“住宅限售”被認為是中國樓市長效機制的重要組成部分

• 2017年9月25日 FanTianQing來源：新浪網 1331 87
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中信建投分析師陳慎則認為，“限售”不僅是通過控制房屋流動性來抑制價格上漲預期，同時，新房轉化為二手房的年限延長意味著市場潛在供應的降低，這期間房屋主會動或者被動流入租賃市場，而這符合當前租售并舉的政策思路。

　　“限售”或將替代控制預售證等臨時手段來調節(jié)樓市。

　　9月22日至23日，2天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出臺樓市調控措施，其中6個城市實施了限售。隨著限售這一措施被逐漸認同，未來這一舉措將會被更多城市借鑒，有專家認為，近期量價齊跌的一線城市也將成為“限售”對象。也有評論人士指出，包括限售限價在內的措施已經使得商品房炒房的屬性大大降低，無形中起到使商品房經濟適用房化的功效，限購、限售和限貸等措施正成為歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。

　　進入下半年，一線城市房價全面止?jié)q。9月18日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，8月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。

　　期中，北京、上海、廣州、深圳新建商品房價格同比降幅分別為4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房價中，一線城市呈現穩(wěn)中有降態(tài)勢。廣州指數環(huán)比持平，而7月廣州指數環(huán)比仍上漲，北京、上海、深圳環(huán)比分別下跌0.9%、0.2%和0.2%。

　　以北京為例，限制高價樓盤入市等臨時手段被認為是房價下跌的原因之一。7月11日，北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書(2017)》重申，將繼續(xù)堅定不移加強和完善房地產調控，嚴格商品住房預售、現售的價格引導，對于申報價格明顯高于前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批準預售許可或辦理現房銷售備案，確保2017年房價環(huán)比不增長。

　　今年8月份之前，北京市住建委未曾核發(fā)過單價8萬元以上的新房住宅預售許可，最近一次批準預售單價10萬元以上的商品住宅項目，則要追溯到2016年第四季度。這使得北京地產業(yè)內人士將8萬元/平方米看成是一條房價的“隱形紅線”。

　　進入8月，北京數個高端樓盤預售證獲批，華潤置地名下昆侖域、九龍倉旗下北京中國璽和中國金茂的北京金茂府均得以入市，三個項目預售均價都在9.5萬元/平方米。

　　但北京市房協(xié)秘書長陳志表示，連續(xù)有高價房地產項目放行，這并不意味著北京會對高價地項目無限制地放行，（放行）表明北京市對今年控制房價環(huán)比不增長的目標完成有較大信心。

　　有分析人士向記者表示，隨著價格的逐步放開，未來包括北京在內的一線城市也將會引用對炒房更加直接管控的限售措施來穩(wěn)定市場預期，在房子不能出售的情況下，將會大大降低投資者短期獲利的心態(tài)。

　　有媒體引述中原地產首席分析師張大偉的觀點，高端項目會并不會被無限制地放行。他預計，2017年北京樓市調控依然會高壓運行，房企為了避免未來市場下行，加快預售的舉動可能會明顯。

　　相較于控制高價項目的預售等臨時舉措，“限售”被認為是長效機制的重要組成部分。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣認為，房地產交易中對于房屋流動性進行管制，讓“房住不炒”的導向真正落實，體現了當前住房市場的長效機制正逐漸確立，甚至可以認為“限售”和此前的租賃政策或都有可能成為長效機制中的核心管控技術。

　　有媒體曾刊發(fā)的《住房市場限購限售限貸“短效機制”或成新長效機制》文章也表達了這一觀點，文章指出：在商品房成為中國住房供應主體的今天，重構經濟適用房制度已經不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無形中起到使商品房經濟適用房化的功效。深入分析可以發(fā)現，經過嚴格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經濟適用房的界限已經非常模煳?！袊蟪鞘邢拶徬奘酆蟮纳唐贩?，與新加坡式經濟適用房在經濟屬性上并無本質差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經濟適用房政策。新加坡式經濟適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應，只是建設環(huán)節(jié)借助了市場力量。文章認為，“限購、限售和限貸這些所謂的‘短效機制’，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制?！?/p>

　　中信建投分析師陳慎則認為，“限售”不僅是通過控制房屋流動性來抑制價格上漲預期，同時，新房轉化為二手房的年限延長意味著市場潛在供應的降低，這期間房屋主會動或者被動流入租賃市場，而這符合當前租售并舉的政策思路。

　　另有業(yè)內人士認為，作為長效機制重要組成部分，“限售”政策將向更多的城市蔓延，房價已經出現下跌的一線城市也不會是例外，未來，“限售”或將替代控制預售證等臨時手段來調節(jié)樓市。

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