為了盤活二級(jí)市場(chǎng)，34地醞釀土地市場(chǎng)風(fēng)暴。1月22日國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)，提出在2018年底，34個(gè)試點(diǎn)地區(qū)要建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)則基本完善，土地資源配置效率顯著提高。

　　土地流轉(zhuǎn)的主要形式包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種形式。國(guó)土資源部一位人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說，土地抵押對(duì)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)有企業(yè)改革起到重要的作用，中國(guó)商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)。

　　同時(shí)，該人士還表示，很多開發(fā)商和個(gè)人買房投資一樣，會(huì)將囤地作為一種投資，這造成建設(shè)用地的浪費(fèi)。促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)完善，從嚴(yán)增收土地閑置費(fèi)可以增加開發(fā)商保有土地的成本，促進(jìn)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，增加土地利用效率，盤活整個(gè)土地市場(chǎng)。從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)中心城市的房?jī)r(jià)可能起到一定的平抑作用。

　　在《方案》中也提到，國(guó)土資源部將會(huì)會(huì)同相關(guān)部門，密切跟蹤試點(diǎn)地區(qū)工作進(jìn)展，主動(dòng)適應(yīng)改革和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，完善配套制度，并及時(shí)提出制訂和修改相關(guān)法律、法規(guī)、政策的建議。

　　中國(guó)人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平認(rèn)為，目前來(lái)看修改法律顯得很有必要，因?yàn)橹挥行薷南嚓P(guān)法律才能與現(xiàn)階段的一系列改革相適應(yīng)，這也是供給側(cè)改革的一部分。

　　34個(gè)試點(diǎn)盤活二級(jí)市場(chǎng)

　　土地二級(jí)市場(chǎng)是中國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分?！斗桨浮贩Q，實(shí)行土地有償使用制度近30年來(lái)，土地二級(jí)市場(chǎng)對(duì)促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革深入，土地二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則不健全，政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善，交易信息不對(duì)稱、交易平臺(tái)不規(guī)范等問題突出，制約了存量土地資源的盤活利用，難以滿足新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要。

　　國(guó)土部一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，現(xiàn)在提出完善二級(jí)市場(chǎng)，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的必要措施。

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，通過招拍掛取得的土地可以抵押;具有房屋所有權(quán)的房屋也可以抵押，房屋所占有的土地使用權(quán)隨之一同抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地抵押對(duì)于支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)有企業(yè)改革起到重要的作用，中國(guó)商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)。

　　此次進(jìn)入34個(gè)試點(diǎn)區(qū)域名單的上海市松江區(qū)曾經(jīng)在2015年也被選為集體建設(shè)性用地入市試點(diǎn)。該區(qū)規(guī)劃與土地管理局規(guī)劃建筑管理科科長(zhǎng)沈杰接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，在2015年因?yàn)槿胧械貕K較少，企業(yè)普遍沒有抵押的需求。上海市金融辦曾組織銀行等機(jī)構(gòu)草擬文件，確定了集體建設(shè)用地抵押入市的方案，方案出來(lái)后，國(guó)土部門特意詢問土地使用者是否需要抵押?！耙?yàn)橘Y金量夠，對(duì)方?jīng)]有抵押需求，到2017年2月，尚未有集體用地抵押案例”。

　　而德清縣的建設(shè)用地抵押服務(wù)已經(jīng)成為國(guó)土部門日常工作的一部分。沈杰認(rèn)為，是否有抵押需求和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、地塊的總價(jià)有關(guān)。如果地塊小、總價(jià)低，對(duì)企業(yè)實(shí)力要求相對(duì)小。如果地塊較大，企業(yè)后期開發(fā)強(qiáng)度相應(yīng)增加，對(duì)資金的要求較大。葉劍平認(rèn)為，建設(shè)用地抵押和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)達(dá)程度、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)劂y行的政策有關(guān)，浙江德清縣就屬于市場(chǎng)認(rèn)可抵押的地區(qū)。

　　德清縣國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說，工業(yè)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押該市一直在做，已成為日常工作的一部分。企業(yè)將工業(yè)用地及附著建筑轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)，可以直接到國(guó)土局辦理;而建設(shè)用地上建筑的租賃，按照規(guī)定是要到國(guó)土局辦理手續(xù)，但實(shí)際操作中，因?yàn)樽赓U屬于使用權(quán)人自身行為，大部分企業(yè)選擇自行交易，未到國(guó)土局辦理。而作為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)之一，截至2016年6月，德清縣已有16宗共約170畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地獲得抵押貸款，涉及抵押總額4182.2萬(wàn)元。