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2010-2015年中國地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評估

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測

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2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個地區(qū)的強力推進，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利

2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資1

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從三個方面來談?wù)劮績r的規(guī)律，一是分析一下房價上漲的根本原因到底是什么；二是分析一下這次調(diào)控解決了這個根本原因了嗎；三是這次調(diào)控的影響到底有哪些。

第一、先談一下房價上漲的主要原因是什么。

這個問題可能大家整天猜來猜去、爭來爭去，的確是一個核心問題，把這個問題說清楚了，基本的判斷就都有了。我的觀點實際上是非常清晰的，現(xiàn)在來講，目前我們房價的主要原因還是供需關(guān)系，但是很多人都不承認(rèn)這個，包括政府都不承認(rèn)，為什么不承認(rèn)？

一個原因是有種觀點認(rèn)為投資是我們的房價上漲非的根源，包括現(xiàn)在政府也這么認(rèn)為，他們采取的調(diào)控措施也從這兒做切入口。我反問一句，我們?yōu)槭裁床煌顿Y我們的手機，投資我們的電視機？而投資住房？想當(dāng)年1984年我們就投資過電視機，1983年，1984年電視機是買不到的，買到過兩天賣出就賺錢了，很多人就投資，為什么現(xiàn)在不投了？是因為有大量的供應(yīng)，它不會漲，因為那時候供需非常不平衡，所以，大家才投資電視機，現(xiàn)在沒有人投資電視機了。

那大家為什么投資房子？是因為房子一直供不應(yīng)求，房子一直在漲，自從有了房地產(chǎn)市場，在歷史上來看，基本上是在漲，短時間的回調(diào)，實際上一直在漲，這樣一個示范效應(yīng)在這里。另外，還有很多政府的制度在里面，實際上我們研究房地產(chǎn)時間長了就發(fā)現(xiàn)，這個制度是導(dǎo)致房價上漲的深層原因。比如我們的土地供應(yīng)政策，比如我們規(guī)劃政策，比如我們?nèi)绾慰创康禺a(chǎn)市場的思維方式等，這些問題都是非常重要的原因。我之所以投資是因為這個東西緊俏我才投資，如果不緊俏沒有人投資它。所以，投資者不可能把房價推動上漲。

第二個原因，也是很多消費者這么認(rèn)為，是房地產(chǎn)商推動房價上漲。這個理由我覺得也是站不住腳的。說得確切一點，是因為這個市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，這些房地產(chǎn)商順勢惡霸了一把而已。我周邊的房子漲到一萬，你非要讓我賣五千這個東西也不合適，它不是根本原因，它只是在這里面起到一定推波助瀾的作用。

另外，還有一個非常重要的原因，大家一直在談這個事，房地產(chǎn)不僅僅是個商品，它還是我們?nèi)松谋匦杵�，這個也是成為大家把房地產(chǎn)不當(dāng)作商品，不承認(rèn)供需矛盾是根本原因的一個理由。但現(xiàn)在這個理由也不存在。因為有了保障房來解決這個問題，解決我們的居住權(quán)問題，另外一部分給市場。既然這兩部分已經(jīng)分開，就不能把這個理由和商品房一起來談。保障房解決居住權(quán)，商品房是完全的商品，供需矛盾就是根本原因。

當(dāng)然，房價因素中還有成本的原因，大家可以看到，現(xiàn)在房價成本占了多少，在北京來講，現(xiàn)在房價四萬五萬是非常多的，建安成本一般大概兩千多，三千的樣子，占比在10%以下，而房價中還有非常大的一部分是土地成本，而土地價格又主要由什么決定的呢？土地的價格主要還是供需關(guān)系。

土地供需關(guān)系實際上還決定著我們的房價，我們現(xiàn)在賣土地，把房子的建筑面積都算出來了，房子的供求量都出來了，也就是我們在供應(yīng)土地的時候，就把我們的市場供應(yīng)量決定了。
在這樣的情況下我們就可以看到，實際上這里面最大的，最有能力對房地產(chǎn)起作用的是誰？是政府。只有政府，政府提供供地，房屋供應(yīng)量多量少是他決定的。政府不僅供地的量，而且還有一個很重要的原因，把容積率控制了，也就是把住房的供應(yīng)量完全控制了。

決定房屋供應(yīng)量的第一個因素是地，第二個因素是容積率�，F(xiàn)在北京，包括我們經(jīng)濟適用房的容積率都在3，甚至3以下，有必要搞這么奢侈的容積率嗎？我是90年代在海南做房地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)現(xiàn)有一個香港人開發(fā)的項目，容積率非常非常高，至少8以上，但是我去參觀那個房子的時候，我有種感覺，我覺得這個房子進去非常舒服，我回來不太理解，回頭又去了一次，它房屋非常密，層高大概就是兩米三，兩米四，房屋也不太大，但是進去以后非常舒服。有可能他們在香港做房地產(chǎn)做得非常久，對房地產(chǎn)的舒適度和容積率關(guān)系處理的非常好。北京現(xiàn)在平均容積率大約是3，我們提高到6一點不過分，能夠提高一倍的住房供應(yīng)量。

我很奇怪，我們的政府似乎從來沒有提容積率的問題�？磥碚畬Ψ康禺a(chǎn)價格到底是由什么決定的問題沒有清醒的認(rèn)識，或者根本沒有認(rèn)識。如果不把這個問題搞清楚的話，我們現(xiàn)在做很多的調(diào)控，事實上可能都會出現(xiàn)一系列的問題，因為你根本不承認(rèn)供求這個根本的原因，不采取措施提高供應(yīng)量，你怎么可能平抑房價或者讓房價不快速上漲，不可能。

不管是我們的政府也好，不管我們開發(fā)商也好，不管我們民眾也好，我們都必須遵循一些基本的經(jīng)濟規(guī)律，如果我們不遵循經(jīng)濟規(guī)律，我們會用很多其他的冠冕堂皇的理由來說，為了經(jīng)濟增長，我覺得那些東西都不可靠。經(jīng)濟規(guī)律是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。所以，我首先分析房價上漲的主要原因，

第二、我們這次調(diào)控解決沒解決房價上漲的原因問題

很明顯，我們這次沒有解決這個問題。當(dāng)然，我們這次調(diào)控也解決了部分的，為什么？我們抑制了一部分的需求，政府這次調(diào)控主要的或者基本上所有的這樣一個政策的導(dǎo)向都是抑制需求，是堵而不是疏。大家也說這是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，我想也不能再嚴(yán)到哪兒去了。再嚴(yán)就大家不買房了或者大家買一套房，這也不行，那就不是嚴(yán)的問題，那可能就是違背經(jīng)濟規(guī)律了。實際上在北京市場主要需求不是第一套房的需求，更多的是改善需求。北京人大部分都有房，但房子都是多年前的老住房，住房結(jié)構(gòu)很不好，大家都想改善，你把這種改善需求不斷打壓，認(rèn)為他是投資需求，這樣是沒有正確的認(rèn)識市場。這次調(diào)控的總體思路，是不承認(rèn)我們的供求關(guān)系是房價上漲的根本原因，不承認(rèn)我們供應(yīng)量的不夠是導(dǎo)致房價上漲非常重要的原因，因為沒有半點的措施是提高住房供應(yīng)量的措施，這樣的政策怎么能不失��？

如果在這樣的思維指導(dǎo)下，我們可預(yù)期我們的房價還是會上漲，這個需求并不是消失了，實際上大家都在觀望，在看，看這個調(diào)控有沒有作用，一看也沒跌多少，又要漲了就會一窩蜂的購買，又會暴漲。

我一直有一個觀點，暴漲是政府調(diào)控方式導(dǎo)致的。

因為現(xiàn)在我們政府沒有一種很好的辦法，什么辦法呢？實際上是拿的一種調(diào)控方式來嚇唬大家，這實際上是一種嚇唬政策。如果我確實需要房子，或者我要改善住房的話，你加一點利息，我多掏點錢還一樣掏。所以，這個需求是一直存在的。所以，如果要想使我們的房價能夠平穩(wěn)的上漲這樣一個態(tài)勢的話，一定要加大我們的供應(yīng)量。這個供應(yīng)量跟市場結(jié)合起來。
我們現(xiàn)在目前的土地供應(yīng)方式是計劃供應(yīng)的方式，我們每年年初拿一個計劃，然后再招拍掛投放。實際上這個計劃是計劃經(jīng)濟時代的一種方式，我們希望一種計劃經(jīng)濟的思維方式來滿足我們市場上大家真正的需求，來平衡這種需求。這種方式我們干了三十年，失敗了。現(xiàn)在土地市場還是采取這種政策，會不會成功呢？肯定不會成功。

中國因為有著世界上第一人口這樣的一個發(fā)展中國家，這樣一個高速成長的國家，我可以預(yù)期不久的將來，北京的房價，是世界上最貴的房價應(yīng)該一點都不讓人驚訝。如果我們目前這種土地政策，政府這樣對市場的認(rèn)識，如果說不改變的話，這個第一來到的速度會很快。這個日子肯定會到來，但是如果我們政府做的好一點的話，到來的會非常慢，市場就會慢慢接受了，社會也不會有大的震蕩。如果政府還是這樣一種政策，還是這樣一種思維的話，很快就會到來。大家可以看，莫斯科也是新興大國的首都，現(xiàn)在已經(jīng)是世界上第二高房價了，我們的房價超過莫斯科沒有任何人說不正常，太正常不過了。

第三、我想談?wù)勎覀冞@次調(diào)控到底影響了什么。

應(yīng)該說，只是影響了大家買房的預(yù)期心理和買房的時間節(jié)奏問題。是購房者還會照樣盯著它看什么時候動手買，是二套房的改善性購買人來講，他也會看，房價下不去了，我趕快買吧，他一買看房價漲起來了，一看漲了不行，嘩嘩全進去了，暴漲就又出現(xiàn)了。

在這種情況下，我們看到很多大地產(chǎn)商、小地產(chǎn)商，他們有自己的做法。我覺得他們的做法是適應(yīng)當(dāng)前的形勢，比如大的地產(chǎn)商像萬科，像恒大，他們開始進行相應(yīng)的房價小幅下調(diào)，大家不要認(rèn)為這個下調(diào)是因為調(diào)控，而是因應(yīng)調(diào)控來實施自己的戰(zhàn)略。為什么？因為他們在市場正常的情況下，它很難增長它的市場占有率，非常多的小房地產(chǎn)商看不清這一點，但大地產(chǎn)商能非常好的利用這次機會來增加市場占有率。像萬科我前段時間看有數(shù)據(jù)顯示其市場占有率提高了將近一倍，這個對他來講是很重要的。這樣的房地產(chǎn)企業(yè)他們有錢，但現(xiàn)在最重要的是資金周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)速度越快賺的錢越多。所以，他運營的重要點是資金周轉(zhuǎn)速度。所以，大家不要看到因為他們降價了，是政府政策導(dǎo)致的，應(yīng)該說是他利用這次調(diào)控的機遇來實現(xiàn)其戰(zhàn)略上的市場占有率提升。小的地產(chǎn)商為什么價不動呢？這個很簡單，它沒有更多的錢買新地，我就這點地了現(xiàn)在我賣掉了去干嘛？我又不是挺不住，我放那兒擱著，過段時間等著漲價。

目前的零成交、房價微弱下降的問題不能歸結(jié)到政府的調(diào)控，我不這么認(rèn)為。我認(rèn)為政府這種嚇唬式調(diào)控導(dǎo)致大家心理上出現(xiàn)了一些等待和觀望而已，調(diào)控不能導(dǎo)致房價下降，只有提高住房供應(yīng)量才是根本。所以，在這種情況下，我們將來會怎么樣，應(yīng)該說非常明顯，房價依舊還會上漲，而且在某一個節(jié)點上會出現(xiàn)一種激烈性暴漲。

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房地產(chǎn)百日調(diào)控效果點評