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房價上漲對社會分化影響分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-18
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在討論社會結(jié)構(gòu)的分化時，最常見的是根據(jù)貨幣收入分配的差異來劃分不同的社會階層。其他形式的資源差異也往往被轉(zhuǎn)換成貨幣收入。事實上，收入分配僅僅是了解社會結(jié)構(gòu)分化的一個指標(biāo)�，F(xiàn)在，已經(jīng)逐漸產(chǎn)生了其他形式上更為激烈、速度上更為迅猛的社會分化的機制，通過資產(chǎn)增值來積累財富就是這樣一個潛在的機制。在當(dāng)前形勢下，我們可以將房價上漲當(dāng)做一個中介過程，來討論新的財富積累形式對社會結(jié)構(gòu)的影響。
住房消費與社會分化
面對當(dāng)前如此瘋狂的房價，輿論的關(guān)注點更多地集中于房屋買賣的交易雙方。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商是否在交易過程中獲得了暴利？是否在交易過程中有不當(dāng)行為？另一方面，普通人群是否買得起房子？到底又是哪些人群在如此高價位繼續(xù)買房？地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了富豪榜上的地產(chǎn)超級富豪；而普通民眾中間，有的有能力購買住房，而另一部分則無力購買。面對越來越高的房價，越來越多的人買不起房。而更多的人則一直在問，房價到底要漲到何時？
誠然，住房商品化以來，購買房屋已經(jīng)逐漸成為城市居民最大宗的消費支出。不同貧富階層的消費模式從來都是差異明顯的。這樣的差異不僅僅表現(xiàn)在消費的數(shù)量，同時也表現(xiàn)在消費的類型與品位。正如不同收入階層花費在食物上的支出的目標(biāo)與內(nèi)容是各不相同的--有的人群繼續(xù)在為溫飽掙扎，而有的人群則已經(jīng)進(jìn)入精品美食的階段；從住房消費中，也完全可以看出消費者的社會貧富階層。富人有能力購買房屋，并且有能力購買遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會平均水平面積的房屋；中等收入的人群為購房花費全部儲蓄--甚至是兩代人的全部儲蓄--以及未來的預(yù)期收入購買房屋，并承受巨大的還貸壓力；而沒有支付能力的窮人就只好望屋興嘆，無法購買了。富人不僅可以買大房，他們還要選擇社區(qū)環(huán)境--鬧中取靜、社區(qū)成熟、成片綠化、景觀怡人等等；而窮人則只好擁擠在破舊的老房子內(nèi)。
這些由住房消費所帶來的社會結(jié)構(gòu)上的變化正是我們所要特別關(guān)注的。這樣的社會結(jié)構(gòu)的變化不可避免地帶來一系列可能的后果。具體到購買房屋而言，首先有著有房階層與無房階層的劃分，其次在有房階層內(nèi)部也有分化。不同的社會人群由于所處的社會位置不同，往往有著不同的社會行為與模式，從而也就產(chǎn)生了社會矛盾與社會沖突。正如無車族更有可能擁護北京的私家車限行政策，無房族也更加踴躍地支持征收房屋財產(chǎn)稅，這都是立場決定觀點的例子。而城市居民為維護自身房產(chǎn)的價值與管理，與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的沖突也屢見不鮮。即使是在已經(jīng)購買房屋的有房階層內(nèi)部，富人區(qū)與窮人區(qū)的論戰(zhàn)也從沒有消停過。
購買住房與新的財富積累方式
所以說，高房價正在促成社會結(jié)構(gòu)的變化。然而，房價對于社會結(jié)構(gòu)的影響并不僅僅局限在消費領(lǐng)域。更為重要的是，當(dāng)前房價在高位的繼續(xù)上漲將進(jìn)一步加劇社會財富占有在結(jié)構(gòu)上的分化。這是由房屋作為特殊商品的特征所決定的。房屋作為特殊商品的一個重要特征是，對于它的貨幣支出既是消費支出，也是資產(chǎn)的積累。這一和其他消費商品不同的特征與房價上漲結(jié)合起來；就形成了一個拉動財富分布差異的放大器。而正是這樣的放大效應(yīng)，使得社會結(jié)構(gòu)分化的速度大大加快。
從根本上講，這是因為伴隨著住房商品化，出現(xiàn)了一種嶄新的財富積累的形式。新中國成立很長一段時期以來，低工資、低消費的格局決定了個人無法積累財富。而人口的增長與住房投入的不足，使得短缺的住房只能是再分配中的實物，而不可能成為一種積累個人財富的方式。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，收入的增加，個人的財富累積成為可能。而政治法律上的變化一一特別是《物權(quán)法》的頒布，也使得個人財富的積累有了制度環(huán)境上的安排。而購買房屋就成了一幫以前沒有的新的財富積累的方式。
這樣的財富積累形式與單純依靠工資收入來積累財富的形式是完全不同的兩種類型：前者帶有強烈的投資色彩，而后者則更多地是以儲蓄的形式出現(xiàn)的。這兩種財富積累方式的原始條件是不同的。以資產(chǎn)為形式的財富累積需要的前提是持有貨幣，即俗稱的錢生錢；而以工資收入形式的財富累積需要的前提是人力資源，簡言之，是以腦力或是體力交換收入。如果說不同人群的人力資源的差異決定了他們從事不同的工作，獲取不同的工資收入，那么原來持有貨幣的多寡決定了在下一輪購買資產(chǎn)的差異。由于資產(chǎn)有著一定的起始價格，進(jìn)入資產(chǎn)積累有著一定的門檻，當(dāng)某些原來持有的貨幣達(dá)不到這一進(jìn)入門檻時，他們被排除在外，而無法通過購買資產(chǎn)來積累財富。
高房價就是一個這樣的很多普通人都無法企及的門檻。這些買不起的人，既無法改變自己的居住條件，也無法通過持有資產(chǎn)的方式來積累財富。從這種意義上講，他們是被住房商品化排除在外的一部分人。對于積累財富而言，歷史已經(jīng)進(jìn)入了一個新的時期，而這些低收入群體則在這個時候根本無法跟上歷史的腳步。
當(dāng)房價上漲時，對財富積累的影響至少有以下兩個方面。第一，房價的上漲使得購買房屋的門檻進(jìn)一步提高，有能力購買房屋的人群將進(jìn)一步減少，而被排除在通過資產(chǎn)積累財富之外的人群進(jìn)一步增多。第二，房價的上漲使得已經(jīng)購買房屋的富人手中的資產(chǎn)進(jìn)一步增值。簡言之，房價上漲的結(jié)果將是只有富人有能力買房；同時，他們購買的房子進(jìn)一步升值。因此，這將不可避免地形成富人進(jìn)一步積累財富，而窮人則無從積累財富。
模擬計算社會不平等的水平
我們可以通過一個簡單的模型來計算以上房價上漲對于整體社會結(jié)構(gòu)的影響。為了簡化計算中的繁復(fù)，首先假定目標(biāo)人群為 100，總體財富為 100；其次，目標(biāo)人群根據(jù)財富的多少分為五組，各組的人數(shù)分配為10、20、30、20、20；再次，財富在各個組別中平均分配--即財富在組內(nèi)分布沒有差別，僅僅在組間有差異；另外，各組中個體財富的占有份額分別為2.5、1.5、1、0.5、0.25，中間人群組別占有社會平均財富1。面對這樣的7個人群財富分配結(jié)構(gòu)，我們可以計算出基尼系數(shù)GINI為0．355。按照通用的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個較為合理與可以承受的不平等水平。
為了清楚地顯示房價上漲對財富分布的影響，我們忽略其他形式的社會財富�，F(xiàn)在，假定由房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的財富為30，這是在原有100基礎(chǔ)上的新財富。并且，假定影響這些新財富的分配因素就是是否能夠承受房價--即在前期購買了房屋，就獲得了由房價在下一期上漲所產(chǎn)生的新財富；否則，就沒有分配到新的財富。同時，假定這些額外的房產(chǎn)財富在能夠支付房價的人群中均勻分布--即有能力支付房價的獲得相同份額的新的房產(chǎn)財富。
我們計算在三種房價水平下的社會財富的分配。情形一：房價在社會平均財富的水平時，目標(biāo)人群中財富更多的三組人群能夠支付房價。他們分享了由于房價上漲所產(chǎn)生的新的財富30。這種情況下計算得到的基尼系數(shù)GINI為0．365。情形二：房價超過社會平均財富的水平時，目標(biāo)人群中僅有30％超過社會平均財富的人群能夠支付房價。這兩組人群的財富分別增長了1。由此變化得到的社會不平等水平用基尼系數(shù)表示，GINI為0.435。情形三：房價在最高的社會財富的水平時，目標(biāo)人群中僅有10％擁有最多社會財富的人群能夠支付房價；他們獨享由此帶來的額外財富。此時的基尼系數(shù)GINI為0．481。
從以上簡單的模擬計算中可以看出，隨著房價的上漲，當(dāng)只有越來越少的富裕人群能夠購買房屋時，由房價上漲所產(chǎn)生的額外的財富將為這些富裕人群所獨享。這樣的結(jié)果必然導(dǎo)致社會財富進(jìn)一步不平等的分布。因此，房價上漲對于整體社會財富的不平等分布而言，有一個放大效應(yīng)。它使得原本擁有較多財富的人群得到更多的財富，而原本貧窮的人群則無力改變現(xiàn)狀。這必將導(dǎo)致社會財富進(jìn)一步向富裕人群集中。
當(dāng)然，上面的模型中使用了特定的假設(shè)，實際情況并非如此簡單。但是，可以證明，即使我們放松模型中的假設(shè)以便更加貼近實際情況，由模型得出的房價上漲將快速推動社會財富分布不均的結(jié)論依然有效。
房價上漲與社會分化
回到我們的模型中；如果將上述五組人群簡略地看成財富分層中的上層、中上層、中層、中下層以及下層五個等級，我們可以進(jìn)一步探討房價上漲對社會結(jié)構(gòu)分化的影響作用。再次指出，這里討論的是一個中間階層較為壯大的結(jié)構(gòu)模型。當(dāng)社會財富平均水平及以上人群能夠支付房價時，由房價上漲所產(chǎn)生的資產(chǎn)財富被中層、中上層及上層三個階層所占有。而這樣的結(jié)果對于社會不平等的影響在于中下層及下層兩個階層被排除在積累財富的人群之外；當(dāng)房價僅為高于社會平均收入水平的中上層與上層人群能夠支付時，占有因房價上漲所產(chǎn)生的資產(chǎn)財富的階層進(jìn)一步縮小，社會不平等的情形將被進(jìn)一步放大；在極端的情形下，當(dāng)只有最富裕的上層能夠支付房價時，房價上漲所帶來的資產(chǎn)財富則完全集中在這一階層中，而社會不平等的情形將達(dá)到極致。
因此，在當(dāng)前情況下，房價上漲是一個加劇社會分化的放大器。首先，高房價豎起了一道是否有能力進(jìn)入以資產(chǎn)來積累財富的門檻。只有富裕人群可以跨入這一門檻，而其余非富裕人群則被排除在外。這一門檻所劃出的社會界限將社會成員分成兩個依靠不同的手段積累財富的集團：一個是通過資產(chǎn)增值來積累財富，另一個則是通過交換人力資源獲取的工資收入來積累財富。
其次，在當(dāng)前整個社會資產(chǎn)增值的時期，房價快速上漲。通過資產(chǎn)增值來積累財富的速度顯然大大地快于通過工資收入來積累財富。正是房產(chǎn)在財富積累上的這一特征。吸引了許多在房產(chǎn)上的投資與投機行為。由于房價的快速上漲，高房價所豎起的門檻進(jìn)一步拉高，其所劃出的社會界限進(jìn)一步拉大。這猶如一個社會成員間的財富競賽，富裕的人群永遠(yuǎn)跑在最前面，而越來越多的非富裕的人群隨著房價的上漲而掉隊，跌入買不起房屋的另一個階層。富裕人群與非富裕人群的差距也在這樣一個加速競爭的過程中越拉越大。
另外，在這樣一個資產(chǎn)增值的過程中，社會財富將不可避免地越來越快速地集中到富裕人群手中。比較而言，依靠工資收入積累財富的人群手中的社會財富的份額將越來越小。
最后，房價的進(jìn)一步上漲，使得進(jìn)入的門檻越來越高，想跨入以資產(chǎn)增值來積累財富的可能越來越低。階層間社會財富份額的流動將變得越來越困難，社會下層向上流動的機會將越來越少。難怪就有了以下聽起來極具煽動性的論調(diào)："這是工薪階層節(jié)衣縮食購買房屋的最后機會；一旦失去，或許你的后代也將與你同樣無法住上屬于自己的房屋。"
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