“住宅限售”被認(rèn)為是中國樓市長效機(jī)制的重要組成部分

• 2017年9月25日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1331 87
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中信建投分析師陳慎則認(rèn)為，“限售”不僅是通過控制房屋流動(dòng)性來抑制價(jià)格上漲預(yù)期，同時(shí)，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長意味著市場潛在供應(yīng)的降低，這期間房屋主會(huì)動(dòng)或者被動(dòng)流入租賃市場，而這符合當(dāng)前租售并舉的政策思路。

　　“限售”或?qū)⑻娲刂祁A(yù)售證等臨時(shí)手段來調(diào)節(jié)樓市。

　　9月22日至23日，2天內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，其中6個(gè)城市實(shí)施了限售。隨著限售這一措施被逐漸認(rèn)同，未來這一舉措將會(huì)被更多城市借鑒，有專家認(rèn)為，近期量價(jià)齊跌的一線城市也將成為“限售”對(duì)象。也有評(píng)論人士指出，包括限售限價(jià)在內(nèi)的措施已經(jīng)使得商品房炒房的屬性大大降低，無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效，限購、限售和限貸等措施正成為歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。

　　進(jìn)入下半年，一線城市房價(jià)全面止?jié)q。9月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，8月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.3%。

　　期中，北京、上海、廣州、深圳新建商品房價(jià)格同比降幅分別為4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房價(jià)中，一線城市呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。廣州指數(shù)環(huán)比持平，而7月廣州指數(shù)環(huán)比仍上漲，北京、上海、深圳環(huán)比分別下跌0.9%、0.2%和0.2%。

　　以北京為例，限制高價(jià)樓盤入市等臨時(shí)手段被認(rèn)為是房價(jià)下跌的原因之一。7月11日，北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2017)》重申，將繼續(xù)堅(jiān)定不移加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)格商品住房預(yù)售、現(xiàn)售的價(jià)格引導(dǎo)，對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯高于前期或周邊在售項(xiàng)目價(jià)格的，一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案，確保2017年房價(jià)環(huán)比不增長。

　　今年8月份之前，北京市住建委未曾核發(fā)過單價(jià)8萬元以上的新房住宅預(yù)售許可，最近一次批準(zhǔn)預(yù)售單價(jià)10萬元以上的商品住宅項(xiàng)目，則要追溯到2016年第四季度。這使得北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將8萬元/平方米看成是一條房價(jià)的“隱形紅線”。

　　進(jìn)入8月，北京數(shù)個(gè)高端樓盤預(yù)售證獲批，華潤置地名下昆侖域、九龍倉旗下北京中國璽和中國金茂的北京金茂府均得以入市，三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)都在9.5萬元/平方米。

　　但北京市房協(xié)秘書長陳志表示，連續(xù)有高價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目放行，這并不意味著北京會(huì)對(duì)高價(jià)地項(xiàng)目無限制地放行，（放行）表明北京市對(duì)今年控制房價(jià)環(huán)比不增長的目標(biāo)完成有較大信心。

　　有分析人士向記者表示，隨著價(jià)格的逐步放開，未來包括北京在內(nèi)的一線城市也將會(huì)引用對(duì)炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場預(yù)期，在房子不能出售的情況下，將會(huì)大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

　　有媒體引述中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，高端項(xiàng)目會(huì)并不會(huì)被無限制地放行。他預(yù)計(jì)，2017年北京樓市調(diào)控依然會(huì)高壓運(yùn)行，房企為了避免未來市場下行，加快預(yù)售的舉動(dòng)可能會(huì)明顯。

　　相較于控制高價(jià)項(xiàng)目的預(yù)售等臨時(shí)舉措，“限售”被認(rèn)為是長效機(jī)制的重要組成部分。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)交易中對(duì)于房屋流動(dòng)性進(jìn)行管制，讓“房住不炒”的導(dǎo)向真正落實(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)前住房市場的長效機(jī)制正逐漸確立，甚至可以認(rèn)為“限售”和此前的租賃政策或都有可能成為長效機(jī)制中的核心管控技術(shù)。

　　有媒體曾刊發(fā)的《住房市場限購限售限貸“短效機(jī)制”或成新長效機(jī)制》文章也表達(dá)了這一觀點(diǎn)，文章指出：在商品房成為中國住房供應(yīng)主體的今天，重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效。深入分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過嚴(yán)格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房的界限已經(jīng)非常模煳?！袊蟪鞘邢拶徬奘酆蟮纳唐贩?，與新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房政策。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應(yīng)，只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場力量。文章認(rèn)為，“限購、限售和限貸這些所謂的‘短效機(jī)制’，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。”

　　中信建投分析師陳慎則認(rèn)為，“限售”不僅是通過控制房屋流動(dòng)性來抑制價(jià)格上漲預(yù)期，同時(shí)，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長意味著市場潛在供應(yīng)的降低，這期間房屋主會(huì)動(dòng)或者被動(dòng)流入租賃市場，而這符合當(dāng)前租售并舉的政策思路。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為長效機(jī)制重要組成部分，“限售”政策將向更多的城市蔓延，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌的一線城市也不會(huì)是例外，未來，“限售”或?qū)⑻娲刂祁A(yù)售證等臨時(shí)手段來調(diào)節(jié)樓市。

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