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中研網(wǎng)訊：

2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評估

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測

十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個從覺醒到蓬勃的增長時期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場則經(jīng)歷了一個

2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個地區(qū)的強力推進，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利

2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1

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　　7月中，北辰實業(yè)董秘郭川再度飛抵長沙時，心情大好。身背“體量最大”名號的北辰長沙地王項目，最終置之死地而后生，8棟大樓已經(jīng)拔地而起。

　　這還不是郭川高興的全部理由。6月25日，北辰以12.56億元奪得順義新城一塊居住用地。作為北京市屬國企，2年蟄伏后，北辰重新殺回北京土地市場。

　同時發(fā)力的還有北京首開股份。5月底和6月底，首開股份接連在房山區(qū)拿下3幅地塊。7月22日，又在通州競得一塊住宅用地。2個月內(nèi)，首開四度出手，收獲總建筑面積近90萬平方米的土地。

　　7月16日，久未在京拿地的華遠也打破沉默，接連在通州和昌平的兩塊居住用地投標中報出高價，圈地意愿強烈。

　　這種現(xiàn)象正在全國蔓延。在山東，魯商置業(yè)、山東高速、山東重汽等省屬國企，亦紛紛加快獵地速度。

　　借央企受限“退地令”之際，地方國資正加速進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在土地市場上唱起了主角。

　　央企走后

　　北京的土地出讓方式，正在悄然發(fā)生變化。近2個月以來，招標成為最主要的手段，而此前的慣常方式是拍賣。

　　按照北京市土地儲備中心副主任葉向忠的說法，這一改變的初衷是“避免價高者得”。事實表明，此舉對北京國企的刺激作用明顯。

　　6月25日，北辰以招標方式拿到順義區(qū)一地塊，刨去公建，樓面地價為9470元/平方米。

　　“我們公司比較穩(wěn)健，不會去拿高價地，這個價格很合理�！北背蕉毓▽Α敦斀�(jīng)國家周刊》記者表示。

　　該地塊周邊項目目前單價在1.6萬元到1.8萬元之間，最高達到2.1萬元�！拔覀兊捻椖吭陧樍x新城中心，區(qū)位很好，未來2到3年，價格會穩(wěn)步上升�！惫ㄕf。

　　在外界看來，作為北京本土房企，北辰的回歸姍姍來遲，長沙地王的“解套”成為直接誘因。

　　“項目因為體量大，前期確實占壓資金比較多�！惫ㄕf。但他同時表示，北辰這兩年沒在北京土地市場上有動作，是土地市場競爭太激烈所致�！坝绕涫侨ツ�，三天兩頭刷新紀錄。我們實際上參與了不少地塊的拍賣，但它們最終超出了公司的預(yù)期價格，所以沒拿�！�

　　土地市場正發(fā)生微妙變化，國資委發(fā)布“退出令”后，央企身影漸漸隱去。7月16日，通州和昌平兩塊居住用地招標現(xiàn)場，參與投標的10家企業(yè)中，僅有中國水電一家央企。而2009年下半年，北京市土地儲備中心大廳內(nèi)，一直是央企大鱷敘舊的場所。

　　就在此次招標會上，久未謀面的華遠地產(chǎn)兩次出手，在兩塊地的投標中均報出了最高價。華遠總裁任志強在近期的各種論壇上，多次表達過“華遠將瞄準二、三線城市”的意愿，但央企的退場和土地出讓方式的變化，讓華遠看到了返京的希望。

　　北京首開成為土地市場最大的受益者。在其近兩個月內(nèi)拿到的4幅地塊中，2塊來自拍賣，2塊來自招標。

　　一位參與投標的國企老總坦言，招標過程中有一項綜合業(yè)績分，“歷史比較長的國企，肯定有優(yōu)勢，央企退出了，接下來是地方國企的機會”。

　　6月29日房山區(qū)地塊的投標中，共有6家開發(fā)商參與爭奪。在報價環(huán)節(jié)，華遠、首開和中水電分列前三位，之后才是3家小公司。而隨后的綜合業(yè)績評標環(huán)節(jié)，則完全成為地方國企和央企的比拼。最終首開憑借在綜合業(yè)績和財務(wù)指標上的高得分，擊退華遠和中國水電。

　　首開內(nèi)部人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“招標的門檻比較高，不像掛牌，誰都可以來爭一爭�！�

　　此次爭奪中，華遠的報價高出首開2億元，卻最終敗北，這似乎是對此前“價高者得”的顛覆。但綜合業(yè)績的考量，則為小開發(fā)商出了一道難題。

　　“退地令”地方版

　　北京國企在京大獲全勝之際，臨近的山東房地產(chǎn)市場上正掀起另一場風(fēng)波。

　　6月13日，山東省國土資源廳發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的通知》，明確規(guī)定，“我省嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)�！�

　　從山東省國土廳的表述中可知，該通知是對今年初國務(wù)院“國十一條”的地方配套政策，但其對當(dāng)?shù)貒蟮哪玫叵拗�，卻比“國十一條”更為嚴厲，這被當(dāng)?shù)孛襟w解讀為“樓市準入禁令”。

　　正是這一新規(guī)，讓向來國企獨大的山東房地產(chǎn)市場頗有措手不及之感。

　　重汽地產(chǎn)一位高層對《財經(jīng)國家周刊》記者提出自己的疑問，“此前只有國資委對央企下達退出令，對省屬國企并沒有這項規(guī)定��！你能不能問問省國資委是什么態(tài)度？”

　　重汽地產(chǎn)在1993年便進入房地產(chǎn)業(yè)，依托重汽集團的舊廠區(qū)，在濟南中心城區(qū)擁有相當(dāng)體量的土地。

　　7月22日，中國重汽集團領(lǐng)導(dǎo)在重汽地產(chǎn)的會議中，強調(diào)要繼續(xù)把地產(chǎn)做大做強。

　　“房地產(chǎn)也是重汽的主業(yè)。原來只做汽車，現(xiàn)在增加了兩個，分別是地產(chǎn)和金融。這是集團的發(fā)展戰(zhàn)略。”上述重汽地產(chǎn)高層表示。

　　按照國土廳通知，重汽地產(chǎn)并不在山東省退出令之列。而另一國企山東高速，在迅猛擴張之際，則面臨巨大政策風(fēng)險。

　　山東高速為山東唯一一家高速公路板塊上市公司。7月10日，其發(fā)布公告稱，向下屬全資子公司山東高速投資發(fā)展有限公司增資10億元，參與省內(nèi)多個房地產(chǎn)項目投資。山東高速內(nèi)部人士對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，“增資有兩個原因，一是繼續(xù)增加土地儲備，二是有新項目要上馬了�！�

　　高速投資成立于2008年6月13日，是山東高速的全資子公司，注冊資本金2億元，主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。

　　公開資料顯示，該公司自成立以來，僅有萊蕪市的雪野湖一期項目即將開發(fā)，占地面積280畝。而從今年開始，高速投資開始發(fā)力，2月8日，其與杭州綠城簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議。公告顯示，雙方將在50億元額度范圍內(nèi)合作，模式為共同組建項目公司。

　　敲定戰(zhàn)略合作伙伴，向子公司大舉增資，山東高速發(fā)展地產(chǎn)的雄心暴露無遺。而國土資源廳的一紙文件，令其擴張前景驟然生變。

　　感受到壓力的絕非只有山東高速。山東國企進入房地產(chǎn)業(yè)者大有人在，魯商置業(yè)董秘姜國棟在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時預(yù)測，“我相信不只山東出政策，其他地方也會出臺類似政策�！�

　　魯商置業(yè)為山東省商業(yè)集團總公司下屬子公司，接近該公司的人士透露，山東省商業(yè)集團此前在商業(yè)領(lǐng)域的利潤率并不高，地產(chǎn)業(yè)的地位正在迅速提高，已經(jīng)升級為集團主業(yè)。

　　山東省國資委副主任樊軍告訴《財經(jīng)國家周刊》，目前國資委下轄31家直屬國企，其中16家涉足房地產(chǎn)業(yè)。不乏山東高速、兗礦集團等非地產(chǎn)主業(yè)國企。

　　山東省國資委提供的資料顯示，2008年末，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額312.7億元，占16家省管企業(yè)的5.69%；營業(yè)收入97.4億元，占2.48%；利潤總額3.9億元，占1.37%；職工人數(shù)1.6萬人，占2.9%。 “省管企業(yè)主營業(yè)務(wù)是煤炭、鋼鐵、黃金和汽車零部件，地產(chǎn)資產(chǎn)所占比例并不大�！狈娬f。

　　盡管比例不大，但國企發(fā)展地產(chǎn)的勢頭迅猛。在濟南，已有保利、中海、綠城、恒大等外來品牌入駐，可與之抗衡的唯有地方國企，如海爾地產(chǎn)、海信地產(chǎn)、魯商置業(yè)、重汽地產(chǎn)等，均表現(xiàn)出明顯上升勢頭。

　　過半數(shù)山東國企涉足房地產(chǎn)，看中的是未來較高的利潤率。根據(jù)山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗測算，山東省一般行業(yè)的平均利潤率為5%到8%，而房地產(chǎn)業(yè)在20%以上。

　　炒高地價成為央企被勒令退場的原因，而地方國企遭遇的情況類似。綠城一位高層對《財經(jīng)國家周刊》記者說，“我對國企和央企拿地，抱有非常大的反感，大多數(shù)地王都出自它們。用國家的錢來炒高地價，這是比較不負責(zé)任的行為�！�

　　當(dāng)?shù)刈畲蠓康禺a(chǎn)顧問機構(gòu)信立怡高的一位分析師透露，6月份，濟南共有8幅地塊成交，成功獵地者一半為國字號。如中國建設(shè)銀行山東省分行、青島啤酒、海信地產(chǎn)、中國人壽山東分公司�！皾系纳虡I(yè)地產(chǎn)并不發(fā)達，而這8塊地都是商業(yè)用地，足見國企胃口之好�！�

　　就在山東省國土資源廳下發(fā)文件后不久，7月22日，山東黃金與濟南天橋區(qū)政府簽約，準備合作開發(fā)該區(qū)域的鵲山龍湖項目，有消息稱，山東黃金此舉將拿地3000畝。

　　退出拉鋸戰(zhàn)

　　對于山東國土廳的“退出令”，海爾地產(chǎn)一位受訪高層略顯無奈。“土地市場應(yīng)該是公開的，今天禁止央企，明天禁止國企，這種游戲規(guī)則不公平�？啃姓深A(yù)無法解決問題，得從制度上做變革�！�

　　按照通知規(guī)定，山東高速在退出之列。但該公司一位高層表示，參與地產(chǎn)開發(fā)的并非山東高速本身，而是下屬的子公司�！斑@個子公司的主營業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)，而且也不是自己做，是和綠城集團合作，針對某個項目成立項目公司，并不違背國家相關(guān)政策法規(guī)�！�

　　他認為，政策并未要求地方國企子公司不做地產(chǎn)�！白钇鸫a在當(dāng)前，我們公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不受影響，完全可以做。”

　　重汽地產(chǎn)受訪高層表露出相似意見�！皣翉d的文對我們沒有影響，如果是國資委下文，力度會更大些�！�

　　他們的自信并非全無理由，山東省國資委提供的資料顯示，當(dāng)?shù)貒髤⑴c房地產(chǎn)業(yè)，所開發(fā)土地多是老國企城區(qū)用地，同時對職工安置和加快國企改革有比較大的促進作用�！坝械囊虺鞘薪ㄔO(shè)需要，承擔(dān)地方政府的建設(shè)任務(wù)�！�

　　重汽地產(chǎn)一直參與濟南天橋區(qū)棚戶區(qū)的改造，接近重汽地產(chǎn)的人士透露，“很多地方政府都希望重汽地產(chǎn)這樣的國企進來�！�

　　疑問之下，山東省國資委的意見非常明確�！拔覀冎С质临Y源廳的工作，接下來會加大對這些企業(yè)的清理整合力度，督促企業(yè)在完成階段任務(wù)后有序退出。”山東省國資委副主任樊軍表示。

　　他認為，山東國企進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢“肯定會發(fā)生改變”。“第一，如果它們主業(yè)不是地產(chǎn)，就難以打造自身優(yōu)勢，謀求企業(yè)進一步發(fā)展；第二，很多企業(yè)只是做項目，項目完成后將退出地產(chǎn)領(lǐng)域�！�

　　自2009年，山東省國資委對31家省管企業(yè)產(chǎn)業(yè)分布、經(jīng)營狀況等情況開展清查，目的是“突出優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，做精做強主業(yè)”。樊軍透露，國資委將對非主業(yè)內(nèi)資產(chǎn)質(zhì)量不高、效益低、無發(fā)展前景的企業(yè)堅決清理，杜絕盲目多元化。

　　“各企業(yè)根據(jù)要求制定了產(chǎn)業(yè)重組整合方案，今年就開始實施，涉及到房地產(chǎn)的企業(yè)將得到規(guī)范。”樊軍說。

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地方國企接力央企地產(chǎn)點評