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如何看待當(dāng)前樓市走向
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-15
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- 中研網(wǎng)訊：
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■判斷樓市走向，不可僅憑一二個(gè)案或輕信一些斷章取義的傳言
■從上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，上海房市依然保持比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢
■我國經(jīng)濟(jì)總體向好基本面未變，將成未來房市發(fā)展的基本支撐
為期四天的第23屆中國·上海房地產(chǎn)展示交易會昨天在上海展覽中心閉幕。展會期間，購房者的觀望情緒依舊濃重。"現(xiàn)在該不該買房？""房價(jià)會是漲還是跌？"……類似這樣的詢問，近來不絕于耳。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展，既有其內(nèi)在規(guī)律，又受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢等多種外部因素影響。對于這樣的問題，也許并不能用簡單的"是"或"否"作回答，而是需要站在一個(gè)十分理性和客觀的角度，對當(dāng)前樓市的態(tài)勢作一番分析。
樓市總體平穩(wěn)發(fā)展
此次中國·上海房交會上，市民李先生急于向記者求證一則樓市傳言："聽說最近上海有個(gè)樓盤跌價(jià)1萬多元？"
李先生所指的跌價(jià)萬元以上的樓盤，位于古北地區(qū)。實(shí)際情況是：該樓盤6月份一批推出的小房型房源均價(jià)較此前推出的大房型房源低1萬多元，由于兩批房源的位置、房型和市場定位截然不同，因此定價(jià)也存在較大差異。目前，大房型的成交均價(jià)仍維持不變。
分析樓市現(xiàn)狀、判斷樓市走向，僅憑一兩件個(gè)案或是輕信一些斷章取義的傳言，顯然是不正確的。那么，當(dāng)前上海樓市究竟處于什么樣的狀態(tài)？
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年上半年，上海新建商品住房銷售面積有所下降。今年前6個(gè)月，全市新建住房銷售面積為1226萬平方米，同比下降了22%；存量住房買賣面積為646萬平方米，去年同期是682萬平方米。
但價(jià)格沒有出現(xiàn)大的波動。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房價(jià)格變動情況看，今年以來上海商品住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比平穩(wěn)，同比"翹尾"。1至5月，新建住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別為0.2%、-0.1%、0%、0.2%、0%，累計(jì)同比上漲9.9%；存量房價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別為0.1%、0%、0.1%、0.3%、0.2%，累計(jì)同比上漲10.8%。
因此，總體上看，上海房地產(chǎn)市場依然保持了比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。
密切關(guān)注多種因素
盡管當(dāng)前上海樓市總體依然平穩(wěn)，但由于市場觀望等原因帶來的樓市交易量下降，已經(jīng)引起多方關(guān)注。"這是多種因素共同作用下的結(jié)果。"華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳說。
今年上半年，上海樓市的成交數(shù)據(jù)，走出了這樣一條曲線：1至3月，交易量有所下降，3月中下旬后有所回升，6月中下旬起又有所下降。市場出現(xiàn)觀望，主要是人們對樓市的預(yù)期發(fā)生了改變。而影響市場預(yù)期的原因，又是多方面的。去年四季度起的市場觀望，主要是受第二套房貸新政、緊縮的貨幣政策等國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，而近期，則更多是由于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不確定因素增加，人們擔(dān)心房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)波動。與此同時(shí)，由于各省市區(qū)都加大了住房保障力度，加快了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)步伐，導(dǎo)致部分中低收入家庭的購房需求發(fā)生變化。由于買賣雙方都在觀望，今年以來市場的有效供應(yīng)仍顯不足，也在某種程度上影響到了交易量。可見，判斷下一步樓市走向，也需要綜合分析各種內(nèi)部、外部因素，才能真正搭準(zhǔn)樓市脈搏。
當(dāng)前，美國次貸危機(jī)蔓延、國際油價(jià)飛漲、國內(nèi)通脹壓力依然較大……種種因素導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不確定因素增加。房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)有著緊密的聯(lián)系，其不確定因素也在某種程度上存在。但應(yīng)當(dāng)看到，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好的基本面沒有改變，經(jīng)濟(jì)增速雖有可能放緩，但漸趨穩(wěn)定，這將成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本支撐。
從房地產(chǎn)市場發(fā)展本身來看，也體現(xiàn)著很強(qiáng)的地域特征。上海是我國改革開放的前沿，有著旺盛的需求。保持樓市和房價(jià)的基本穩(wěn)定，關(guān)系到上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定和廣大群眾的安居樂業(yè)。下一步，上海將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)國家關(guān)于加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，堅(jiān)持"以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主"的調(diào)控原則，在土地供應(yīng)、開工建設(shè)、上市銷售等環(huán)節(jié)，加大住房供求的雙向調(diào)節(jié)力度，也將有利于進(jìn)一步保障消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)。
此外，在成本推動、需求拉動和通貨膨脹等因素的作用下，房價(jià)本身也有一個(gè)上漲的壓力。張永岳認(rèn)為，只要把握得當(dāng)，上海房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的勢頭是可以努力做到的。
明確需求選準(zhǔn)時(shí)機(jī)
有關(guān)專家認(rèn)為，買房是一個(gè)個(gè)性化的消費(fèi)行為。當(dāng)前，上海樓市正處盤整過程，各板塊房價(jià)漲跌互現(xiàn)，買賣雙方仍處博弈階段。由于對于下一階段樓市前景的判斷，各方尚未形成共識，因此"當(dāng)前該不該出手買房"這樣的問題，市場上可謂仁者見仁、智者見智。事實(shí)上，由于不同消費(fèi)群體的購買力不同，很難用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來"指導(dǎo)"其住房行為。不同的消費(fèi)群體，在住宅消費(fèi)的時(shí)機(jī)、產(chǎn)品的選擇上，都大相徑庭。
今年以來，上海加大了住房保障體系建設(shè)力度，年內(nèi)將開工400萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，廉租住房制度覆蓋面也在進(jìn)一步擴(kuò)大。對于無力通過市場行為改善居住條件的中低收入家庭，將有望通過經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房改善居住。對于那些有一定購買力的消費(fèi)群體，如果有自住需求，那么當(dāng)前市場觀望氣氛較濃，房源挑選余地較大，如果看到合適的房源，不妨可以考慮購房。購房自住者通常不會在短期內(nèi)換手，因而短期內(nèi)即便有價(jià)格波動，對其影響甚微。
當(dāng)然，對于部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的家庭，住房功能已經(jīng)從單純滿足居住的實(shí)物商品轉(zhuǎn)化為可增值保值的資產(chǎn)，仍可進(jìn)行適度的投資。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不管是買房自住還是兼顧投資，購房者在房源的選擇上，都應(yīng)盡可能選擇抗跌性強(qiáng)的。一般來說，市中心的房源抗跌性要比中外環(huán)強(qiáng)，適合自住的小房型房源要比大房型強(qiáng)，交通便利、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)要比交通不便、環(huán)境一般的小區(qū)強(qiáng)。
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