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地價(jià)跌了還是漲了?
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
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- 中研網(wǎng)訊：
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土地市場(chǎng)一向被認(rèn)為是樓市的風(fēng)向標(biāo)。昨前兩日,本報(bào)連續(xù)報(bào)道了目前廣州樓市一手房促銷(xiāo)、二手房迷茫尋路的現(xiàn)狀,當(dāng)“面包”賣(mài)出“面粉價(jià)”,作為“面粉”的廣州土地,其市場(chǎng)何去何從?
就在奧運(yùn)開(kāi)幕后的第四天,廣州市國(guó)土房管局發(fā)出公告,將在下月18日推出3幅住宅用地,總面積達(dá)23.9萬(wàn)平方米。在目前開(kāi)發(fā)商資金緊張、土地出現(xiàn)流拍的市場(chǎng)環(huán)境下,如此大規(guī)模推地會(huì)否演變成大規(guī)模流拍,備受業(yè)界關(guān)注。
廣州地價(jià)是漲是跌,又會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響?記者連日來(lái)采訪相關(guān)部門(mén)、業(yè)內(nèi)人士,試圖對(duì)廣州土地市場(chǎng)進(jìn)行深入的剖析,解讀其五大懸疑。
懸疑1
廣州地價(jià)跌了嗎?
國(guó)土資源部日前公布,今年第二季度,全國(guó)35個(gè)主要城市地價(jià)總體水平為1806元/平方米,同比增長(zhǎng)11.94%。相比第一季度全國(guó)主要城市的地價(jià)增幅有所放緩,深圳甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在上月的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上,國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示,今年上半年土地供應(yīng)總量下降,價(jià)格漲勢(shì)也總體趨緩,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)降溫。
全國(guó)土地市場(chǎng)寒流來(lái)襲,廣州也深受波及。今年以來(lái),廣州推出6幅住宅用地,其中1幅流拍、3幅底價(jià)成交,與去年開(kāi)發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià)買(mǎi)地情況大不相同。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年1—7月,廣州供應(yīng)了6宗住宅用地,僅成交了5宗,成交面積37.86萬(wàn)平方米,總建筑面積73.52萬(wàn)平方米,成交金額為52.8億元。
今年年初,恒大地產(chǎn)以41億元競(jìng)得員村二橫路絹麻廠地塊,創(chuàng)造了天河區(qū)有史以來(lái)的最高樓面地價(jià)13053元/平方米。隨后,廣州市土地市場(chǎng)一片沉寂,直到6月底都沒(méi)有再推出住宅用地。6月30日賣(mài)出的兩幅爛尾地都是底價(jià)成交,現(xiàn)場(chǎng)只舉了一次牌。
保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金說(shuō),從今年上半年情況看,剔除絹麻廠“地王”等特殊因素,廣州住宅用地的地價(jià)實(shí)際上是下跌了。
來(lái)自保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),印證了土地市場(chǎng)的低迷景況。今年上半年與2007年全年相比,白云金沙洲板塊的商住用地、蘿崗區(qū)的商業(yè)金融業(yè)用地,以及南沙區(qū)的二類(lèi)商住用地分別下跌了33.2%、74.6%和21.4%。
廣東省土地估價(jià)師學(xué)會(huì)此前發(fā)布的《廣東省城市地價(jià)報(bào)告》預(yù)測(cè),今年,廣州住宅地價(jià)有5%的增長(zhǎng),低于2007年的8.42%。
懸疑2
年度供地計(jì)劃能否完成?
今年初廣州公布了《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設(shè)計(jì)劃》,今年廣州商品住宅用地供地面積在2.5—4平方公里之間,建筑面積在750萬(wàn)—1000萬(wàn)平方米之間。
以此計(jì)算,今年前7個(gè)月的住宅土地供應(yīng)面積僅是供應(yīng)計(jì)劃下限的15%,以建筑面積計(jì)算更是供應(yīng)計(jì)劃下限的9.8%,不到計(jì)劃供應(yīng)量的一成。
去年上半年廣州住宅用地供應(yīng)量?jī)H有45萬(wàn)多平方米,經(jīng)過(guò)最后關(guān)頭的緊急沖刺,終于在年底完成了5平方公里的全年任務(wù)量。今年下半年,政府是否會(huì)如去年下半年般在最后幾個(gè)月大幅度推地沖刺,目前不得而知。
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō),今年樓市進(jìn)入調(diào)整期,銀行收縮銀根,大部分開(kāi)發(fā)商資金緊張,而且對(duì)后市看法也比較謹(jǐn)慎,拿地興趣大減。
眾多開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì),今年剩余不到5個(gè)月的時(shí)間要出讓2平方公里的住宅用地,難度很大,今年廣州住宅土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該很難完成。
黎文江指出,政府下半年確實(shí)準(zhǔn)備了不少土地準(zhǔn)備推出,但是目前供大于求的情況已經(jīng)出現(xiàn),而且資金鏈緊張也限制了開(kāi)發(fā)商拿地,從去年至今還有10多塊已經(jīng)出讓的地塊未繳齊土地出讓金。在這種情況下,他建議政府應(yīng)該放緩供地。
懸疑3
土地市場(chǎng)低迷如何影響樓市?
土地市場(chǎng)的冷風(fēng),會(huì)讓廣州未來(lái)房?jī)r(jià)也跟著下調(diào)嗎?吳定金指出,未來(lái)預(yù)期的房?jī)r(jià)決定現(xiàn)在的地價(jià),而現(xiàn)在的地價(jià)是未來(lái)的開(kāi)發(fā)成本之一,按道理來(lái)說(shuō),地價(jià)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)并沒(méi)有直接的決定作用,但是也會(huì)產(chǎn)生一定的牽制。如果拿地的價(jià)格較低,未來(lái)開(kāi)發(fā)商確定房?jī)r(jià)時(shí)余地較大,定價(jià)可以比較靈活。
懸疑4
土地供應(yīng)少令住房供應(yīng)緊張?
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,廣州現(xiàn)在土地供應(yīng)量減少,會(huì)導(dǎo)致未來(lái)幾年住宅供應(yīng)緊張,繼而推高房?jī)r(jià)。
“在目前的市場(chǎng)觀望期,廣州將盡力做好土地儲(chǔ)備�！睆V州市國(guó)土房管局相關(guān)人士指出,經(jīng)過(guò)測(cè)算,每年廣州住房剛性需求消化量平均為2.5平方公里,前幾年廣州土地出讓力度大,足夠購(gòu)房者消化,因此對(duì)未來(lái)幾年廣州住宅供應(yīng)量并不會(huì)有影響。
懸疑5
“賣(mài)地”縮減導(dǎo)致財(cái)政蛋糕縮水?
據(jù)廣州市財(cái)政局統(tǒng)計(jì),2004—2006年廣州土地出讓金收入分別為86.3億元、83.8億元和143億元,其中廣州可支配土地出讓金為250.48億元,大部分收入用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此外,土地出讓金還要用于建設(shè)廉租房。
廣州市財(cái)政局的《關(guān)于廣州市2007年預(yù)算執(zhí)行情況和2008年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示,今年廣州市預(yù)算國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入計(jì)劃為109億元,比去年的90億元高了19億元。
去年廣州土地市場(chǎng)“地王”頻出,全年土地出讓金收入高達(dá)207億元,遠(yuǎn)高于預(yù)算。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部對(duì)廣州土地市場(chǎng)持續(xù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì),2008年上半年廣州出讓土地金額近60億元,其中住宅用地出讓金為52.8億元,占了絕大部分。由此可以判斷,下半年49億元的土地出讓金大部分要靠住宅用地和商業(yè)用地出讓來(lái)實(shí)現(xiàn)。
從今年土地出讓情況看,來(lái)自土地出讓金的財(cái)政蛋糕有縮水的可能。
政府對(duì)策
控制土地出讓節(jié)奏 調(diào)整更新基準(zhǔn)地價(jià)
記者從廣州市國(guó)土房管局了解到,今年廣州首次采用彈性供地方式,如保障型住房用地為0.5—0.9平方公里,商品住房用地供應(yīng)為2.5—4平方公里。這樣一來(lái),如果樓市平淡,政府可以通過(guò)減少放地來(lái)宏觀調(diào)節(jié),從而避免樓價(jià)大幅波動(dòng),讓整個(gè)市場(chǎng)趨于理性。
在目前的樓市和金融狀況下,不僅僅是購(gòu)房者在觀望,開(kāi)發(fā)商也在觀望,不敢拿地。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng),廣州今年的土地出讓計(jì)劃會(huì)適當(dāng)控制節(jié)奏,相應(yīng)來(lái)說(shuō)把推出地塊的時(shí)間推后,但是政府保障性住宅用地的供應(yīng)一直在繼續(xù)進(jìn)行。
記者了解到,廣州市國(guó)土房管局正在進(jìn)行新一輪基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整,已經(jīng)征求了開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士意見(jiàn),預(yù)計(jì)不久后將公布。基準(zhǔn)地價(jià)是商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)用途建設(shè)用地的土地使用權(quán)區(qū)域平均市場(chǎng)價(jià)格,是政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、制定各種土地管理政策的重要依據(jù),也是政府計(jì)收土地出讓金的依據(jù)。
廣州上一次調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)是在2006年,如今廣州地價(jià)早已今非昔比,及時(shí)調(diào)整和公布基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向具有重要意義。
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