7年前，朱先生花了約1100萬元買了位于南京市紫金山東側(cè)湯山新城區(qū)域的陽明山莊。

陽明山莊位于黃龍山坡上，又緊鄰陽山碑材名勝風(fēng)景區(qū)，加之開發(fā)商承諾配建高爾夫球場、私家登山道、戶戶引入湯山溫泉等高端配套，所以售價(jià)高昂，在2009年至2010年期間，一棟別墅總售價(jià)就高達(dá)幾百萬元甚至上千萬元。

7年后，站在自己花千萬元買來的別墅旁，朱先生看到的是雜草叢生的地面、積堆如山的垃圾、灌滿污水的地下室，曾經(jīng)承諾的高爾夫球場、湯山“天池”都成了泡影。

不僅如此，朱先生告訴人民財(cái)經(jīng)：“小區(qū)目前都沒有通水通電通煤氣，污水處理系統(tǒng)也沒有建好，道路坑坑洼洼，周邊雜草叢生，還時(shí)不時(shí)有挖掘機(jī)闖進(jìn)來搗毀小區(qū)里的設(shè)備，根本無法入住?！?/p>

業(yè)主：原開發(fā)商資金鏈斷裂 后續(xù)開發(fā)商惡意闖入

據(jù)記者了解，陽明山莊的開發(fā)商為南京元通置業(yè)公司，該公司在開發(fā)陽明山莊后期時(shí)資金鏈斷裂，導(dǎo)致陽明山莊在建工程陸續(xù)停工直至進(jìn)入爛尾狀態(tài)。

雖然業(yè)主所購買的別墅，有的已經(jīng)竣工交付，有的還處在未完工的狀態(tài)，但無論小區(qū)是否竣工交付，小區(qū)至今沒有完全通水、通氣、通電，距離達(dá)到入住條件還尚遠(yuǎn)。

在南京元通置業(yè)公司無力繼續(xù)開發(fā)陽明山莊后，陽明山莊后續(xù)地塊經(jīng)由司法拍賣輾轉(zhuǎn)到了另外兩家開發(fā)商手中，然而，接手的開發(fā)商與業(yè)主再次引起了沖突。

朱先生反映稱：“接手的其中一名為云溪置業(yè)的開發(fā)商強(qiáng)制無償使用陽明山莊小區(qū)的道路、配套、綠化景觀等小區(qū)資源，多次駕駛大型吊車、裝載機(jī)、挖掘機(jī)闖入小區(qū)，搗毀大門等小區(qū)設(shè)備，小區(qū)業(yè)主最多時(shí)一個(gè)月報(bào)警達(dá)80余次，嚴(yán)重威脅到業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全?！?/p>

接盤開發(fā)商的惡意闖入成為點(diǎn)燃陽明山莊百余名業(yè)主心中怒火的直接原因，3月15日，多名業(yè)主聯(lián)名到南京市江寧區(qū)湯山街道信訪辦上訪，希望當(dāng)?shù)卣艹雒鎱f(xié)商開發(fā)商并解決小區(qū)爛尾的問題。

朱先生稱：“南京元通置業(yè)公司已經(jīng)資不抵債，如果能在政府的幫助下實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)重組并重新引進(jìn)負(fù)責(zé)的、統(tǒng)一的開發(fā)商進(jìn)行接盤，相信陽明山莊能夠成為我們安居樂業(yè)的家園。”

江寧區(qū)住建局和建工局：由湯山街道來協(xié)調(diào)

對于陽明山莊爛尾的情況，人民財(cái)經(jīng)最先聯(lián)絡(luò)了南京市江寧區(qū)住建局辦公室，其工作人員表示：“有十多名業(yè)主到信訪辦反映小區(qū)的情況，目前，該事件已經(jīng)由湯山街道負(fù)責(zé)牽頭，協(xié)調(diào)開發(fā)商和相關(guān)部門來推進(jìn)此事。”

江寧區(qū)住建局作為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門，并未給出處理方案，在追問下，其工作人員進(jìn)一步表示：“由于整個(gè)事件驗(yàn)收不是住建局驗(yàn)收，牽頭也不是住建局牽頭，還需要向其他相關(guān)部門了解情況?！?/p>

隨后，人民財(cái)經(jīng)就陽明山莊未實(shí)現(xiàn)“三通”卻通過驗(yàn)收的情況，致電南京市江寧區(qū)建工局相關(guān)工作人員，其稱：“房屋驗(yàn)收的具體工作應(yīng)由其下設(shè)的質(zhì)監(jiān)站來管理?！?/p>

人民財(cái)經(jīng)聯(lián)絡(luò)到質(zhì)監(jiān)站相關(guān)工作人員，其表示：“我們在竣工驗(yàn)收的時(shí)候，煤氣是不管的，(煤氣)是燃?xì)饧瘓F(tuán)的事情，電不是說房屋內(nèi)部電路有問題，而是房屋外部供電不足，水也一樣，是外部設(shè)備，這些都是由自來水公司和市供電局自己施工、設(shè)計(jì)、安裝、驗(yàn)收的，我們驗(yàn)收的時(shí)候通水通電就可以?！?/p>

據(jù)進(jìn)一步了解，在竣工驗(yàn)收時(shí)，南京元通置業(yè)公司為了應(yīng)付驗(yàn)收只是安裝了“臨時(shí)水電”，而“臨時(shí)水電”卻“成功”通過了驗(yàn)收。

熟悉該領(lǐng)域的資深律師王海濤向人民財(cái)經(jīng)提供了江蘇省工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》，其中，對水管道安裝工程、電氣工程的驗(yàn)收要求都有明確的規(guī)定，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

王海濤認(rèn)為：“如果該小區(qū)在沒有達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，以及其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，政府驗(yàn)收部門給予驗(yàn)收合格，屬行政行為違法。如該驗(yàn)收行為導(dǎo)致購房者受到損害，可向政府部門申請行政復(fù)議或者提出行政訴訟(要求撤銷該驗(yàn)收合格的行政行為，并可要求相關(guān)部門責(zé)令開發(fā)商整改)?！?/p>

其后，人民財(cái)經(jīng)聯(lián)絡(luò)到湯山街道相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示：“目前，湯山街道和住建局、建工局等相關(guān)部門達(dá)成共識，由湯山街道牽頭開發(fā)商，協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行處理。”

業(yè)主朱先生也向人民財(cái)經(jīng)證實(shí)，目前，陽明山莊爛尾事件已經(jīng)交由湯山街道來牽頭，但是，尚未有新的進(jìn)展和處理方案。

律師建言：政府應(yīng)發(fā)揮建設(shè)性作用

對于陽明山莊的業(yè)主而言，目前最緊迫的事情就是實(shí)現(xiàn)小區(qū)“三通”，平整道路，修好排污系統(tǒng)，引進(jìn)新的物業(yè)管理公司，使得小區(qū)盡快可以入住。

對于業(yè)主代表朱先生提出的申請破產(chǎn)并引入新開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)的建議，京衡律師集團(tuán)上海事務(wù)所高級合伙人鄧學(xué)平律師表示，根據(jù)《破產(chǎn)法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)開發(fā)商不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力時(shí)，開發(fā)商和其債權(quán)人均可以向人民法院申請破產(chǎn)。向人民法院提出破產(chǎn)申請時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交破產(chǎn)申請書和有關(guān)證據(jù)。

在加快破產(chǎn)程序推進(jìn)和引進(jìn)新的開發(fā)商方面，鄧學(xué)平律師認(rèn)為：“政府應(yīng)發(fā)揮建設(shè)性作用?！?/p>

不僅如此，對于爛尾樓的整治，我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。如果出現(xiàn)爛尾樓事件，相關(guān)部門可以進(jìn)行行政性的干預(yù)，以保障各類債權(quán)人的利益為原則，召開債權(quán)人會議，協(xié)商處理方案，還可以通過稅費(fèi)優(yōu)惠政策、限期自行處置、強(qiáng)制性代理處置、強(qiáng)制性拆除、托管續(xù)建、引入新開發(fā)商、融資盤活等方式更好地平息爛尾樓事件。

此外，對于云溪置業(yè)公司破壞陽明小區(qū)公共設(shè)施，鄧學(xué)平律師指出：“業(yè)主購買的每一平方米的建筑面積，其價(jià)格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價(jià)格，而且還包括相應(yīng)土地使用費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。從《物權(quán)法》來說，所有在這個(gè)樓盤購買了房子的業(yè)主，都是該小區(qū)土地使用權(quán)人，公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施的所有權(quán)人。后期其他開發(fā)商破壞小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的，系侵犯了業(yè)主的所有權(quán)和使用權(quán)。”

王海濤律師補(bǔ)充稱，該小區(qū)另外地塊被轉(zhuǎn)賣給另外的開發(fā)商，接盤的開發(fā)商強(qiáng)制穿過小區(qū)并破壞小區(qū)的公園、配套等，如果是必須通過該小區(qū)通行的，該小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。但是，該開發(fā)商挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及小區(qū)業(yè)主物業(yè)的安全。如該開發(fā)商的行為，給小區(qū)業(yè)主物業(yè)造成損害的，小區(qū)業(yè)主可以向法院起訴，要求開發(fā)商“停止侵害”、“排除妨害”，造成損失的可以要求“賠償損失”。