的新型智慧城市達(dá)1000多個(gè)，從在建設(shè)數(shù)量來看，中國(guó)以500個(gè)試點(diǎn)城市居于首位，形成了數(shù)個(gè)大型新型智慧城市群，成為全球建設(shè)規(guī)模最大的新型智慧城市國(guó)家。中國(guó)新型智慧城市2...

北京時(shí)間3月22日凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策會(huì)議宣布，加息25個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率區(qū)間上調(diào)至1.50%-1.75%。美聯(lián)儲(chǔ)自2015年12月啟動(dòng)本輪加息周期，至今已經(jīng)加息6次。

香港金管局22日也宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，從1.75%上調(diào)至2%。當(dāng)日早間，中國(guó)人民銀行也上調(diào)公開市場(chǎng)7天逆回購(gòu)中標(biāo)利率至2.55%，比此前小幅上行5個(gè)基點(diǎn)。

這是否會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求增加會(huì)拉高房?jī)r(jià)。流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金會(huì)隨之人民幣升值預(yù)期而增加?！拜斎胄酝ㄘ浥蛎洉?huì)引起我國(guó)物價(jià)上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲幅度會(huì)更大。預(yù)期效應(yīng)會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)?！?/p>

他指出，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣升值時(shí)，國(guó)外資金會(huì)大量流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房?jī)r(jià)。而一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢(shì)性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢(shì)將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)影響幾何?

在銀行利率上調(diào)的背景下，加息預(yù)期恐將形成對(duì)樓市進(jìn)一步利空影響。

從歷史經(jīng)驗(yàn)，張大偉注意到，美元加息對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)帶來負(fù)面影響，但由于我國(guó)對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上美國(guó)歷輪加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒有造成很大影響。

他認(rèn)為，同理，當(dāng)前美元加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響仍然較小。在2015年12月美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息后，可以看到，中國(guó)進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激，也帶來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。

但此次加息背景，加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何?

張大偉認(rèn)為，中國(guó)的貨幣投放方式主要有兩種：外匯占款(美元換人民幣)、逆回購(gòu)和MLF(國(guó)債換人民幣)。2015年開始，前者的比重正在下降，而后者比重在增加，這樣一來逆回購(gòu)和MLF利率的重要性越來越大。在過去1年時(shí)間里，事實(shí)上中國(guó)已經(jīng)多次加息，但對(duì)于存量來說，短期加息可能性也會(huì)出現(xiàn)。

張大偉注意到，2007-2008年美國(guó)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來全球流動(dòng)性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。美元加息，必然會(huì)導(dǎo)致資金回流美國(guó)，帶來大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。

美聯(lián)儲(chǔ)加息猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場(chǎng)之上，人民幣也不例外。資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國(guó)內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，極有可能導(dǎo)致中國(guó)樓市及股市的動(dòng)蕩。

另外，張大偉認(rèn)為，整體資金價(jià)格上行趨勢(shì)還在持續(xù)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國(guó)房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚不明朗，房產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低，買房(特別是非核心城市)已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。

張波也認(rèn)為，受美國(guó)金融市場(chǎng)影響，中國(guó)加息的預(yù)期不斷提升。

一方面美國(guó)自身加息預(yù)期在強(qiáng)化，在美國(guó)稅改刺激、需求擴(kuò)張的大背景下，美國(guó)近期開始實(shí)施的貿(mào)易戰(zhàn)一定程序上會(huì)加速美國(guó)本土的通脹效應(yīng)，從而進(jìn)一步推升聯(lián)儲(chǔ)貨幣收緊的速度以及加息預(yù)期;另一方面中國(guó)和美國(guó)加息往往密切相關(guān)，美國(guó)2015年底開始加息后，中國(guó)在2016年開始同步進(jìn)入加息通道，中美的加息周期呈現(xiàn)一定的同向性。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加息本身是一個(gè)信號(hào)，可能意味著后續(xù)全球加息周期的加快到來，對(duì)于中國(guó)貨幣政策等都會(huì)有影響。當(dāng)然必須承認(rèn)，中國(guó)市場(chǎng)的加息也會(huì)積極考慮通貨膨脹等因素，所以貨幣政策的穩(wěn)健性特點(diǎn)也會(huì)決定此類加息政策的推遲出現(xiàn)。所以預(yù)計(jì)短期內(nèi)還不能說有加息政策，但市場(chǎng)預(yù)期會(huì)綜合考慮此類因素，所以對(duì)于資金成本提高的市場(chǎng)預(yù)期和判斷肯定會(huì)形成。

不過，從樓市角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前如上海等都有類似二季度減少折扣等做法，類似房貸政策微調(diào)，也體現(xiàn)了銀根收緊的導(dǎo)向。同時(shí)從實(shí)際情況看，當(dāng)前樓市潛在的供求關(guān)系和矛盾沒有實(shí)質(zhì)性改變，所以不能說房?jī)r(jià)真的會(huì)受類似加息預(yù)期等影響，因?yàn)榇筅厔?shì)還是要看新型城鎮(zhèn)化的指標(biāo)。而對(duì)于類似貸款政策，反過來可能會(huì)鞭策部分購(gòu)房者加快入市，因?yàn)闈撛诔杀具€會(huì)提高，所以可能預(yù)計(jì)部分營(yíng)銷領(lǐng)域人員會(huì)不斷強(qiáng)調(diào)類似加息、加成本、需要加快入市等營(yíng)銷宣傳內(nèi)容。

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